マンション管理組合・理事長のための大規模修繕プロジェクト進行ガイド
名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつへ！
修繕ひらまつで営業部長をしております鈴木です。
マンションの機能を維持し、資産価値を守るためには大規模修繕が必要不可欠です。管理組合、ならびに理事長の方は、どのように大規模修繕をおこなうべきか、悩みや不安を抱えてしまう場合もあるでしょう。
今回はマンション大規模修繕のプロジェクト進行について詳しく解説しますので参考にしてみてください。ありがちなトラブルと解決策についても紹介します。
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マンションの大規模修繕とは
マンションの大規模修繕とは、マンションの経年劣化や老朽化に対して、大規模な修繕をおこなう工事のことを指します。たとえば外壁が劣化しているなら外壁の補修が必要になるでしょう。外壁材の防水性や防カビ性を維持するために、外壁塗装を選択する場合もあるかとおもいます。
屋上やバルコニーの床面にヒビや劣化がみられるなら、防水工事が必要です。防水工事では人が踏み歩いても大丈夫なように分厚い防水層を作って、雨漏りや腐食を防ぎます。
鉄部にサビがみられるなら、サビをとって防サビ剤などを塗布しつつ、塗装が必要になることもあるでしょう。サビを放置すると鉄部が歪んだり穴が空いたりして危険です。
その他、水道管の交換やメンテナンスをしたり、エレベーターの点検・修理を同時におこなうこともあるでしょう。
点検・劣化診断の費用相場
点検・劣化診断の費用相場は、マンションの規模によって大きく異なります。小規模マンションであれば20万円～30万円程度、中規模マンションの場合は30万円から80万円程度かかるでしょう。大規模マンションの場合は50万円から100万円、あるいはそれ以上かかることもあります。
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マンション大規模修繕のプロジェクト進行（流れ）
マンション大規模修繕のプロジェクト進行について、流れを追いつつ順番に解説します。それぞれの工程における重要なポイントや注意点についても触れていきますので、気になる点があったら、チェックしてみてください。
①修繕委員会を発足する
まずはマンション内で修繕委員会を発足します。修繕箇所や修繕方法、依頼する業者、住人への説明やトラブル対応など決めなくてはいけない点がいくつもあるため、住人の代表者を集めて話し合いや取り決めが必要です。
修繕委員会でまずはじめに議題にあがるのは、自分たちだけでプロジェクトを進行するのか、それとも設計事務所やコンサルティング会社を利用して、全体的なサポートを依頼するかだとおもいます。
マンションの大規模修繕について、実績と経験が豊富な、設計事務所やコンサルティング会社は、とても頼りになるでしょう。修繕計画から業者の選定、施工の管理や確認、トラブル対応にいたるまで、任せられます。
ただし、設計事務所やコンサルティング会社を利用するにも費用がかかるため、修繕委員会内で意見が割れるかもしれません。多数決などをおこなう前にそれぞれの意見をまとめて可視化してから、あらためて採決をおこなうといいでしょう。
②業者に点検・劣化診断を依頼し、現状を把握する
具体的なマンションの大規模修繕をはじめる上での第1歩は、点検や劣化診断です。マンションという巨大な構造物の状態を把握するためには、専門的な知識や経験が不可欠なので、住民だけで劣化箇所を想定し、工事内容を決めることは難しいでしょう。
一般的な戸建ての住まいならば、業者も無料点検・見積りなどをおこなってくれますが、マンションの場合は規模が大きいため、調査をするだけでも費用がかかります。劣化診断・調査をする業者と実際に大規模修繕工事をする業者が必ずしも同じである必要はないため、まずは点検・劣化診断のための業者を選びましょう。
業者を選ぶ上でポイントとなるのは、マンションの点検に関する実績と経験が豊富なのか、口コミの評判などがよいかです。
③予算と大まかな工事計画を決める
マンションの点検・劣化診断の報告を受けてから、予算と大まかな工事計画をすすめていきましょう。当然ながらリスク・危険性の大きいものから決定していくべきですが、修繕工事は別々におこなうよりまとめておこなった方が費用を抑えられるため、どこまでの予算を組むべきか、見極めが重要です。
すべてのリスク・危険性を回避するために大規模修繕がおこなえるなら、迷うこともありませんが、予算が膨らみ過ぎる場合は、どの劣化箇所を次回の修繕工事にまわすか考えていきましょう。
また、オートロックや監視カメラの設置といった防犯面の工事をおこないたい場合や、宅配受け取り箱の導入などの利便性を向上させるための工事をおこなうかどうかについては、意見が割れるかもしれません。こちらもしっかりと話し合って、今回同時におこなうべきか考えていきましょう。
④依頼する施工会社を決める
予算と大まかな工事計画が決まったら、大規模修繕を依頼する業者選びをおこないます。第1候補は、点検・劣化診断をおこなった業者になるかもしれませんが、その他の業者にも、点検・劣化診断の報告書を添えて見積りを依頼しましょう。
マンションの管理会社や管理組合の中から推薦される業者もあるかもしれませんが、その他の第三者となる業者にも見積り依頼をした方が、透明性が確保できるため安心できます。
いくつかの業者に見積りを依頼する理由は、マンション大規模修繕には定価がなく、ケースごとに費用や必要な工事が異なるため、1社だけだとマンション大規模修繕の提案内容や費用が適切なのか判断が難しいからです。
⑤要望に沿った見積り書を何パターンか作ってもらい、検討する
依頼する施工会社が決まったら、要望や予算を伝え、見積り書を何パターンか作ってもらいましょう。たとえば「最低限必要とおもわれる工事だけの見積り書」と「予算内でおこなえる範囲の見積り書」、「〇回（今回と5年後など）にわけて大規模修繕をおこなう場合の計画と見積り書」などです。
どの見積り書（提案）で実行するかを修繕委員会内で検討し決めていきましょう。どの提案も納得できない場合は、別の提案を依頼するか、別の業者に見積りを依頼してみてください。
⑥住人に向けて工事説明会をおこなう
マンション大規模修繕工事の内容が決まったら、業者と契約する前に、住人に向けて工事説明会をおこないましょう。工事を決めた理由や費用・工事期間や注意点など、詳しく説明しておいた方が、今後のトラブル回避に繋がり、計画もスムーズにすすみます。
⑦業者と契約し着工する｜工事完了後に各所確認をおこなう
工事説明会も無事終わったら、業者と契約し着工しましょう。大規模修繕工事は長期に渡るため、工事中の進捗情報や確認も住人に報告していくとトラブルも少なくなります。工事完了後は、工事の結果や今後の修繕計画などを確認して書類にまとめておきましょう。
大規模修繕でありがちなトラブルと対策
・マンションの住人からクレームが発生した
・近隣住民とのトラブルになった
・修繕費用が足りない
・業者に不信感を感じる
住人や近隣からのクレーム・トラブルを未然に防ぐためにはしっかりとした説明会が必要です。住人に対しては1度かぎりの説明だけでなく、各段階で報告をおこなっておくとよいでしょう。
修繕費用が足りない場合は、追加で徴収をおこなうか、銀行などから借りるべきかなどを決める必要があります。こちらも住人に説明会をおこなった上で、アンケートや多数決をおこないましょう。
業者への不信感やトラブルを防ぐためには、施工会社を決める段階で、しっかりと相見積りをとり、吟味する必要があります。少しでも不安点があるなら改善・納得するまでは契約しないようにしましょう。
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大規模修繕プロジェクトを成功させるために――「修繕ひらまつ」なら安心の体制と実務支援
マンションの大規模修繕プロジェクトを円滑に進め、資産価値をしっかり守るためには、「事前準備」「合意形成」「業者選定」「透明な進行管理」が不可欠です。修繕ひらまつでは、管理組合や理事長の皆さまが直面しやすい不安やトラブル（住民・近隣への説明不足、費用不足、業者とのミスマッチなど）に対して、豊富なBtoBノウハウを活かした実務サポートを提供しています。
たとえば、修繕委員会の立ち上げから劣化診断業者の選定、相見積り取得、工事説明会の運営サポート、費用計画・追加徴収や資金調達のアドバイス、施工後の書類整備までワンストップで対応。修繕ひらまつなら、プロジェクト全体の透明性と納得感、住民・関係者への適切な情報共有を徹底し、トラブルの未然防止を図ります。
「大規模修繕の進め方に自信がない」「中立な視点で進行管理や業者選びをサポートしてほしい」とお悩みの方は、ぜひ修繕ひらまつまでご相談ください。
お問い合わせはフォーム・メール・お電話のほか、ショールームでもお受けしています。経営リスクを最小限に抑え、資産価値を高める大規模修繕の実現に向けて、修繕ひらまつがしっかりサポートいたします。
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