スタッフブログ

大規模修繕に関するマメ知識やイベントなど最新情報をお届けします！

今するべき空室対策のポイント【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】

こんにちは　修繕ひらまつ小坂です。 今回お話しするの空室対策のポイントをお話しいます。 全国の空室率は２１.４％と言われます。　ちなみに愛知県は１８.３％となってます。 全国平均より少なめです。今後１０年後減少になっていきます。 その為には入居改善が必要になってきまね。そのためにも 入居改善の基本３項目 １賃料▪初期設定の見直し ２物件共用部改善 ３競合との差別化   １）賃料▪初期設定の見直し ２）物件共用部改善 ３競合との差別化   まとめ 賃貸物件の空室対策は、オーナーにとって重要な課題です。 空室が長引くと収入が減少するだけではなく物件の価値も下がってしまいます。 効果的な空室対策を紹介をさせて頂きました。 物件情報をインターネットに搭載し広く認知されます。写真や、動画を充実させることで物件の魅力を伝えます。　 賃料の適正化周辺の相場と比較し賃料が高すぎないか確認が必要になります。初期費用を抑えたい入居者にとって魅力的になります。 入居者の物件の特徴に応じたターゲット層に合わせたアプローチを行います。 早めの対策が重要になります。　少しでもこの情報がお役に立てれば幸いです。 2024年6月23日 更新

大規模修繕の豆知識

外壁の色でお悩みの方【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】

こんにちは！修繕ひらまつの小坂です。 今回は外壁の色決めに迷わないためにカラーシュミレーションで、建物のイメージを提案いたします。  建物の外観を決定する際には、周囲の建物や景観を考慮することも重要になってきます。 建物が調和し、周囲の環境に溶け込むようにするために、周囲の建物の色やスタイルを参考にするのも大事だと思います。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 １外壁の色を選ぶ際に大家さんからよく聞かれる質問は？ ①　どの色がお勧めですか？ ②　この色で大丈夫ですか？ ③　濃い方がいいですか？ ④　白は汚れが目立ちますか？ ⑤　現状の色と全く違う色でも問題ですか？ 　　多くの方は色を選ぶ際に悩まれると思います。 カラーサンプルからシュミレーションのご提案を致します。   ２カラーシュミレーションでデザイン力をアップ！ 改修の色決めは一番大事になってきます。 住んでいる方、これからの入居者にも 建物を気に入ってもらえるのが一番うれしいですよね!    シュミレーション前   シュミレーション提案① シュミレーション提案② シュミレーション提案③     ３色の視覚的な効果 色は視覚的な効果を持ち、空間や物体の見え方に影響を与えます。明るい色は物体を引き立たせ、暗い色は物体を引っ込ませる効果があります。また、対照色を使うことで視覚的な強調を行うことができます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　まとめ 建物の色決めデザインを行うことで、周囲の環境に調和し、建物に適した魅力的な外観を実現することが大切なことです。 何よりも建物の色のデザイン力が大切になり住んでいる方、これからの入居者にも建物を気に入ってもらえるのが一番うれしい事ですよね！   　　                                                                                                         2024年4月5日 更新

大規模修繕の豆知識

磁器タイル塗り替えについて【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】

こんにちわ修繕ひらまつ小坂です。 磁器タイルのマンションの塗り替えについてお話をします。 多くのマンションがタイルの使用面積が多くなっている中、どのような材料が適しているか今回ご紹介をしますね。   なぜ磁器タイルに塗装をするか？ 磁器タイルは耐久性の高い材料ですが、表面や目地の箇所は長年の間に排気ガス、酸性雨などの悪化に伴う雨だれや汚れを防ぐためです。 それとタイル目地の部分から水の浸水を少なくしタイルの浮きを防ぐためです。 これらの事を防ぐためにクリヤー塗装をします。 どんな材料がいいのか？ タイルフレッシュ工法をお勧めします。 タイルフレッシュ工法は、表面の汚れを洗剤で汚れを除去し表面に超低汚染アクリルシリコンクリヤーをタイル、タイル目地に 塗装をする事によって劣化を防ぎます。 施工においての注意点 正しい施工手順 ①　磁器タイルの洗浄後クリヤー塗装をします。 ②　変成シリコン撤去打替え 間違った手順 ①　磁器タイルの洗浄後変成シリコン撤去打替え ②　変成シリコン施工後シリコン塗装 間違った手順だと写真のようにコーキングの上にしわが出来ます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　まとめ 大規模修繕にとって大事なことは品質管理品質保証が大切になってきます。 修繕施工は、建物や構造物の寿命を延ばし安全性や快適性を維持するためにとても重要です。 修繕ひらまつでは、品質にこだわりを持って施工を致します。 名古屋市のアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事はお任せください。   2024年3月25日 更新

2023年10月から足場からの墜落防止措置が強化されてます【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】

こんにちは！修繕ひらまつ鈴木です。 外壁塗装など、建物修繕に欠かせないものとして、足場があります。 建設業では、この足場からの転落、墜落により年間多くの方が転落、墜落により亡くなっています。 ２０２２年の労働災害による死亡者数は７７４人と、過去最少でしたが、このうち、転落・墜落が２３４人を占めています。 この建設業における「転落・墜落」の死亡事故は１１６人と、ここ２年は増加傾向にあり、例年１００人前後の事故が起こっています。 転落、墜落事故の多い建設業では、足場の法改正がありました。 今回は、「足場からの墜落防止措置が強化されます」について解説していきます。 厚生労働省では足場に関する法定の墜落防止措置を定める労働安全衛生規則を改正し、足場からの墜落 防止措置を強化しました。 令和５年１０月１日（一部規定は令和6年４月１日）から順次施行します。 ４月から足場の何が変わるか ①一側足場の使用範囲が明確化されます 足場設置のため確保した幅が1メートル以上の箇所について、その一部が公道にかかる場合、使用許可が得られない場合、その他当該箇所が注文者、施工業者、工事関係者の管理の範囲外である場合等については含まれません。なお、足場の使用に当たっては、可能な限り「幅が1メートル以上の箇所」を確保してください。 要するに・・・足場を使用する人が足場からの転落を防止する為に、転落しないように隙間が少なくなり、幅の大きい足場を組みます。   ➁足場の点検時には点検者の指名が必要になります 点検者の指名の方法は「書面で伝達」「朝礼等に際し口頭で伝達」「メール、電話等で伝達あらかじめ点検者の指名順を決めてその順番を伝達」等、点検者自らが点検者であるという認識を持ち、責任を持って点検ができる方法で行ってください。 要するに・・・足場を組んだ責任者は点検をする義務が発生します。   ➂足場の組立て等の後の点検者の氏名の記録・保存が必要になります 事業者又は注文者が行う足場の組立て、一部解体又は一部変更の後の点検後に➁で指名した点検者の氏名を記録及び保存しなければなりません。 要するに・・・足場を点検した資料を保管する義務が発生します。   まとめ 令和５年１０月より労働安全衛生規則を改正されたことにより、建設現場での転落、墜落事故は減少傾向となります。しかし、条件に満たない場所以外での簡易的な足場、簡素化した足場は認められません。そして、これまでとは違い足場を組む際の人件費、足場を組んだ後の管理費が、今まで以上に発生します。対象外の建物の可能性がありますので、専門知識のある外壁改修、外壁塗装の修繕ひらまつへの相談をお待ちしています。 2024年3月22日 更新

お知らせ

リフォームローンの比較表を解説！【名古屋市の大規模修繕・防水工・専門店修繕ひらまつ】

こんにちは！修繕ひらまつ鈴木です。 マンション、アパートの建物修繕には、多くの費用と時間が必要となります。 建物修繕には、足場組、外壁補修工事、シーリング工事、防水工事、塗装工事、クリーニング工事などなど・・・ 費用としては建物の大きさ、改修の仕様により異なりますが、   例　木造アパート　２階建て　6軒　外壁　サイディング面　屋根　カラーベスト　　　１ＬＤＫ 外装改修装費用　２００万～３００万 工期　約３０日   例　コンクリート造 ３階建て　１２軒　外壁　モルタル面　屋根　シート防水　　　　２ＤＫ 外装改修費用　　５００万～７００万 工期　約６０日   例　コンクリート造 ５階建て　２０軒　外壁モルタル面　一部タイル　屋根シート防水　２ＬＤＫ 外装改修費用　　１０００万～１３００万 工期　約１２０日   このように、建物の大きさやにより改修費用は大きく変わります。 そして、外装の改修のサイクルは新築から約１０年～１５年です。 アパートの場合は新築から１０年間は建設費用、毎年、固定資産税、火災保険、各維持管理が発生します。１回目の改修の内容によりますが、２回目の改修サイクルは１回目から約１２年～２０年です。 新築から１２年後に６００万円の改修を、換算すると１年約５０万となります。 外壁改修は６００万円の買い物ですので、ローンを活用する人もいます。 リフォームローンは各銀行にあります。   例　インターネット銀行　 融資額　１０万～８００万 年率　０．９８% ～ １７．５% 例　地方銀行 融資額　１０万～１０００万 年率　１．６% ～ １３．９% 例　大手銀行 融資額　１０万～８００万 年率　２% ～ １４%   マンション、アパートの保有する方は、修繕を検討する際に考えるのは、最初に費用です。 ローンを使用すると約１０年間は支払いが発生します。 だから、保有数建物が１０年間は不具合が発生しないように、訂正な施工、適正な塗料を選定する必要があります。 まとめ 建物修繕には、多くの時間と費用が発生し、リフォーンローンの支払いが完了するまで約１０年です。 多くの費用が発生するからこそ、建物をできる限り長く維持管理したい、綺麗に保ちたい方は、建物 状態、建物の立地を考慮した提案が可能な、外壁塗装専門、修繕専門の修繕ひらまつにご相談ください。 2024年2月25日 更新

マンション修繕箇所の重要度ランキング【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】

はじめに こんにちは！修繕ひらまつ小坂です。 今回は、「マンションや集合住宅の管理における重要度」に集中して、アパート・マンションの大規模修繕についてお話します。 建物や設備の劣化を防ぎ、価値を維持するための重要なポイントをお伝えしましょう。 具体的な解決策や重要な点がわかり、有益な情報になることでしょう。 ぜひ、最後までご覧くださいね。 建築関連の項目 基礎の定期点検 築20年を超えた建物では、基礎の劣化が進んでいます。地震や自然災害に備えるためにも、定期的な基礎の点検、早期発見により、大規模な補修工事が必要です。安定した建物を守ることで、入居者に安心感を提供します。 外壁の定期点検 外壁は建物を外部の環境から守る重要な要素です。塗膜の劣化が原因で色あせ、塗装の割れや壁の含水率が高まるとカビや藻など微生物が発生し建物耐久性が落ちる。定期的な外壁塗装により、防水性や耐候性を見極め、建物の寿命を延ばします。 　 設備関連の項目 配管の定期メンテナンス　 ①水回りのトラブルは入居者の生活に大きな影響を与えます。定期的な配管のメンテナンスで水漏れを未然に防ぎましょう。 トラブルが少ない生活環境を提供でき、入居者の満足度向上につながります。長期的な運用コストの削減にもつながります。　 ②エレベーターの定期的な点検と保守を怠らず、安全かつ快適な利用を確保しましょう。 エレベーターの故障は入居者にとって不便なだけでなく、修理費用もかさむ可能性があります。定期的な点検が重要です。 外構関連の項目 パブリックスペースの緑化と清掃　　 ①共有スペースや庭の緑化は、住環境を良くするだけでなく、建物全体の印象を向上させます。 清掃も含めて定期的なメンテナンスが必要です。美しい共有スペースは入居者に好評で、物件の魅力をアップさせます。外部からの評価も向上し、新たな入居者のつながりを獲得します。 ②駐車場の補修が終わると、車両の走行に支障が出るだけでなく、美観も染まれます。  舗装が崩れると、車両や歩行者の安全に関わる可能性があります。補修を検討と、修繕費用が膨張らむこと。 まとめ 今回は築20年を超えたアパート・マンションの修繕において、建築、設備、外構関連の項目に焦点を当てました。メンテナンスが、建物の寿命を伸ばし、入居者様の安心に繋がります。 2024年1月16日 更新

大規模修繕の豆知識

大規模修繕で使える補助金・助成金の種類と探し方【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】

こんにちは！小坂です。アパートやマンションの経営において、大規模修繕は避けて通れない大きなイベントの一つです。特に築年数が経過した建物にとって、定期的なメンテナンスやリニューアルは、資産価値を維持し、入居者に快適な居住空間を提供するために不可欠です。しかし、そのための費用は決して少なくありません。そこで重要になってくるのが「補助金・助成金」の活用です。この記事では、大規模修繕における補助金や助成金の基本から、具体的な活用方法までを解説します。築20年を超えた賃貸アパート・マンションの経営でお困りの大家さんに、ぜひ参考にしていただきたいと思います。 大規模修繕の補助金・助成金とは？ 大規模修繕の補助金や助成金は、公的機関が特定の条件を満たす修繕プロジェクトに対して提供する財政支援です。これには、建物の耐震性強化、省エネルギー化、バリアフリー化など、社会的に望ましい改修を促進する目的があります。適切に活用すれば、修繕費用の一部を補填し、経済的な負担を軽減することが可能になります。 大規模修繕の補助金・助成金の種類 アスベスト除去等事業補助金 建築材料として使用されていたアスベストは、現在では健康へのリスクが指摘されています。そのため、アスベストを含む建材の除去や交換工事に対して、補助金が提供されることがあります。 劣化診断補助事業 建物の状態を正確に把握し、必要な修繕を計画的に実施するためには、専門家による劣化診断が欠かせません。この診断にかかる費用を補助する制度があり、修繕計画の立案に役立ちます。 防災対策整備費補助金 地震や台風などの自然災害から建物を守るための防災対策工事には、補助金が用意されていることがあります。これにより、建物の安全性を高めることができます。 省エネ関連の工事 省エネルギー効果の高い設備への更新や、断熱材の追加など、省エネルギー化に資する工事に対しても、補助金や助成金が提供されることがあります。 共用部分改修費用補助・助成制度 マンションの共用部分の改修工事に対しても、補助金や助成金が提供されることがあります。これにより、居住者の利便性や快適性の向上が図れます。 補助金・助成金の探し方 自治体のホームページを確認する 最も身近な情報源として、居住地の自治体ホームページがあります。補助金や助成金に関する情報は、多くの場合、自治体のホームページで公開されています。 補助金・助成金情報を一覧で掲載しているサイトを参考にする インターネット上には、補助金や助成金に関する情報を一覧で提供しているサイトもあります。これらのサイトを活用することで、幅広い情報を得ることができます。 まとめ 大規模修繕に際して補助金や助成金を活用することは、経済的な負担を軽減し、建物の価値を維持する上で非常に有効です。適切な制度を見つけ、条件を満たすための準備を行うことが重要です。名古屋市でアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！ 修繕ひらまつでは、名古屋市でお客様にピッタリのプランを提案しています。名古屋市のアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事はお任せください！！ 2023年12月10日 更新

大規模修繕工事で減価償却するメリット、デメリットについて【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】

はじめに こんにちは！修繕ひらまつ鈴木です。 今回は、「大規模修繕の減価償却メリット・デメリット」について解説していきます。 どんな建物でも修繕は必ず必要となります。 <修繕の目安・修繕サイクル目安> 外壁塗装 10年～20年 屋上防水 10年～20年 鉄部塗装 5年～20年 コーキング 8年～12年 コンクリート（右記・欠損） 10年～15年 受水槽 15年～20年 タイル（浮き・剝がれ） 10年～15年   各箇所で修繕年数や修繕で使用した材質により修繕サイクルも変わります。 金額も修繕する箇所により大きく変わります。 この修繕費用は、修繕内容により減価償却の対象となり、固定資産の取得費用であり、大規模修繕費用も含まれます。 ただし、修繕工事のすべてが減価償却の対象になるわけではありません。 修繕の費用には２種類あり 資本的支出 資本的支出とは、建物の資産価値や耐久性の向上、修理や改良などに発生する金額で、 下記のような工事となります。 ☑耐震補強 ☑照明器具取付 ☑避難用器具取付 修繕費 修繕費とは、維持管理をする為、欠損などの原状回復を目的に、修理や改良などの発生する金額のことです。 ☑外壁塗装 ☑屋上防水 ☑タイル張替え 大規模修繕の費用を建物の減価償却費にするメリット ①　節税効果を得られる建物の管理がしやすくなる ②　大規模修繕費用を減価償却による経費計上で所得を低く抑え、法人税も安く抑えられます。 ③　減価償却によって耐用年数が明確になると、適切な建物の維持管理ができるようになる ④　耐用年数に合わせて、修繕工事の時期を把握できる 大規模修繕の費用を減価償却費にするでデメリット ☑大規模修繕の費用は業者に一括で支払で、帳簿上では耐用年数に合わせて、毎年減価償却になる。 　そのため、会計処理が複雑になります。 まとめ 建物の資産価値や耐久性を高める修繕工事は、減価償却できる場合があります。 減価償却は、節税効果を得られ、適切な建物の維持管理ができますが、会計処理が複雑になります。 建物劣化と減価償却できるかどうかをチェックしながら、大規模修繕工事を検討してみてください。   2023年11月12日 更新

大規模修繕の豆知識

マンションの劣化度セルフチェックのやり方をご紹介！【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】

建物も人間と同じように歳をとり、日々劣化していきます。この劣化が目に見えて顕れてくるのは、一般的に新築から10年以上が経過した頃からです。そして、建物の大規模修繕の周期は通常12年から15年と言われています。建物が劣化すると、その寿命が短くなり、資産価値が低下し、住環境の品質も悪化する可能性が高まります。ここでは、建物の劣化について詳しく見ていきましょう。 建物の劣化とは？ 建物の劣化とは、外部要因や経年劣化により、建物の構造や外観に問題が生じる現象のことを指します。劣化は様々な形で現れ、その影響は建物全体に及びます。では、具体的にどのような劣化があるのか、詳細に見ていきましょう。 1. 下地のひび割れ 建物の壁面にひび割れが現れることは一般的です。これは躯体自体の収縮や建物の挙動から発生します。しかし、このひび割れが放置されると、炭酸ガスや雨水が侵入し、躯体内部の鉄筋の腐食や中性化を促進させる可能性があります。これが進行すると、鉄筋の爆裂や漏水などの建物の構造的な問題につながる可能性があります。早急な対応が必要です。   2. 塗膜の劣化 建物の外壁には塗膜が施されていますが、時間とともに劣化します。紫外線の影響などにより、塗膜の光沢が低下し、色あせが生じます。また、紫外線によるチョーキングと呼ばれる現象では、塗膜が粉化し、耐候性が低下します。これらの劣化は建物の外観や保護機能に悪影響を及ぼすため、定期的な塗り替えが必要です。   3. 塗膜の汚染 建物の外壁は雨水や汚れにさらされます。雨水が流れる際に塵埃が壁面に付着し、一般的な汚染が発生します。これはある程度不可避的ですが、汚染防止型の塗料が開発されており、現象を緩和する方法が存在します。   4. 微生物汚染 湿気の逃げにくい部位では、かびや藻が発生し、建物が汚れます。これは美観を損ねるだけでなく、健康にも影響を及ぼす可能性があります。防かび・防藻型の塗料の使用により、この現象を抑制することができます。   5. 下地の劣化 特にRC構造の部位では、コンクリート内部のアルカリ成分が析出し、中性化が進行することがあります。早急な対応が必要です。   6. タイルの劣化 外壁にタイルが使用されている場合、劣化が生じることがあります。塵埃や漏水などが原因となり、塗膜の浮きなどが見られることもあります。入念なチェックが必要です。   7. シーリング材の劣化 建物内部の目地部には伸縮性のあるシーリング材が使用されています。しかし、時間が経つと固化や風化が進行し、防水性能が低下します。これが放置されると、漏水や鉄筋の腐食の原因となります。   8. 鉄部の劣化 建物の外部鉄骨階段や手摺は錆の発生が見られることがあります。錆止め塗装が必要です。   9. 防水の劣化 最上部にゴム製のシートやウレタン塗膜防水が施されていますが、これも劣化します。防水性能が低下すると、漏水や鉄筋の腐食が起こる可能性があります。 建物の劣化は放置すればその進行が速まり、建物の寿命を縮めます。建物の資産価値を守り、快適な住環境を維持するためには、定期的なチェックとメンテナンスが不可欠です。劣化箇所を早期に発見し、適切に対処することが、建物の長寿命と良好 これらの項目をもとにマンション劣化度セルフチェックシートを下記に掲載しております。当たはまる部分にチェックを入れていただき、その数が５個以上なら一度詳しい調査をした方が良いでしょう。オーナー様の大切な建物を健康な状態に保つためにぜひ活用してください。   外壁 ひび割れが何ヵ所か見られる □ 塗装面を指でこするとチョークのような粉がつく □ 手摺の部分に水垂れのような汚れがある □ 外壁にコケや藻が発生している □ タイル 外壁タイル面に白い汚れがある □ 外壁タイルに浮き、または割れが生じている □ シーリング シーリングを触った時に弾力がない □ シーリングに亀裂が入っている。 □ 鉄部 鉄部に錆が生じている。 □ 防水層 屋上・バルコニーの防水面にひび割れ、または捲れがある。 □ 2023年10月3日 更新