大規模修繕における中間マージン削減と直接施工方式のコスト最適化

大規模修繕における中間マージン削減と直接施工方式のコスト最適化

大規模修繕工事では、施工会社と実際の工事を行う下請け業者の間に、複数の業者が入ることは珍しくありません。そのため中間マージンが発生しやすく、工事費用が高額になるケースも多々あります。

管理組合や建物オーナーの多くは「できるだけ費用を抑えつつ、安心して高品質な工事を行いたい」という課題を抱えているものです。そうすると中間マージンに悩むのは、当然の話です。

中間マージンの問題を解決する選択肢に「直接施工方式」があります。そこで今回のお役立ちコラムでは、中間マージン対策となる「直接施工方式」についてくわしくお話しします。

お問い合わせバナーリンク

中間マージンが発生する仕組み

大規模修繕工事で費用がかさむ背景には、業界特有の事情があります。ここでは元請けと下請けの関係、中間マージンが発生する仕組みをくわしくお話しします。

元請けと下請けの関係

建設業界は発注者が、直接工事を行う会社と契約するケースばかりではありません。管理会社や元請けが工事全体を受注し、実際の作業は下請けや孫請けに任せる仕組みがほとんどです。

この構造は一見すると効率的に感じられますが、各段階で管理費や手数料の上乗せ問題が発生します。結果、最終的な見積もり額が、実際の施工費を大きく超えることも出てくるのです。

また、元請けと下請けの間における情報伝達の過程で、工事内容の意図が正しく反映されないケースもあります。発注者からすると、実際に施工を担当する職人に直接要望を伝えられないことが多々出てくるのです。

マージンによる費用増加

中間マージンは元請け会社で管理費として加算されるばかりではありません。その下の下請け業者でも、人件費や事務費が積み重なります。結果、同じ規模・内容の修繕であっても、直接施工方式と比較すると数百万円単位の差が生じる場合もありえるのです。

マンションに対する大規模修繕工事自体、大きな金額が動くプロジェクトと言えます。1度で終わりませんし、建物がある限り実施します。無駄な費用が積み重なると将来的な資金不足につながる恐れもあります。また、このような中間マージンは、管理組合やオーナーにとって修繕費用の透明性を疑問視させる要因となり得るのです。資産運営の効率化を妨げる大きな要素と言えます。

▼合わせて読みたい▼
管理会社への過度な依存が招くリスクと組織的リスクマネジメント

直接施工方式のメリット

直接施工方式のメリット

直接施工方式は、元請けや管理会社を介しません。マンション管理組合や建物オーナーという発注者が、直接施工会社と契約して工事をする方式です。中間マージンを省けますし、工事の透明性や品質管理を高められます。ここではメリットについてくわしくお話しします。

コスト削減効果

最大のメリットは、工事費用の削減です。中間マージンが発生しないため、同じ内容の修繕でも見積もり金額を数十万〜数百万円程度抑えられます。さらに、直接施工方式では、発注者と施工会社が直接つながる形です。見積もり内容の不明点を即時に確認できますし、不要な作業や過剰な工事項目が排除できます。限られた修繕積立金を効率的に活用できるため、長期的な資金計画において大きなプラスとなるのです。

情報伝達がスムーズ

直接施工では発注者と施工会社の担当者や職人が、直接打ち合わせできます。発注者の要望が正確に反映されやすくなる点は大きいと言えるでしょう。

たとえば外壁の仕上げ色や使用材料など、細部に関する希望を現場レベルで伝えられます。工期や工程も直接確認でき、無駄な待機時間や行き違いを避けられるのです。スケジュール通りに進みやすくなるため、工期に関する不安も払拭できます。

品質管理の透明性

直接施工は工事の進行状況や、使用材料を発注者が確認しやすいのもメリットです。下請けが施工をする場合「どのような職人が作業しているのか」「実際にどの塗料や資材が使われているのか」が見えにくいという問題も生じます。

直接施工なら施工体制が明確に分かり、透明性も確保できるのです。このような透明性は完成後の品質保証や将来の資産価値維持にも貢献します。

▼合わせて読みたい▼
信頼できる大規模修繕会社選定における評価基準と検討手順

お問い合わせバナーリンク

直接施工方式の注意点

直接施工方式の注意点

コスト削減や透明性の高さが魅力の直接施工ですが注意点もあります。まず、発注者に主体的な関与が求められる方法です。導入前に理解しておきたい注意点をくわしくお話しします。

信頼できる施工会社の見極め

施工会社の技術力や実績について慎重な確認が必要です。国家資格である建築士や施工管理技士の在籍状況のほか、これまでの大規模修繕実績も入念なチェックが求められます。

実際に施工をした顧客からの評価など、口コミや噂を確認して信頼性を見極めなければなりません。施工会社にアフターサービスや十分な長期保証があるかも重要な判断基準です。

管理業務の一部負担

元請けを介さない分、発注者が工事工程や現場管理に関与する機会が増えます。たとえば工事内容の確認や定期的な打ち合わせに参加しなければなりません。

管理組合の場合、理事会や修繕委員会が主体となって施工会社と協議を重ねます。透明性や納得度の高い修繕工事のためには不可欠なのです。

直接施工を成功させるポイント

直接施工を成功させるポイント

コスト削減効果とともに安心できる修繕の実現には工夫も必要です。ここでは実践的なポイントを紹介します。

複数社からの相見積もり

相見積もりを取ることで相場感をつかみ、過剰な請求を避けられます。最低でも2〜3社から見積もりを比較することで、各社の価格差や提案内容の違いを把握できるのです。費用の安さだけでなく、見積書の内訳が明確であるか?必要な工程が省かれていないか?などの確認が重要です。

工事内容と保証の明文化

契約書に工事内容や保証条件を明記しておくことでトラブルを防止できます。使用材料や工期、保証期間については詳細に記載し、双方納得した上での合意が求められます。文書化は透明性を高め、安心感のためにも必要です。

定期点検・アフターサービスの確認

保証の有無にも通じますが、工事完了後の定期点検やアフターサービスは必須です。大規模修繕は一度で終わるものではありません。建物がある限り、長期的な維持管理が欠かせないのです。

信頼できる施工会社なら、施工後のフォロー体制を整えています。万が一不具合が発生しても、迅速に対応できるのです。施工後のフォロー体制は、施工業者の責任感の表れと言えます。建物の寿命を延ばし、資産価値の維持につながるため、定期点検やアフターサービスを用意している業者と契約したほうが無難です。

参照:国土交通省重層下請構造の改善に向けた取組について

▼合わせて読みたい▼
大規模修繕におけるコンサルタント活用法と業務内容の全体像

FAQ|大規模修繕における中間マージン削減と直接施工方式のコスト最適化についてよくある質問

FAQ

大規模修繕工事において「直接施工方式」は、コスト削減や透明性確保の観点から注目されています。しかし導入にあたっては、メリットだけでなくリスクや実務上の注意点も理解しておく必要があります。以下では、よく寄せられる質問に回答します。

Q.直接施工方式にすると本当に費用は下がりますか?

A.はい。中間マージンが発生しないため、同規模の工事で数十万〜数百万円の削減効果が見込まれるケースがあります。ただし施工会社の選定を誤ると、結果的に追加工事や品質不良でコスト増となる可能性もあるため注意が必要です。

Q.発注者が負担する業務は増えますか?

A.増えます。直接施工方式では、発注者や管理組合が工事工程の確認や打ち合わせに関与する機会が多くなります。理事会や修繕委員会での体制整備が不可欠です。

Q.信頼できる施工会社はどのように見極めればよいですか?

A.建築士や施工管理技士など有資格者の在籍状況、過去の施工実績、アフターサービス体制を確認してください。さらに、第三者機関の評価や過去顧客の声も参考になります。

Q.相見積もりは必要ですか?

A.必須です。最低でも2〜3社の見積もりを比較し、費用だけでなく工事内容・保証条件・使用材料の透明性を確認してください。相見積もりを通じて不明瞭なコストや不要工事を排除できます。

Q.直接施工方式を選んだ場合、第三者監理は必要ですか?

A.推奨されます。施工会社に任せきりでは品質リスクが残ります。中立的な立場の監理者を入れることで、契約通りの工事が実施されているかを客観的に確認できます。

お問い合わせバナーリンク

修繕ひらまつへ―直接施工方式による透明で合理的な修繕計画を

大規模修繕における中間マージン削減と直接施工方式のコスト最適化

大規模修繕は資産価値維持に不可欠ですが、重層下請構造による中間マージンがコストを押し上げる要因となっています。直接施工方式は、その問題を解決する有力な選択肢です。しかしながら、信頼できる施工会社の選定、工事仕様の明文化、第三者監理の導入といった要素を欠くと、十分な成果を得られません。

修繕ひらまつでは、法人施設やマンション管理組合に対し、不要な中間コストを徹底的に排除した直接施工方式の導入支援を行っています。透明性を重視した見積もり比較、契約条件の明確化、施工後の定期点検・アフターサービスの整備まで一貫してサポート可能です。長期修繕計画と資金計画を見据え、コスト最適化と品質確保を両立した提案をご用意いたします。

東海市をはじめとする地域で大規模修繕をご検討の際は、ぜひ修繕ひらまつへお問い合わせフォーム・メール・電話・ショールームにてご相談ください。

お問い合わせバナーリンク

名古屋市・東海市の大規模修繕セミナー お申し込みはこちらから

不安なことや大規模修繕の
適正価格のことなど
お気軽にお問い合わせください!

名古屋市・東海市の大規模修繕・マンション修繕は修繕ひらまつにお任せ

他社でお見積り中の方も大歓迎!
失敗しないためにもぜひ比較して下さい!

0120-38-7077 電話受付 10:00〜17:00(水曜日・祝日定休)
PAGETOP