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大規模修繕に関するマメ知識やイベントなど最新情報をお届けします！

近年、名古屋市では建設資材や人件費の高騰により、マンションの長期修繕計画が現実と乖離し始めています。かつて想定していた外壁塗装・防水工事・配管更新の費用が高止まりしてしまい、修繕積立金では賄いきれない管理組合も見受けられます。

• 「積立金をどう見直すべきか」
• 「優先順位をどうつけるか」
• 「延期リスクを減らす方法は？」

とお悩みの管理組合もあるでしょう。今回のお役立ちブログでは、名古屋市内の実勢単価を踏まえ、物価高騰時代における長期修繕計画の再構築ポイントをわかりやすく紹介します。行政支援制度を交えながら「理事会・管理会社・オーナー」が無理なく確実に、資産を守るための実践的な見直し手法もお話しします。

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資材が高騰している原因

原因は、資材価格と人件費の同時上昇です。2020年以降、ウクライナ情勢・円安・物流費高騰・技能労働者不足などが重なり、「過去の計画では到底実施できない」状況が続いています。海外では物価が劇的に高くなっている地域があり、日本でも物価上昇が続く可能性は高いと考えて良いでしょう。

時間が経つとさらに高くなるケースも考えられる

物価の波が「落ち着くまで待つ」のも判断の一つですが、建設資材や人件費の上昇が長期化している現在では「待つほど高くなる」リスクも現実味を帯びています。実際、2020年以降に外壁改修や防水工事を延期した管理組合の中には「前回の見積額より1割以上上がっていた」「資材の納期が延びて発注できなかった」といった声も聞かれます。

建設コストは、一度上昇すると元の水準に戻りにくいのが実情です。円安や物流費、人材確保のコストなど、複数の要因が複雑に絡み合っているため、安くなるのは期待しない方が良いでしょう。

「資金不足」と「工事延期」が連鎖するリスク

計画時点では十分だったはずの修繕積立金が、今では1回の大規模修繕でほぼ底をつくケースも増えています。不足分を補うために修繕項目の一部を延期した管理組合の中には、外壁のクラックが拡大して雨漏りが発生し、100万円単位の補修費用が発生したケースもあります。

「先送り」は最終的にコストを押し上げるため危険です。これらの「損失を減らすための再設計」として、見直しは有効です。

名古屋市の長期修繕計画を見直す3つの視点

長期修繕計画を見直す際に必要な、3つの視点を見てみましょう。

①現在の物価で再積算を行う

現実の価格を反映した「再積算」が必要です。一昔前の単価を用いたままでは、理事会がいくら積立金を増額しても追いつかない構造になっています。名古屋市内の施工実績（外壁・屋上・給排水・電気・共用部など）をもとに再積算することで、5〜10年後に発注できる現実的な予算計画を作成することが可能です。

現実的な数字で再設計すると、資金不足の原因が明確になります。それをもとに理事会で合理的な対策案を立てれば、現実味のある計画策定が可能です。

②修繕スケジュールを“優先度別”に整理する

すべての工事を一度に行う必要はありません。むしろ、優先順位をつけて進める方が無理なく修繕を進められます。優先度の考え方は次の通りです。

マンションを「守る工事」から実施し「魅せる工事」は後回しにすることで、資金不足の連鎖を断ち切れます。「建物を現存させ続けるために何が大切か」を考えながら優先順位を決めることが重要です。

③積立金と資金繰りの見直しをセットで考える

積立金の見直しは「値上げ」だけを意味しません。資金繰りを平準化し、助成金や一時金の選択肢を組み合わせることで負担を分散する目的もあります。資金シミュレーション表を作成すると「途中で不足する年」「余剰が出る年」が見えてきます。積立金改定・工事時期・助成金併用を一体で行っていくと、資金繰りが楽になるでしょう。

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名古屋市での長期修繕計画見直しに役立つ行政・支援制度

物価高を受けて、行政も管理組合の支援を拡充しています。これらを活用することで、計画見直しの費用を抑えつつ専門的な診断が受けられます。3つの制度を詳しく見てみましょう。

名古屋市「住まいの窓口」

名古屋市のオアシス21と呼ばれる施設で、分譲マンションの管理に関する相談窓口を設置しています。分譲マンションの管理相談は月5回行っており、原則毎週火曜日と第1日曜日です。名古屋市、名古屋市住宅供給公社、愛知県住宅供給公社が各相談窓口を設けています。

名古屋市分譲マンション専門家派遣制度

「名古屋市分譲マンション専門家派遣制度」は、名古屋市内の管理組合や法人が抱える課題に対して、中立的な専門家が現地に無料で派遣されアドバイスを行う制度です。対象は、長期修繕計画の見直し・修繕積立金の不足・工事費上昇への対応など、経営判断を要する実務課題全般です。

マンション再生アドバイザー派遣事業

「マンション再生アドバイザー派遣事業」は、築30年以上の物件を対象に行っている支援です。原則、専門家が2人派遣されて1回につき2時間まで相談できます。派遣回数は各年度3回で、通算6回まで可能です。ただし予算が決まっているため、予算が終了すると利用できません。

今後の長期修繕は「実勢対応×持続可能性」へ

今後、長期修繕費を見直す際は「実勢対応×持続可能性」を心掛けることが大切です。何を意識すれば良いか、3つお話しします。

現場単価を反映した“実勢対応型”への転換

これまでの長期修繕計画は、全国平均単価や旧来の積算データを参考に立てることが一般的でした。しかし、名古屋市のように地域差が大きいエリアでは、資材輸送費・人件費・気候条件が修繕コストに直結します。

今後は、現場単価を反映した“実勢対応型”へ移行することが大切です。たとえば外壁塗装や配管更新など、項目ごとに名古屋市内の最新相場を組み込みながら積算すると、計画と現実の乖離が小さくなるため、理事会は安心して実行判断できます。

変化に対応できる“ローリング型”の導入

物価や労務費が変動しやすい現在、10年先を固定した計画は、現実的ではありません。現代は短期間で見直す“ローリング型”の修繕計画が理想です。定期的に点検を行い積算を更新することで、急激なコスト変動にも柔軟に対応できます。

名古屋市では、築30年以上の中規模マンションが増えており、配管・防水・外壁といった主要工事が重なる時期に備えて“計画実行力”が求められています。定期的に予算・劣化状況・工法を再検討することで、建物の補修をスムーズに進めることが可能です。

負担を平準化する“持続型”資金計画へ

どんなに精緻な修繕計画を立てても、積立金が不足すれば実行できません。短期的な一時金徴収ではなく、世代を超えて負担を平準化する“持続型”資金計画がカギです。単に「工事を終える」のではなく、「資産を未来へ残す」視点で資金設計を行うことが「入居者・施工者・地域社会」の三方にとって喜ばしい修繕の形になるでしょう。

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FAQ｜名古屋市の長期修繕計画見直しについてよくある質問

名古屋市のマンション管理組合では、資材・人件費の高騰により、従来の長期修繕計画と実際の見積額が乖離し始めています。「どこから見直すべきか」「積立金改定はどの程度が妥当か」といったご相談が増えています。ここでは、理事会・管理会社・法人オーナー様から寄せられる代表的な質問にお答えします。

Q.長期修繕計画の見直しは何年おきに実施するのが適切でしょうか？

A.一般的には5年ごとの見直しが推奨されますが、現在のような物価変動期は3〜5年周期での「ローリング型見直し」が望ましいといえます。大規模修繕前後のタイミングでは、必ず再積算を行うことをおすすめします。

Q.資材高騰で見積額が大きく増えた場合、まず何から着手すべきですか？

A.まずは外壁・防水・配管など「構造・設備の安全性に直結する工事」の優先度を整理し、美観・快適性向上の工事は次段と位置付けるのが基本です。そのうえで、現行の長期修繕計画と積立水準のギャップを「見える化」し、段階的な再設計を行うとスムーズです。

Q.修繕積立金の改定は、どのようなプロセスで進めるべきでしょうか？

A.再積算結果をもとに、今後20〜30年の資金収支シミュレーションを作成し、「いつ・いくら不足するのか」を明示したうえで理事会・総会に諮ることが重要です。値上げ幅だけでなく、一時金徴収や借入の有無も含めて複数案を提示すると、合意形成がしやすくなります。

Q.工事を延期することで、どの程度リスクが高まるのでしょうか？

A.外壁・防水・配管などの主要工事を繰り返し延期すると、雨漏りや漏水、コンクリート躯体の劣化が進行し、結果的に補修費が膨らむ傾向があります。「1回の延期で1〜2割程度コストが増えた」という事例もあり、安易な先送りは避けるべきです。

Q.行政の支援制度は、どのタイミングで活用を検討すべきでしょうか？

A.長期修繕計画の見直し段階から検討するのが理想的です。名古屋市の専門家派遣制度やマンション再生アドバイザー派遣事業を活用することで、計画づくりや積立金改定の考え方について第三者の意見を取り入れながら進めることができます。

資材高騰時代の長期修繕計画の立て直しは修繕ひらまつへの相談が近道です

資材価格と人件費の高騰により、名古屋市の多くの管理組合で「長期修繕計画どおりに工事が発注できない」という課題が顕在化しています。外壁改修・屋上防水・配管更新などの主要工事が、想定より1〜2割以上高くなっているケースも珍しくなく、「資金不足を理由に工事を先送りした結果、雨漏りや漏水が発生し、かえって総コストが増加した」という事例も見られます。

だからこそ今後は、旧来の標準単価に頼るのではなく、名古屋市の実勢価格を前提にした“実勢対応型”の長期修繕計画へと転換することが重要です。まずは現在の計画を、最新の工事単価で再積算し、どの年次でどの程度の資金ギャップが生じるのかを明らかにすることが出発点となります。そのうえで、構造保全・設備保全・美観・快適性向上といった観点から工事を優先度別に整理し、ローリング型で定期的に見直していくことで、物価変動が続く状況でも「無理なく実行可能な計画」に近づけることができます。

修繕ひらまつでは、名古屋市内のマンション修繕実績をもとに、外壁・防水・配管・電気設備など各工事の実勢単価を反映した長期修繕計画の再構築をサポートしています。単なる数字の引き直しではなく、積立金改定案、工事時期の平準化、一時金・借入・行政支援制度の組み合わせまで含めた「持続可能な資金計画」のご提案が可能です。

理事会資料や総会説明用の図表作成も含め、管理組合・管理会社・法人オーナー様の意思決定を支援いたします。ご相談はお問い合わせフォームからのお問い合わせ、メール、お電話でのご相談を承っております。また、修繕ひらまつのショールームでは、実際の仕様サンプルや工事事例をご覧いただきながら個別相談も可能です。

資材高騰時代に対応した長期修繕計画の立て直しをお考えの際は、ぜひ修繕ひらまつへご相談ください。

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