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大規模修繕に関するマメ知識やイベントなど最新情報をお届けします！

マンションタイル修繕協会の会員企業を選ぶべき理由

マンションの外壁タイル工事は、見た目をきれいにするだけの仕事ではありません。ひとたびタイルが落下すれば、人身事故や通行止め、テナントクレームや賠償問題にまで発展しかねない大問題です。 管理組合やオーナー企業のほか、管理会社としては「どの会社に任せれば安全で、社内や理事会にも説明できるのか」という不安を常に抱えてはいないでしょうか？ 問題解決の1つとして「マンションタイル修繕協会の会員企業を選ぶ」という選択肢があります。ただ「協会に加盟している企業を選んで本当にメリットがあるのか」「費用は高くならないのか」「会員企業だと何が違うのか」という疑問が出てくるものです。 そこで今回のお役立ちコラムでは、マンションタイル修繕協会についてくわしくお話しします。協会が持つ技術基準やチェック体制のほか、会員企業を選んだときの安全性・コスト・説明責任の違いなどがわかる内容です。 なぜ「協会加盟の企業」を選んだほうがいいのか？ マンションの外壁タイルは、はがれて落ちると人の命にかかわる危険があります。美観だけ見れば問題なくきれいだとしても、中で浮きやヒビが進んでいてもおかしくないのです。その点を踏まえたうえで、なぜ「協会に加盟したほうがいいのか」についてお話しします。 タイル落下は見た目よりも「責任」の問題 高所から劣化した外壁タイルが落ちたとします。運悪く落下地点に人がいたら大事故です。けが人が出たら、建物の持ち主や管理者が責任を問われることも出てきます。 建築基準法では、一定の大きさ以上の建物に外壁をふくむ定期調査と報告が義務となっているのです。民法では「建物などの工作物に欠陥があり人に被害が出た場合、まずその建物を管理している占有者が、必要な注意をしていた場合には、その所有者が損害を賠償する仕組み」になっています。（民法717条） 外壁タイルの管理も、この「工作物責任」の考え方の対象となるのです。事故が起きたあとにあわてるのではなく、日ごろから専門的な調査と修繕を行っておくことが重要と言えます。 価格だけで決めると何が起きるか 外壁タイル工事は、塗装より調査と設計の比重が大きい工事と言えます。どこまで打診調査をするか？浮きがどれくらいあるか？どの工法を使うか？と複数の問題を考えて決断しなければなりません。ネックになるのが必要な費用です。 「とにかく安く」という考えだけで施工企業を選ぶのは大きなリスクがあります。施工企業が手抜きをして、調査範囲を減らしたり、必要な補修を省いたりしてしまう恐れがあるのです。 外壁タイル工事が終了すれば「これで問題はない」と安心したくなりますが、話はそう簡単でもありません。施工不良があれば、数年後に再びタイルが浮くことも出てきます。最悪の場合、落下事故になって賠償責任も発生すれば結果的に高くつくのです。ただ、マンションタイル修繕協会に加盟している企業ならある程度安心できます。国の通達や業界の指針をふまえた調査・工法のルールを持ち、理由を説明できることが前提だからです。 参照：国土交通省「建築：定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」 マンションタイル修繕協会とは？ ここでは、マンション外壁タイルの修繕にくわしい会社が集まる業界団体として「マンションタイル修繕協会」についてお話しします。実際の名称や活動範囲は、地域や団体ごとに異なります。ただ、いずれもマンションを含む建物の外壁やタイルを安全に維持し、改修工事の水準の底上げを、共通した方向性として掲げている団体です。 設立の背景と役割 タイルの落下事故がニュースになるたびに、国土交通省は外壁調査のルールを強化してきました。現状、手の届く範囲の打診にくわえ、10年ごとに外壁全体をしらべる考え方になっています。ドローンと赤外線カメラを使った調査も、テストハンマーによる打診と同じレベルの方法として認められているのです。 ただ、現場では、調査の質や報告書の書き方が会社ごとバラバラになっています。発注側が比較しにくいという課題もあるのです。そこで、調査・工法・記録のやり方を共通化し、技術レベルについてそろえる役割を担うのが、タイル修繕を目的とした協会です。たとえば以下のような協会があります。 マンション計画修繕施工協会（MKS） マンションリフォーム技術協会（MARTA） 外壁剥落防止協会 法律・トラブル寄り：マンション外壁タイル剥離問題解決支援センター 参照：国土交通省「建築物等の定期調査・検査について」 ▼合わせて読みたい▼ 名古屋市｜赤外線×ドローン外壁調査のメリット・限界・費用目安 会員企業を選ぶことで得られるメリット ここでは管理組合やオーナー企業の立場から見たメリットをお話しします。安全面だけでなく、お金や説明責任の面でも違いがあるのです。 安全性とコンプライアンスの面で安心 協会会員企業は、建築基準法の定期報告制度や、外壁タイルに関する国の通達・ガイドラインを踏まえた調査・工事の提案が前提です。 その考え方に沿った診断や、補修方法を提示してくれるケースが多く見られます。そのうえで、どの範囲をいつ調査したか？どの場所にどのような浮きやヒビがあったか？どの工法で補修したかといった情報を図面や写真でまとめてくれるところも多々あるのです。 万が一、外壁タイルに関するトラブルや事故が発生しても、担当者個人に責任が集中しにくくなるのです。「協会会員に依頼し、協会基準どおりの診断と補修を行った」という事実は、管理者として必要な注意義務を尽くした根拠になります。 長期修繕計画とコストの見える化 国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、外壁やタイルの修繕をふくめて、将来の工事内容とおおよその費用を見積もることがすすめられています。修繕積立金のガイドラインでも、長期修繕計画にもとづいて積立額を考えることが基本とされているのです。 協会会員企業は、タイルの調査結果をもとに今回どこまで直すか、次回以降に回す部分はどこかその場合の費用と時期のイメージについてまとめて提案できます。そのためライフサイクル全体のコストを比べながら判断できるのです。 協会基準をそのまま「社内基準」として使える 協会会員企業に任せる最大の利点のひとつが「協会基準＝自社基準」として流用できる点です。管理会社やオーナー企業側で一から技術基準や調査範囲を設計しなくてもかまいません。「協会が定めた調査・工法・記録のルールに沿って実施しました」と説明できるからです。理事会資料や稟議書にもそのまま反映しやすく、担当者個人の判断に頼らない意思決定プロセスをつくれます。 参照：国土交通省「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン」 会員企業をどう探してどう活用するか マンションタイル修繕協会会員企業を選ぶときのポイントと、考えておきたい行動ステップを整理してお話しします。単発の工事ではなく「長期のパートナー」として考えることが大切です。 会員かどうかを確認する方法 主な協会の多くは、公式サイト上で会員名簿や加盟企業一覧を公開しています。まずはエリアと業種で絞り込み、自分たちのマンション規模に近い実績のある会員企業をリストアップするのです。 そのうえで、各社のホームページや資料をチェックします。タイル修繕の事例写真、診断報告書や図面のサンプル、担当者の資格や経験など情報収集をするのです。「協会のロゴだけ載っている会社」ではなく「協会の基準を実務で使っている会社かどうか」を見ることが大切になってきます。 次に取るべき3つのステップ 協会会員企業を修繕戦略に組み込むには、次の3ステップが現実的です。 1.協会サイトや国交省の資料で、外壁タイルと定期報告の基礎知識を整理する 2.地域の協会会員企業から数社を選び、タイル診断と提案書のサンプルを取り寄せる 3.次回の大規模修繕や長期修繕計画の見直しのタイミングで、「協会会員から最低1社は見積もりを取る」というルールを社内や管理組合で共有する この流れを一度つくっておけば、タイル剥落のリスクを減らしながら、長期的にもムダの少ない修繕計画を立てやすくなります。協会会員企業を上手に活用することが、マンション全体の安全と資産価値を守る近道になるのです。 参照：国土交通省「マンション管理」 FAQ｜マンションタイル修繕協会の会員企業についてよくある質問 外壁タイル工事は「価格」ではなく「根拠」と「説明可能性」で結果が変わります。管理組合様・オーナー企業様・管理会社様から特に多い確認事項を、意思決定に直結する観点で整理します。 Q1.協会会員企業を選べば、施工品質は自動的に担保されますか？ A.自動的に担保されるわけではありませんが、担保に必要な枠組み（基準・手順・記録）が整っている可能性が高まります。外壁タイルは調査範囲の設定、工法選定、施工管理、完了後の証跡提出までが一連の品質要件です。 協会会員企業であっても、提案書に仕様の根拠、数量算出のプロセス、提出資料の範囲が明記されているかを確認し、実務として協会基準を運用できている会社を選ぶことが重要です。 Q2.会員企業は費用が高くなる傾向がありますか？ A.単純に「高い」とは言い切れません。会員企業は調査・記録・品質管理を仕様として組み込みやすく、その分、見積の内訳が厚く見えることはあります。ただし、数量根拠が曖昧なまま契約して追加費用が発生する、補修漏れが出て再工事になる、説明不足で合意形成が遅れるといった“見えないコスト”を抑えられる場合があります。 結果として、ライフサイクルコストとリスクの総量で比較すると合理的になるケースは多いです。 Q3.管理会社として「会員企業を選んだ」と言えば、説明責任は十分ですか？ A.十分とは言えませんが、説明の土台を作りやすくなります。重要なのは「会員だから」ではなく、「協会が定める基準に沿って、どの範囲を、どの方法で調査し、どの仕様で補修し、どの記録を残したか」を示せることです。 理事会・稟議・監査の場面では、調査報告書、劣化マッピング、数量算出根拠、施工写真台帳、完了確認（再打診等）の有無が説明力を決めます。 Q4.会員企業を選ぶ場合、相見積もりは何社くらいが現実的ですか？ A.実務上は2〜3社が現実的です。ただし、比較の成否は社数より「同条件化」に依存します。調査範囲、工法の前提、足場の考え方、提出資料、保証条件が揃っていない見積は比較になりません。 発注側が先に“比較軸”を決め、同条件で提案させる運用ができれば、過度に社数を増やさずとも適正判断が可能です。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事の見積もりを取るときの注意事項について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 Q5.会員かどうかを確認する際、発注者が最低限チェックすべき書類は何ですか？ A.会員証明（加盟の根拠）に加え、提案内容の裏付けとなる資料の提出可否を確認してください。 具体的には、調査計画（範囲・方法）、調査報告書サンプル（写真品質・図面化の粒度）、劣化マッピングと数量算出の考え方、施工写真台帳の提出範囲、保証範囲と免責条件、完了後の確認方法（再打診等）です。 これらが揃う会社は、社内・理事会への説明に耐える可能性が高いと言えます。 修繕ひらまつに相談する｜会員企業の選定から見積同条件化まで“説明できる修繕”へ マンション外壁タイルの修繕は、工事そのものよりも「どの範囲を、どの根拠で、どの仕様で直すか」という意思決定の品質が結果を左右します。協会会員企業の活用は有効な選択肢ですが、会員であることだけで安全性やコスト最適化が保証されるわけではありません。 修繕ひらまつでは、会員企業の確認支援に加え、調査範囲の設計、報告書・マッピングの粒度、数量根拠の整合、相見積もりの同条件化、保証条件の読み解きまでを整理し、理事会・稟議・監査で説明可能な形に落とし込みます。 ご相談は、問い合わせフォームからのお問い合わせ、メールでの資料共有、電話での事前相談、ショールームへの来店のいずれでも対応可能です。現状の見積書や前回報告書、図面、修繕履歴があれば、論点を可視化したうえで、過不足のない発注仕様へ整えます。 ▼合わせて読みたい▼ 修繕ひらまつの施工事例 2025年12月16日 更新

大規模修繕の豆知識

KFケミカル認定施工店とは？高品質タイル補修の理由

外壁タイル補修は、建物の安全性と維持管理コストに大きく関わる工事です。タイルが浮いていたり、内部の接着層が剥離したりしていても、表面からは分かりにくいことが多々あります。ある日突然、剥落して落下することがあり危険です。 国土交通省の調査でも外壁タイルの落下事故は継続的に発生しています。適切な診断と補修の必要性が強く指摘されている状況です。 剥離への対処は簡単な補修では不十分と言えます。補修品質を左右するのは「使用する材料」と「施工者の技術基準」です。とくに専門材料を扱う場合、技術講習と基準施工を習得した施工業者でなければ、本来想定される性能を発揮できません。そこで注目されているのが、KFケミカルの材料体系を正しく扱うための「認定施工店制度」です。 そこで今回のお役立ちコラムではKF認定施工店が選ばれる理由や、一般施工との違い、発注者が確認すべきポイントを実務経験からくわしくお話しします。 ▼合わせて読みたい▼ 外壁劣化の早期発見に向けたチェックポイントと管理体制の構築 KFケミカルとは？ KFケミカルは、建築物の長寿命化を目的とした以下のような建材用化学製品を取り扱うメーカーです。 ・タイル浮き補修用の樹脂注入材 ・防水用の樹脂・シーリング関連材料 ・特殊機能を持つ仕上げ塗材 ・高耐久の接着・補強材料 とくに外壁タイルの補修材料については、密着性・浸透性・硬化安定性が評価されています。公共施設や大規模建築でも採用されているのです。また、KFケミカルは「認定施工店制度」を設けています。もっと正確に言えば、タイル補修分野は「工業会会員制」に近い仕組みとなっているのです。 KFケミカル認定施工店が求められる理由 タイル補修は、見た目以上に内部の状態把握が重要です。認定施工店には、材料特性を理解して長期耐久性を前提とした施工が求められます。 外壁タイル補修は「素材」と「接着技術」で寿命が変わる 外壁タイルの浮きは、モルタル層の空隙や接着力低下が主な原因です。単純に穴をあけて注入すれば直るわけではありません。材料の浸透性・接着性・硬化特性を正しく理解したうえでの施工が必要です。 適切でない材料を使用すると、注入材が母材に密着しないため、数年以内に再剥離が起きる場合もあります。認定施工店が扱う材料は、構造体とタイルを強固に一体化させる特性を持っており、長期的な安全性を確保できるのです。 一般施工と専門認定施工の「品質ギャップ」 タイル補修の仕上がりは、施工者の経験差で大きく変わります。一般業者だと材料の粘度管理や穿孔位置のほか、注入圧や硬化時間にバラつきが出る場合もあり、仕上がり精度に影響するのです。 認定施工店は、材料特性と環境条件を基準化しています。誰が施工しても、品質が安定する体制を取っているのです。再現性の高さが、建物管理者にとっては大きな安心材料となります。 建物管理者が直面するリスク（剥落・補修後の再劣化） タイル剥落は、見た目に異常がないまま内部で進行します。結果、落下事故を招くことになるのです。外壁タイルの剥落事故を防ぐには、適切な点検と補修が欠かせません。補修後に再劣化が起きると、費用や工期が二重に発生するために、初回からの確実な施工も求められます。 ▼合わせて読みたい▼ マンション修繕箇所の重要度ランキング【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 KFケミカルのタイル補修技術とは何か KFケミカル材料は、接着性・耐候性に優れ、構造体との一体化を実現できる点が特徴です。専門施工と組み合わせることで性能が最大化されます。 高接着性能を生む樹脂・無機系材料の特徴 KFの材料は内部空隙に浸透しながら硬化し、母材とタイルを強力に密着させる設計です。気温・湿度・下地含水率などの施工条件に影響を受けやすいため、材料特性を理解した施工が求められます。この点が、一般業者と認定施工店の大きな違いにつながるのです。 診断〜注入・固定まで一貫した補修仕様 「打診検査」「穿孔位置」「注入量」「硬化確認」「固定ピンの設置」など、一連の補修工程を体系化した仕様があります。仕様に沿った施工によってムラをなくし、長期的な安定性を確保できるのです。 公共施設や大型建築でも採用される理由 公共施設や大型建築で外壁の剥落が起きると重大事故につながります。補修の確実性が重要な課題となっているのです。この点を踏まえると、基準に基づいた施工のできる認定施工店が選ばれやすいのは、当然と言えるでしょう。 認定施工店だけが実行できる工程管理 認定施工店は「材料の扱い」「施工環境」「記録管理の基準化」について体制を整えています。そのため品質の再現性が高く、長期的な耐久性につながるのです。 下地評価・打診検査・含水率測定の基準 浮き部の特定や含水率の判断は、補修の可否を決める重要な工程です。外壁タイルでは、空隙の発生や接着不良によって剥落のリスクが高まります。認定施工店はリスクを正確に把握し、施工前診断を確実に行えるのです。 専用材料の配合・注入量管理・施工環境の厳格化 「粘度調整」「注入圧」「硬化時間」など材料の性能を発揮するための条件は、細かく定められています。工期が押しているからといって、不適切な条件下で施工を強行するような施工業者では、施工不良のリスクが高くなり危険です。認定施工店は最適な環境で作業することで、仕上がりの安定性を確保しています。 施工記録・温湿度管理・完了後の保証体制 施工記録は補修品質の証明となります。不具合が起きた際、原因を追跡するためにも必須です。 KF認定施工店と非認定業者の比較ポイント 認定施工店では「材料講習」「基準施工」「施工記録の体制」が整っています。この点による一般施工との違いが、補修後の耐久性で現れるのです。 材料入手可否・施工資格・試験基準の違い KFの一部材料は、認定施工店のみが扱えます。講習を受講した施工者のみ、材料性能を適切に引き出せるのです。このため、非認定業者との品質差が大きくなります。 技術講習では、製品特性や施工工程の理解を深めるための内容を学ぶのが一般的です。「材料の反応特性」「浸透性」「適正な施工条件」などがあげられます。とくにタイル補修材は、穿孔位置や注入量、固定ピンの配置など、仕上がりに直結する要素が多数あります。施工者は、工程の意味を正しく理解していることが重要になるのです。 補修後10年以上の耐久性に差が出る理由 KFタイルホールド工法では、工業会による10年剥落保証が設定されています。専用工法を規定どおり施工することで、長期の安全性を確保できる仕組みになっているのです。 一方で、タイル部分のみを樹脂で簡易補修する一般的な工事では、施工条件や材料選定によって、数年で再剥離が生じることもあります。長期の安心感を得たくても、工法ごとに差が出やすいのが実状です。 「専用工法＋保証付き工事」と「一般的な部分補修」では長期耐久性の観点で期待できる結果は異なります。 ▼合わせて読みたい▼ マンション管理組合が直面する大規模修繕の課題とリスク低減策 発注者が知っておくべき「認定施工店」の選び方 商業施設・学校・マンションなど落下事故が許されない建物では、調査体制と施工基準を明確にできる施工業者が求められます。 認定施工店の選定では、資格証・施工実績・記録提出の有無を確認し、透明性の高い業者を見分けることが重要です。 資格保有・施工写真・試験データの提示 認定証の提示、施工記録の提出、試験データの有無は信頼性の証明です。 外壁全体のリスク評価を行う業者の見極め方 部分補修のみの提案では不十分です。外壁全体の劣化状況を診断できる業者かを見極めることで、再発リスクを大幅に下げられます。 見積書で確認すべき「仕様書・材料名・数量根拠」 材料名・数量・施工工程の明記がない見積書は避けたほうがいいでしょう。国土交通省の維持保全制度でも、外壁調査と補修仕様の明確化が求められています。 参照：KFケミカル株式会社 参照：KFタイルホールド工業会 参照：KFタイルホールド工業会会員による責任施工 参照：国土交通省｜外壁タイル等落下防止に関する調査結果報告（PDF） FAQ｜KFケミカル認定施工店についてよくある質問 KFケミカル認定施工店（工業会会員を含む）は、材料性能を前提どおり発揮させるための講習・基準施工・記録管理を求められる枠組みです。 発注側（管理組合・オーナー・PM会社）が判断に迷いやすい論点を、実務上の確認ポイントに落として整理します。 Q1.「認定施工店」であることは、品質をどこまで担保しますか？ A.少なくとも「材料理解」「施工手順の標準化」「記録提出」の3点において、一定の統制が期待できます。タイル補修は、穿孔位置・注入圧・注入量・硬化条件・含水状態など、管理項目が多く、現場判断のブレが不具合に直結します。 認定施工店は講習等を通じて、材料特性と施工条件を前提にした運用を求められるため、属人的な施工から「再現性のある施工」へ寄せやすい点がメリットです。 Q2.非認定業者でも同等の材料・工法で施工できるのでしょうか？ A.同等とは限りません。材料の入手ルートや取り扱い要件が限定される場合があり、同名の「樹脂注入」でも製品グレード・仕様・管理基準が異なることがあります。 見た目の工法名ではなく、見積書に材料名（製品名）・仕様書（手順と管理項目）・数量根拠（図面やマッピング）が揃っているかで同等性を判断するのが合理的です。 Q3.「10年保証」など長期保証がある場合、再発は起きないと考えてよいですか？ A.再発ゼロを前提にするのは危険です。保証は有効ですが、重要なのは保証範囲と条件です。タイル補修は下地状態、雨水浸入、躯体の微細な動き、温湿度環境などの影響を継続的に受けます。 したがって、保証年数の長短だけでなく、対象部位、免責条件、施工後の確認方法（再打診・記録提出）、維持管理としての点検計画まで含めて説明できる会社かを評価軸にしてください。 Q4.認定施工店に依頼する場合でも、事前調査（打診・赤外線等）は必要ですか？ A.必要です。認定施工店であっても、数量根拠が曖昧なままでは過大計上・補修漏れ・追加費用のリスクは残ります。法人発注では、調査結果を劣化マッピングとして図面化し、補修範囲と仕様を確定したうえで、見積を同条件化することが要点です。 調査と施工を分離するか一括とするかは案件次第ですが、「数量と範囲の根拠」を先に固める進め方が、最終的なコストとリスクを抑えます。 Q5.発注者側が「認定施工店らしい提案か」を見分ける具体的なチェック項目はありますか？ A.あります。第一に、認定証や会員証などの提示ができるか。第二に、施工計画に温湿度・含水状態・注入圧・硬化条件などの管理項目が明記されているか。第三に、施工写真台帳や出来形記録、完了後の確認（再打診等）の提出範囲が契約書・仕様書で定義されているか。 第四に、部分補修の提案に留まらず、外壁全体のリスク評価（シーリング、雨掛かり、開口部周り、端部）を踏まえた再発抑制の説明ができるか。これらが揃っていれば、発注後の説明責任と監査性の面でも整合が取りやすくなります。 修繕ひらまつに相談する｜KF認定施工店の要否と発注仕様を“監査可能な形”で整える 外壁タイル補修は、材料の良し悪しだけでなく、調査の数量根拠、施工条件の管理、記録の残し方で結果が分かれます。特に法人・管理組合の発注では、理事会・稟議・総会・監査の場面で「なぜこの範囲を、なぜこの仕様で、いくらで実施するのか」を説明できる状態に整えることが不可欠です。 修繕ひらまつでは、認定施工店（工業会会員を含む）の要件確認に加え、見積書での材料名・仕様書・数量根拠の整合確認、劣化マッピングに基づく同条件化、施工後の写真台帳・出来形資料の提出範囲までを一連の流れとして整理し、追加費用・補修漏れ・再劣化のリスクを抑える発注設計をご支援します。 ご相談は、問い合わせフォームからのお問い合わせ、メール、電話でのご相談、ショールームへの来店にて承ります。現状資料（前回報告書、図面、修繕履歴、既存見積）があれば、第三者目線で論点を可視化し、意思決定に必要な判断材料へ落とし込みます。 2025年12月11日 更新

大規模修繕の豆知識基礎知識・施工解説

外壁タイルの浮きはこう直す！注入工法の費用と効果を解説

外壁タイルの「浮き」は建物の見た目だけでは判断できません。現場で調査すると「外観はきれいなのに内部が広範囲で剥離している」というケースも多数見受けられます。 タイルの落下は深刻な問題で、落下地点に運悪く人が居れば命にも関わる大事故です。建物管理者にとっては避けて通れないリスクと言えます。 そこで今回のお役立ちコラムでは、タイル剥落対策の補修手法である注入工法についてくわしくお話しします。「注入工法はどのような効果があるのか？」「費用は？」を専門業者としての実務経験を踏まえて整理しました。 ▼合わせて読みたい▼ 磁器タイル塗り替えについて【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 外壁タイルの浮きが危険とされる理由 外壁タイルの浮きは、表面的には分かりにくいものの、内部で進行する劣化と言える症状です。剥落事故の多くは、軽微な浮きを放置した結果として起こります。 目に見えない内部劣化が剥落事故を招く仕組み 「浮き」とは、タイルと下地モルタルの密着が弱まり、わずかな空間が生まれた状態を指します。外観では異変が見えなくても、内部では剥離がじわじわ進行しているのです。 現場での経験に基づくと、全面打診すると数百点もの浮きが見つかるケースさえあります。このような内部劣化は、日射による膨張・収縮や、雨水侵入による中性化が引き金となり、付着力を急速に弱めるのです。剥落事故は突然発生したように見えますが、実際には長年の蓄積が限界に達した結果と言えます。 築20〜30年で増えるタイル浮きの典型パターン 築年数が進むと、浮きの出方には明確な傾向が見られます。南面は日射による熱応力が大きく、タイル端部や目地周りに線状の浮きが集中しやすくなるのです。反対に北面だと、湿気が残る環境も多いため、中性化の進行で付着力が低下しやすい傾向にあります。開口部周辺は建物の微細な動きが大きく、タイルが歪みの影響を受けて浮きが連続的に発生するケースも見られるのです。 現場では「1か所の不良」ではなく「点在する細かい浮き」の集合体として劣化が進む建物をよく見ます。全面張り替えだと費用が膨大となって現実的ではありません。対策として、注入工法の需要が高まっているのです。 参照：住まいるダイヤル 住宅の外壁タイルの浮き・剥離等の調査・補修方法 参照：国立研究開発法人 建築研究所 外装タイル張り仕上げ材の経年劣化による 剥離・剥落発生のメカニズム 注入工法とは何か？浮きを「固定」して再発を防ぐ仕組み 浮きが見つかった際、外壁を壊さず内部の付着力を回復させられる工法が「注入工法」です。建物を使用したまま、安全性を高められる工法と言えます。 専用アンカーピン方式とエポキシ樹脂注入の違い 注入工法では、タイルと下地の間に専用エポキシ樹脂を加圧注入し、硬化後に一体化させます。一般的に多く採用される方法が樹脂注入方式です。タイルを撤去せず補修できる点が大きなメリットです。 一方、浮きが大きい場合や落下リスクが高い箇所だと、アンカーピンを併用して機械的固定力を補強します。 どのような建物に向いている？（RC造・タイル仕上げの条件と相性） 注入工法が適しているのはRC造の外壁タイル仕上げの建物です。1990年代以降のマンション・ビルで採用されるタイル仕様は、施工精度や材料特性から浮きが点在しやすく、注入による補修との相性がいい傾向もあります。 外壁を破壊しないため意匠性も保ちやすいですし、同じタイルが入手できない古い建物でも、補修跡が目立たなくなるのです。 一方、タイル自体が割れている場合や下地モルタルの剥落が進んでいる場合、注入工法では対応できず張り替えが必要な場合も出てきます。診断精度が工法選定の分岐点となるため、打診調査に加え赤外線調査を併用し、浮きの分布を可視化する方法が近年の主流です。 参照：建築研究所「RC建物の補修・改修後の外壁仕上げに対する剥離防止安全性に関する研究【基盤】」 張り替え・部分補修との比較|注入工法が選ばれる理由 タイル補修には張り替え・部分的な張り替えなど複数の方法があります。ただ、劣化の広がり方によっては注入工法のほうが合理的で、コスト面でも優位になるのです。 外壁を壊さずに内部だけ補修できるメリット 張り替え工法では、タイル撤去・下地補修・タイル再施工と工程が多く必要です。そのため、騒音・粉じん・工期がどうしても大きくなります。さらに古いタイルは同じ色柄が入手できず、部分的に張り替えると補修跡が目立つことになるのです。 注入工法は既存タイルを残したまま、内部の付着力を回復できるため、外観を維持したい建物に適しています。住戸数の多いマンションでは工期短縮の恩恵が大きく、居住者負担の最小化が期待できるのです。また、劣化が点在し数百点規模になると張り替えでは費用が跳ね上がります。必要箇所を効率よく補修できる注入工法は、現実的な選択肢と言えるでしょう。 工期・費用・騒音の観点での比較表 以下に比較をまとめます。費用目安はあくまで実務相場に基づく、大まかな目安と考えてください。 補修方法 メリット デメリット 費用目安 注入工法（樹脂） タイルを壊さない・広範囲対応・外観維持 針穴跡の仕上げが必要 2,000〜4,000円／点 アンカーピン併用 浮きが大きい箇所に有効 施工跡がわずかに残る 4,000〜7,000円／点 張り替え工法 タイル破損部に確実 工期は長い・粉じん・騒音 20,000〜35,000円／㎡ 参照：国土交通省 公共建築改修工事標準仕様書（建築工事編） 注入工法の費用相場と金額差が出るポイント 注入工法の費用は「浮きの密度」「下地状態」「診断精度」により大きく変動します。ここでは適正費用の考え方を整理します。 診断手法（打診・赤外線）と数量算出で変動する理由 費用の根拠を決めるのが診断精度です。打診調査は経験が仕上がりを左右し、赤外線調査は広範囲を短時間で把握できる反面、日射条件に左右されます。両者を組み合わせて正確に図面化すれば、施工数量が明確にできるのです。 逆に診断を省略したり、曖昧な数量算出のまま工事が進んだりすると、追加費用や補修漏れのリスクが高くなります。「診断の質は補修の質」という考えに基づくと、投資を惜しまないことが長期的なコスト削減につながるのです。 信頼できる施工会社の選び方とチェックポイント 安全に仕上げるためには、材料・施工管理・記録提出の3点が整った施工会社を選ぶことが重要です。 エポキシの品質・注入圧管理・写真台帳の有無 施工品質は材料と管理精度で決定します。エポキシ樹脂は粘度が高過ぎると充填不良を起こし、安価な樹脂だと耐久性が不足しがちです。また、注入圧が高過ぎるとタイルが浮き上がり、低過ぎれば奥まで樹脂が届きません。 こうした微妙な調整を行うには経験が不可欠です。完成後、写真台帳として記録を残すことが品質の証明になります。透明性の高い施工会社は信頼に足る判断材料となるのです。 保証範囲と再発リスクの説明ができる会社か 保証は年数より「どこまで保証するか」が重要です。浮き補修は下地状態に依存するため、過度に広い保証を提示する会社より、条件を明確に説明できる会社のほうが信頼性はあります。 再打診を実施し、施工結果の確認をしっかり行う会社は品質意識が高い傾向があるため、長期的に安心して任せられるのです。建物は環境条件で劣化進行が異なるため、リスクと限界を正直に伝える姿勢こそ、オーナーにとって最も大切な判断軸と言えるのです。 ▼合わせて読みたい▼ 建物劣化サインから読み解く大規模修繕の実施適期と判断基準 工法選定の流れ｜調査から施工完了まで 注入工法は大まかに以下の流れで進行します。 1.調査 2.数量化 3.施工 4.確認 5.調査から施工 最初に全面打診調査を行い、浮きの位置・範囲・深さを把握します。赤外線調査を併用すれば、分布図の精度が上がり、補修数量の確定も容易です。 調査データはCAD図面として整理し、数量を明示することで見積の透明性を高めます。ここでの精度が工事費・品質の双方を決定づけるため、最も重要な工程と言えるのです。数量が明確になれば、不要な追加工事や補修漏れを防ぎ、トラブル回避につながります。 施工後の打診確認・仕上げ補修 注入後は硬化を待ち、再度打診を行って充填状態を確認します。不良があれば追加注入を実施し、アンカーピン使用箇所は仕上げ補修で外観を整える流れです。 最後に写真台帳として証跡を残します。補修の透明性と将来の維持管理に役立つ資料となるからです。施工直後だけでなく、定期的な点検と記録更新を行えば、建物全体の安全性を長期的に確保できます。 FAQ｜外壁タイルの注入工法についてよくある質問 注入工法は「タイルを残して安全性を回復できる」一方で、適用条件・数量根拠・施工管理の精度によって成果が大きく変わります。 管理組合様・オーナー様・PM会社様から寄せられる論点を、実務判断に直結する形で整理します。 Q1.注入工法だけで、本当に剥落リスクは下げられますか？ A.適用条件が合っていれば、剥落リスク低減に有効です。タイルと下地の「浮き」が主体で、タイル自体の割れや下地モルタルの欠損が限定的な場合、樹脂注入により付着力を回復し、一体化させることで落下リスクを抑えます。 ただし、下地の剥落が進んでいる、タイルが破損している、雨水浸入経路が放置されている場合は、注入だけでは再劣化や不具合につながるため、張り替え・下地補修・シーリング改修の併用判断が重要です。 Q2.「樹脂注入のみ」と「アンカーピン併用」はどう使い分けますか？ A.基本は浮きの程度と落下リスクで使い分けます。点在する軽度〜中度の浮きは樹脂注入が合理的です。一方、浮きが大きい箇所、端部・開口部周りなど応力が集中しやすい箇所、高所で第三者被害のリスクが高い箇所は、機械的固定力を補うためアンカーピン併用を検討します。 結論としては、打診結果（範囲・密度）と部位特性（応力・雨掛かり）を掛け合わせて仕様を組むのが、過不足のない設計になります。 Q3.費用は「点単価」だけで比較してよいのでしょうか？ A.点単価だけの比較は危険です。注入工法の適正価格は、①数量根拠（打診・赤外線の図面化）、②施工仕様（注入口・注入量・圧管理・仕上げ材）、③安全対策（足場・養生・第三者対策）、④品質管理（写真台帳・再打診確認）で決まります。 単価が安く見えても、数量算出が曖昧で追加が発生したり、管理が甘く充填不足が残ったりすれば、結局コストとリスクが増えます。見積比較は「同条件化（同じ範囲・同じ仕様・同じ成果物）」が前提です。 Q4.どの程度の期間、効果が期待できますか？再発はありますか？ A.期待できる効果は大きい一方、再発ゼロを断言できる工法ではありません。注入で付着力を回復しても、建物の熱応力・躯体の微細な動き・雨水浸入・中性化などの環境要因は継続します。そのため、再発リスクは「既存下地の状態」「防水ライン（シーリング等）の健全性」「施工管理の精度」「その後の点検運用」に左右されます。 重要なのは、保証年数の長さよりも、保証範囲と免責条件、そして施工後の再打診確認や定期点検の運用をセットで提案できる会社かどうかです。 Q5.居住中（稼働中）のマンション・ビルでも施工できますか？ A.可能です。注入工法は張り替えに比べて解体工程が少なく、騒音・粉じんを抑えやすい傾向があります。ただし、実務上は足場設置、穿孔音、養生、臭気対策、作業時間帯の調整、バルコニー周りの動線配慮など、居住者・テナントへの影響をゼロにはできません。 法人案件では、工区分けと掲示文・工程周知、写真台帳の提出範囲まで含めて「管理の設計」ができるかが、トラブル回避の要点になります。 修繕ひらまつに相談する｜注入工法の費用と効果を“根拠付き”で最適化する 外壁タイルの注入工法は、タイルを壊さずに安全性を高められる一方で、診断と数量根拠が曖昧なまま進めると、追加費用・補修漏れ・再発リスクという形で負担が跳ね返ります。法人・管理組合の意思決定では「どの範囲を補修すべきか」「樹脂のみかアンカーピン併用か」「見積比較をどう同条件化するか」「施工後にどの証跡を残すか」までを一貫して整理することが不可欠です。 修繕ひらまつでは、打診・赤外線等の調査結果を劣化マッピングとして数量化し、仕様・見積・合意形成につながる形で計画を組み立てます。ご相談は、問い合わせフォームからのお問い合わせ、メールでの資料送付、電話での事前相談、ショールームへの来店のいずれでも対応可能です。 前回報告書や図面、修繕履歴があれば、拝見したうえで「過不足のない注入範囲」と「費用がぶれない進め方」を具体化します。 2025年12月6日 更新

大規模修繕の豆知識

マンション外壁の打診検査とは？方法・必要性をプロが解説

マンション外壁の安全性は、見た目だけで判断できません。タイルやモルタルは内部で浮きが進行していても、外観にほとんど表れないのです。ただ、ふとした衝撃や湿度変化で剥落することもあります。歩行者や住民を巻き込む事故につながる恐れがあるのです。 管理組合として「いつ点検すべきか」「どこまで検査すべきか」の判断は簡単に結論が出ません。結果的に、後手になる例も少なくないのです。また、築年数だけで修繕計画を組むと、必要のない工事を実施してしまうこともあります。逆に必要な劣化箇所を放置し、事故寸前まで進行していたケースもありえるのです。 その中で、外壁の内部状態を正確に把握できる手法が打診検査です。打診棒やハンマーを使ってタイル表面を軽く叩き、音の違いから内部の浮き・剥離を判定します。 管理組合に求められるのは「適切な時期に」「適切な範囲を」「根拠を持って」修繕を決定することです。そこで今回のお役立ちコラムでは、打診検査の工程や外壁劣化のサイン、法的背景や費用の考え方までくわしくお話しします。 ▼合わせて読みたい▼ マンション修繕箇所の重要度ランキング【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 なぜマンション外壁に「打診検査」が欠かせないのか 外壁は紫外線・温度差・雨風など外的要因の影響を受け続け、内部で静かに劣化が進みます。見た目がきれいでも内部に空隙があるケースは珍しくなく、打診検査は見えない危険を可視化するために必要です。 外壁タイル・モルタルが落下しやすくなる構造的な理由 タイル外壁は見た目の堅牢さとは裏腹に、内部の付着力が低下すると空洞が生まれます。この浮きは地震や日射による膨張収縮が繰り返されることで広がり、剥離に発展しやすくなるのです。 モルタル外壁も同様と言えます。雨水がひび割れから浸入し、凍結膨張すると内部で剥離が進行するのです。現場では「外観は問題ないが、内部は広範囲で浮いていた」という場合もあり、打診をしないと簡単に発見できません。 住民安全・管理組合の法的責任とリスク 外壁落下事故が発生すれば、管理組合は管理責任を問われます。建築基準法第8条は維持保全義務を規定し、特定建築物では外壁の定期調査（12条報告）が求められることもあります。落下事故は賠償・保険対応・住民説明など多方面に影響を及ぼし、後手の対応は大きな負担となるのです。 大規模修繕の成否を左右する「事前診断の質」 外壁補修数量は大規模修繕費用を左右する最重要項目です。タイルの浮きが増減すれば、数万円単位で費用が変動することもあります。数量精度が不十分だと追加費用や過大計上に発展するのです。 参照：国土交通省「国家機関の建築物等の点検」 参照：国土交通省「外壁タイル等の調査に関する定期報告制度」 打診検査の基本工程は？建築士による調査の流れ 打診検査は音の違いだけを確認する簡単な作業ではありません。調査範囲の設定、目視・機器診断、記録作成まで、専門性の高い工程で構成されています。 打診棒・硬質ハンマーを用いたタイル浮きの検知 タイルを叩いた際の「カンカン」「ボンボン」という音の差で浮きを判別します。わずかな差異を聞き分けるためには経験が求められます。浅い浮きほど判断は難しくなるのです。建物全面を区画ごとに叩き、音の違いを記録していきます。 赤外線カメラ・高所カメラとの併用診断 赤外線カメラは浮き部の熱伝導特性の違いを画像として表示します。広範囲の劣化を把握できるのがメリットです。高所カメラ・ドローンを併用すれば、足場がない状態でも上層部の状況を確認できます。 調査結果を数量化する「劣化マッピング」の作成 打診で得た結果を図面化し、浮きの範囲・位置を色分けしてマッピングします。これにより補修数量が明確になり、工法の選定、見積の精度向上、住民説明にも役立つのです。 参照：国土交通省「外壁タイル等の調査に関する定期報告制度」 参照：国土交通省「定期報告制度における赤外線調査（無人航空機による赤外線調査を含む）による外壁調査ガイドライン」 点検対象となる外壁と劣化サイン 外壁材ごと、劣化の進行特性は異なります。打診結果と併せ、外壁材に対する特性の理解が必要です。 タイル外壁の中空・浮き・エフロ・ひび割れ タイル内部の浮きは外見に現れにくく、白華（エフロ）は水分滞留を示す重要サインです。タイルは剛性が高く、内部の剥離が進むと一気に落下するリスクもあります。 モルタル外壁の浮き・剥離・爆裂 モルタルは下地との密着性が低下しやすく、鉄筋腐食を伴う爆裂が発生すると、被害範囲が広がります。ひび割れが多い場合、内部に剥離が進んでいる可能性も出てくるのです。 シーリング破断が外壁劣化を早める理由 シーリング材の破断は、水分侵入の主要因です。タイル下地の劣化・剥離の進行を加速させます。外壁の要となる「防水ライン」で、点検時に必ず確認したほうがいい部位です。 参照：国土交通省「国家機関の建築物等の点検」 法令・ガイドラインから見る「打診検査の義務」 打診検査は努力義務ではなく、維持保全体系の中で位置づけられている重要な点検行為です。 建築基準法12条点検と特定建築物定期調査 特定建築物では外壁調査が義務付けられており、外壁仕上げ・劣化状況によって、全面打診が必要な場合もあります。剥離の恐れがある場合、全面打診が求められることもあるのです。 国交省ガイドラインが示す外壁点検の基本 国交省資料では外壁点検の必要性、点検の基本手順、記録保存が体系的に示されています。タイル外壁調査は打診が標準的な方法として位置づけられているのです。 自治体の独自条例（落下防止指針）への適合 都市部の一部自治体では、独自の落下防止条例を設ける自治体もあり、点検や補修を求められる場合もあります。管理組合は該当条例の把握が必要です。 参照：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」 参照：国土交通省「国家機関の建築物等の点検」 参照：国土交通省「長期使用構造等とするための措置及び維持保全の方法の基準」 費用相場と検査の頻度は？管理組合が知っておくべき判断基準 打診検査の費用は、建物規模や外壁材、そのほか調査範囲で大きく変わるため、適切な判断基準が求められます。 打診検査の㎡単価と、規模に応じた費用の変動 一般的には1㎡あたり数百〜数千円が目安です。高所作業や足場が必要な場合、追加費用が発生します。 前回修繕との整合性で決める「検査周期」 検査周期は一般に6〜12年が一つの目安とされています。ただ、画一的に年数で決めるのではなく、前回の補修方法や発生した劣化の傾向を踏まえ、適切なタイミングの判断が必要です。 点検結果が修繕費を大きく左右する理由 打診結果がそのまま補修数量となり、見積や工法判断に大きく影響します。数量精度の高い調査は追加費用の抑制につながるのです。 打診検査を依頼する際のチェックポイント 管理組合が外壁診断会社を選ぶ際には、調査体制・記録の質・仕様書作成力が重要になります。 建築士が常駐している調査体制の有無 外壁の打診検査は、一見すると「叩いて音を聞くだけ」に思えるかもしれません。実際には、外壁材の特性や構造の癖、過去の補修履歴や雨水の浸入経路などを総合的に読み取る高度な専門作業です。 そのため、建築士が調査に関与している会社かどうかは重要な判断基準になります。打診音の判断力はもちろん「なぜ浮きや剥離が発生したのか」「構造的にどこへ負荷が集中しやすいのか」まで踏み込んで説明できるのは、建築知識を持つ調査者だけです。 建築士が常駐している会社は、調査から工法選定、仕様書作成まで一貫した根拠のある提案ができます。大規模修繕の計画精度に大きく影響する要素です。 写真・動画・マッピングなど提出資料の質 調査会社の力量が最もわかりやすく表れるのは「提出資料の質」です。写真が暗い、赤外線画像が不鮮明、マッピングが粗い──このような資料では理事会内での情報共有が難しく、住民への説明でも理解が得られにくくなります。 逆に「浮き箇所が図面上で色分けされている」「ひび割れの進行が写真で明確」「動画で打診音の違いが確認できる」こうした資料は修繕の必要性を視覚的に理解できるため、合意形成がスムーズです。 調査後の「修繕仕様書」作成力の差 打診結果をまとめただけでは、管理組合が最も知りたい「では何を、どこまで直すべきか」という疑問には答えられません。そこで問われるのが修繕仕様書の質です。 劣化状況に応じて、張替え・樹脂注入・部分補修などの工法を適切に選定し「どの部位へ、なぜその工法が必要か」根拠を示せる会社は信頼できます。仕様書が曖昧な会社では見積比較も難しく、工事後に追加費用が発生するリスクも高まるのです。 ▼合わせて読みたい▼ 建物劣化サインから読み解く大規模修繕の実施適期と判断基準 FAQ｜マンション外壁の打診検査についてよくある質問 管理組合様・オーナー様・PM会社様からいただくことの多い論点を、意思決定に直結する観点で整理します。 打診検査は「実施するか否か」だけでなく「どの範囲を、どの手法で、どの粒度の成果物として残すか」が、修繕コストと安全性に直結します。 Q1.打診検査は、目視や赤外線調査だけでは代替できませんか？ A.代替は難しく、原則は「目的に応じた併用」が現実解です。目視は表層の劣化確認に有効ですが、浮き・剥離など内部欠陥は取りこぼしやすいという限界があります。 赤外線は広範囲を効率よくスクリーニングできますが、日射条件・外気温・仕上げ材の影響を受け、判定が難しいケースもあります。最終的に補修数量の根拠を固める工程として、打診による確定診断が求められる場面が多いと考えてください。 Q2.全面打診が必要になるのはどのようなケースですか？ A.判断軸は「落下リスク」「劣化兆候の有無」「対象建物の区分・調査制度への該当可能性」「前回修繕の品質と記録の精度」です。具体的には、浮き・ひび割れ・エフロなどの兆候が散見される場合や、過去資料（前回マッピング、補修数量、施工写真）の整合性が取れない場合は、部分調査では根拠が弱くなります。 結果として、合意形成や見積同条件化の観点からも、全面打診を含む設計が選ばれやすくなります。 Q3.足場なしで打診検査はできますか？ドローンや高所カメラで十分ですか？ A.一定範囲の把握は可能ですが「打診そのもの」は近接が必要です。ドローン・高所カメラは上層部の目視確認や劣化兆候の抽出に有効で、調査範囲の当たりを付ける用途に向きます。一方で、浮き・剥離の確定や数量化（㎡・枚数）まで求める場合、近接打診を省くと根拠が不足し、仕様・見積・住民説明で詰まる原因になります。 足場設置の要否は、目的（事故予防／数量精度／12条対応等）に合わせて決めるのが合理的です。 Q4.費用を抑えつつ、調査精度を落とさない進め方はありますか？ A.あります。ポイントは「調査設計」で、闇雲に範囲を削るのではなく、合理的に組み立てます。たとえば、①赤外線等で一次抽出→②要注意部位を重点打診→③結果を踏まえて追加範囲を確定、という段階設計にすると、無駄な全面作業を抑えつつ根拠は確保できます。 また、前回修繕のマッピングや補修履歴が整理されている物件ほど、調査範囲の最適化が効きます。 Q5.依頼先を選ぶ際、管理組合として最低限確認すべき点は何ですか？ A.「体制」「成果物」「修繕へつなぐ提案力」の3点です。体制は、有資格者の関与と現地判断の一貫性が担保されるか。成果物は、写真の明瞭性、図面上の劣化マッピング、数量算出根拠、判定条件が明記されているか。提案力は、打診結果を工法選定・仕様書・見積同条件化まで落とし込み、理事会・総会で説明可能な資料にできるか、です。 これらが弱いと、調査後に「結局どこまで直すべきか」が曖昧になり、追加費用・やり直し・合意形成の遅れを招きます。 修繕ひらまつと進める「根拠ある打診検査」｜外壁診断のご相談窓口 外壁の打診検査は、単に浮きを見つける作業ではなく、管理組合様が「適切な時期に」「適切な範囲を」「根拠をもって」修繕判断を行うための意思決定資料を整える工程です。 修繕ひらまつでは、打診結果の記録・数量化（劣化マッピング）を前提に、見積比較に耐える同条件化や、理事会・総会で説明しやすい資料整備までを重視して支援します。 結果として、過大計上や追加費用リスクを抑えながら、剥落事故の予防と長期修繕計画の精度向上につなげることが可能です。外壁調査の進め方で迷われている場合は、問い合わせフォームからのご相談、メールでの資料送付、電話での事前相談、ショールームでの対面相談のいずれでも対応いたします。 現状資料（前回報告書・図面・修繕履歴）がある場合は、拝見したうえで調査範囲と手法の組み立てからご提案します。 2025年12月2日 更新

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名古屋市のマンション管理をサポート！無料アドバイザー派遣制度の内容と申込み方法

名古屋市でマンションの理事をされている方から、 「理事会を開いても意見がまとまらない」 「修繕積立金が足りるか心配」 「管理会社に任せっぱなしで状況が分からない」 との声を聞きます。私も現場で多くの理事会に立ち会ってきましたが、悩みを抱えているケースは少なくありません。役員が交代するたびに資料の引き継ぎがうまくいかず、誰が何を決めていいのか曖昧なまま時間だけが過ぎてしまい、修繕計画や資金の課題が後回しになり、建物の老朽化が進んでしまうケースもあります。 しかし、名古屋市が実施しているマンションアドバイザーの派遣制度を活用すれば無料相談が可能です。本制度の活用は、理事会の意思決定の透明性向上と手戻り抑制に役立ちます。 特徴は課題整理・助言を実施し、理事会の合意形成プロセスを支援することです。問題が複雑なほど、第三者の客観的な視点が大きな効果を発揮します。今回のお役立ちブログでは、制度概要と利用プロセス、留意点などを説明します。 ▼合わせて読みたい▼ マンション管理組合が直面する大規模修繕の課題とリスク低減策 名古屋市のマンションアドバイザー派遣制度の概要 はじめに、名古屋市で実施されているマンションアドバイザー派遣制度の内容を見てみましょう。 名古屋市で行っているのは「分譲マンション専門家派遣事業」 名古屋市が選んだ専門家が、理事会や現地を訪問し課題解決をサポートする制度です。アドバイザー派遣は無料で、管理組合側に費用負担はありません。名古屋市内のマンション管理組合（またはグループ）であれば利用可能です。 制度の狙いは専門家が現場に入り、管理組合の自走力を高めることです。単なるアドバイスで終わらず、次のアクション（計画見直し・住民合意形成・修繕実施）へつなげる支援を行います。 想定される相談内容 想定される相談内容は、次の通りです。 修繕積立金関連 長期修繕計画 管理規約関連 管理会社や施工業者との契約内容関連 アドバイザーは、現状を整理して何を優先すべきかを一緒に考えてくれます。「誰かに話を聞いてもらえた」こと自体が管理組合を前進させるケースもあるため、会議をスムーズに進めたい方に向いています。ただし「建物の精密測定・詳細調査・資金計画書の作成」など、相談対象外の項目もあるため気を付けましょう。 ▼合わせてチェック▼ 管理組合における修繕積立金不足問題とリスクマネジメントの実務 名古屋市分譲マンション専門家派遣事業の申込方法や流れとは？4ステップで見てみよう！ 申込～派遣までは4つのステップを踏みます。手順を詳しく見てみましょう。 ステップ①申込 名古屋市の公式サイト上に「専門家派遣申請書」がございますので「必要事項を記入のうえ郵送で送付」または「オンライン上のフォームに記入して申請」します。管理組合の概要や相談内容、希望日時、派遣場所などを入力するのみです。 ステップ②日程調整 提出内容をもとに審査し承認されれば「専門家派遣通知書」が名古屋市住宅供給公社から送られます。その後、専門家団体から連絡が入り日程調整を行います。 ステップ③調査 派遣当日、専門家2人が訪問してきます。その際、必要な資料を用意しておきましょう。当日はアドバイスや勉強会の実施など、相談内容によって異なります。たとえば、次のようなケースが考えられます。 積立金の見直し相談：アドバイザーが長期修繕計画を確認し、現行の積立水準で足りるかを試算。結果をもとに理事会で増額案を検討。 理事会の引き継ぎサポート：議事録整理やファイル管理の仕組みづくりを提案。新旧理事の交代時に混乱が減少。 管理規約の改定：最新の標準管理規約に合わせて見直し。専門家が条文を比較し、改定案の方向性をアドバイス。 アドバイザー派遣を活用すると「理事会だけでは判断しにくい問題」を客観的に整理できるため、管理組合での会議でも自信を持って発言できます。相談後には理事会の意識が前向きになり、「もう一歩進めよう」という空気が管理組合内に生まれやすくなるでしょう。 ステップ④報告・改善提案・次のアクション 相談後は、アドバイザーから報告書・助言内容のまとめが届きます。「現状の課題と改善の方向性、専門業者・行政への連携提案」など必要事項が整理されています。理事会は報告内容をもとに、次の議題（修繕計画見直しや規約改定など）を検討する流れです。 名古屋市のマンション管理アドバイザー派遣制度利用時のポイント 「名古屋市分譲マンション専門家派遣事業」は、管理組合が抱える課題を無料で専門家に相談できる公的支援です。建物の老朽化や理事の高齢化、合意形成の難しさなど、時代とともにマンション管理は複雑化しています。悩みに対し、アドバイザーが中立的な立場から助言してくれるため便利です。 しかし、制度を活かすには「どんな情報を共有し」「どのように相談を重ねるか」が重要です。ここでは、効果を高めるためのポイントを3つお話しします。 現場の空気感を共有するとアドバイスが具体的になる アドバイザーは書面に書かれたデータや図面だけでなく、理事会の雰囲気・住民の関係性など、現場の空気感を把握することで、的確な提案を受けられます。 たとえば、 「理事会で意見がまとまらない」 「修繕に慎重な方と積極的な方が対立している」 「実務が進まない」 など、人間関係や運営の状況も遠慮せず伝えることが大切です。背景がわかると単なる技術的な提案ではなく、合意形成を前提とした段階的な進め方や説明資料の作り方、議事のまとめ方に関して、実務面の助言をしてくれる可能性があります。 現場の温度感を共有するほど、実行しやすい提案をもらえるはずです。相談時には、建物の資料だけでなく「理事会の現状メモ」も一緒に準備することをおすすめします。 「建物」だけでなく「組織運営」の見直しに役立てる アドバイザー派遣制度の対象は、修繕計画や設備更新などの技術面だけではありません。理事会の運営やルールづくりそのものを見直す契機として利用するケースも多く見られます。 たとえば、 理事会での役割分担や会議の進め方 管理会社への委託範囲の見直し 管理規約・使用細則の改定サポート 修繕積立金の妥当性の確認 など、日常の管理運営に関わる助言を受けられます。また「理事長の負担が大きすぎる」「役員が固定化してしまっている」などの悩みにも、アドバイザーは人の動かし方や合意形成の手順など、ソフト面での改善策を提示してくれるはずです。 2回目以降は結果の検証をしてから相談すると効果的 「分譲マンション専門家派遣事業」では、同一マンションにつき最大6回派遣できます。1回目の派遣で課題を整理したら、2回目以降の相談で「実行結果の検証」を行うのが理想です。初回に受けたアドバイスを参考にするだけで、すべてが解決できるとは限りません。「やったけど住民の反応が違った」「見積が想定より高かった」など、次の課題に直面します。 その際に、アドバイザーを再び呼べば「現場で試してみた結果をもとに修正案を立てる」ことが可能です。各回の相談内容を決めておくと、スムーズに進められます。 また、相談記録を議事録として残すと、次期理事への引継ぎに役立ちます。制度をその場限りにせず、毎年の点検・改善の仕組みとして活用しましょう。ただし予算が決められており先着順となっているため、早めの申請を推奨します。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕に必要な情報収集と意思決定の実務ガイド FAQ｜名古屋市のマンションアドバイザー派遣制度についてよくある質問 名古屋市の「分譲マンション専門家派遣事業（マンションアドバイザー派遣制度）」は、理事会運営や長期修繕計画、管理規約、修繕積立金などに課題を抱える管理組合にとって、有効なサポートツールです。 一方で、「具体的にどこまで相談できるのか」「管理会社経由でも申込みできるのか」など、実務面での疑問をお持ちの法人・管理組合様も多くいらっしゃいます。ここでは、制度活用の検討段階で頻繁に寄せられるご質問を整理し、検討の参考となるようQ&A形式でまとめました。 Q.どのようなマンション・管理組合がアドバイザー派遣制度の対象になりますか？ 対象は、名古屋市内に所在する分譲マンションの管理組合（または複数管理組合によるグループ）です。規模や築年数、自主管理・管理会社委託の別は問いませんが、「管理組合として課題を整理し、理事会として相談したいテーマがあること」が前提となります。 法人として管理組合を支援されている管理会社様からの相談であっても、申請主体を管理組合とすることで活用できるケースが一般的です。 Q.相談できる内容と、制度の対象外となる内容の違いは何ですか？ 相談対象となるのは、修繕積立金の妥当性、長期修繕計画の考え方、管理規約・使用細則の見直し、管理会社・施工業者との契約内容の検討、理事会運営や合意形成プロセスなど、「管理・運営に関する助言」が中心です。 一方で、建物の精密診断や詳細な劣化調査の実施、資金計画書の作成代行、設計・監理業務の受託といった、専門業者が有償で担うべき業務は対象外です。あくまで「課題整理と方向性の助言」が主眼である点を踏まえたうえで活用することが重要です。 Q.申込みから実際の派遣まで、どの程度の期間を見込むべきでしょうか？ 申請内容や時期にもよりますが、申請書の提出から派遣決定通知、専門家団体との日程調整を経て、実際の派遣までには一定のリードタイムが必要です。理事会や総会のスケジュールと連動させたい場合は、少なくとも数カ月前から準備に着手されることを推奨いたします。 修繕ひらまつとしても、アドバイザー派遣を前提とした理事会スケジュールの組み立て等について、事前のご相談を承ることが可能です。 Q.派遣当日までに、どのような資料を準備しておくと効果的ですか？ 最低限として、管理規約・使用細則、直近数期分の議事録、決算書・収支予算書、長期修繕計画書、修繕工事や管理委託に関する契約書類などをご用意いただくと、より具体的な助言が得やすくなります。 加えて、「理事会でこれまでどのような議論があったか」「どの点で意見が分かれているか」といった背景メモを整理しておくと、アドバイザーが現場の状況を早期に把握でき、生産性の高い議論につながります。 Q.同じマンションで複数回利用する場合、どのような進め方が望ましいでしょうか？ 同一マンションにつき最大6回まで派遣可能な枠が設定されています。1回目は課題整理と方向性の提示、2回目以降は「実行結果の検証」と「次の打ち手の検討」に充てる進め方が効果的です。 例えば、初回で修繕積立金の方向性を整理し、次回以降で増額案の住民説明資料や総会議案の組み立てを一緒に検討するといった使い方が考えられます。各回のテーマを事前に明確化し、議事録として記録を残すことで、次期理事への引き継ぎにも活用できます。 修繕ひらまつへご相談を｜名古屋市のアドバイザー派遣と連動した実務支援を 名古屋市のマンションアドバイザー派遣制度は、理事会の悩みを外部の専門家と共有し、課題整理と方向性の確認を行ううえで非常に有効な公的支援です。しかし、実務の現場では「派遣を受けた後、具体的にどのように計画へ落とし込むか」「住民への説明資料や議案書を誰が作成するか」といった、制度の“その先”でつまずくケースも少なくありません。 修繕ひらまつは、名古屋市で分譲マンションの長期修繕・大規模修繕に携わってきた立場から、アドバイザー派遣で得られた示唆を実務レベルのアクションプランへ落とし込むプロセスを支援いたします。理事会・管理会社・専門家の役割分担を整理し、長期修繕計画・資金計画・住民説明の設計まで一体的に伴走することで、「相談して終わり」ではなく「合意形成と実行につながる仕組みづくり」を目指します。 お問い合わせは、修繕ひらまつの問い合わせフォームからのお問い合わせのほか、メールやお電話でのご相談も受け付けております。より踏み込んだ打ち合わせをご希望の場合は、ショールームにお越しいただき、図面や既存資料を確認しながら具体的な進め方をご提案することも可能です。 名古屋市でマンション管理の体制強化と将来の修繕リスク低減を図りたい法人・管理組合様は、ぜひ一度修繕ひらまつへご相談ください。 2025年11月30日 更新

大規模修繕の豆知識専門知識・実務ノウハウ

名古屋市のマンションで進む「管理計画認定制度」取得｜認定で得られる3つのメリット

名古屋市では「マンション管理計画認定制度」の取得を検討する管理組合が見受けられます。国土交通省が全国で推進している制度で、2022年4月からスタートしました。 「修繕積立金は足りているか」 「長期修繕計画が実現可能か」 「防災・安全体制が整っているか」 など管理の実態を評価し、一定基準を満たすマンションに自治体がお墨付きとして認定する制度です。私自身、管理組合の修繕計画に携わってきましたが、建物の資産価値・金融評価を高めたい管理組合には大きなチャンスだと思っています。 今回のお役立ちブログでは、制度の概要から取得要件、名古屋市の「マンション管理計画認定制度」を取得するメリットなどをお話しします。 ▼合わせてチェック▼ 管理組合における修繕積立金不足問題とリスクマネジメントの実務 名古屋市のマンション管理計画認定制度とは？国や名古屋市が設定している基準に達することで認定してもらえる！ 「マンション管理計画認定制度」とは「マンション管理適正化」に基づいてできた制度です。市町村がマンションの管理状況を審査し、長期修繕計画・維持管理体制・会計の透明性など、国や名古屋市で設定している基準を満たすと認定されます。 管理組合・理事会からの関心が高まっています。認定を受けたマンションは、市のホームページに公表されるほか、売買時や融資審査での評価アップにつながる可能性があるため、金銭面でも恩恵を受けたい管理組合にとってもおすすめです。 認定を取得するメリットを3つ紹介！申請すると受けられる恩恵とは？ 認定取得のメリットを3つ見てみましょう。受けられる恩恵を理解して、活かしていただくことを推奨いたします。 ①資産価値・金融評価の向上が期待できる 認定を受けたマンションは「適正に管理されている建物」として市場での信頼アップにつながります。購入希望者・金融機関の双方に対して「適正に管理されているマンション」であることを客観的に示せるため、管理組合の長期的な資産管理・資金調達戦略の面でもプラスに作用する効果が期待できるでしょう。 また、金融機関の中には認定マンションに対して住宅ローン金利を優遇する動きがあり、フラット35（維持保全型）のように、金利優遇を受けられるケースもあります。 ②融資の手続きがスムーズになる 認定取得済みの管理組合は信用度が高いため、融資の書類審査が円滑に進む可能性があります。計画性・管理体制が整っていることで金融機関からの信頼につながるため、資金調達を進めやすくなるでしょう。 さらに、認定取得の準備段階で「議事録・会計帳簿の整理・管理規約の見直し」も行うため理事会運営の可視化にも役立ちます。住民間のトラブル防止や引き継ぎ業務の効率化を実現させるきっかけになるでしょう。 ③外部支援を受けやすくなり、管理の質が高まる 認定されると、補助制度として使える範囲を広げることが可能です。名古屋市ではマンション管理士・建築士による無料相談や、必要に応じた修繕・改修アドバイスを受けられる体制も整備されています。管理の質を継続的に高めたい方は検討する価値があります。 認定取得する際は要件の把握が重要！ポイントとは？ 「自分たちの管理がどこまでできているか」を客観的に確認できる良い機会だと感じ、取り組んだ管理組合もいます。また、今後の課題を明確にするのにピッタリです。 ただ認定取得するには、審査に通過しなくてはいけません。書類チェックはもちろん「管理の仕組みが機能しているか」も総合的に判断されます。管理を丁寧に整備していれば、中規模・築年数が経ったマンションでも認定取得のチャンスはあります。ここでは、認定取得時に気を付けた方が良いことを見てみましょう。 ①長期修繕計画と積立金の妥当性（計画性の評価） 重視されるのは、長期修繕計画が現実に即しているかです。10年以上前の古い計画を使っている管理組合もありますが、資材高騰により当時の金額では工事が成り立たないケースも増えています。 審査で「今の積立ペースで次回の大規模修繕を本当に実行できるか」が疑われるかもしれません。よって、古い計画をゼロベースで見直し、現在の相場に合った工事単価や無理のない修繕スケジュールへと再構築することが大切です。 ほかに、積立金の金額設定や積立方式（均等積立・段階増額など）も大切な要素です。将来必要な工事に対して資金が不足しないよう、数値シミュレーションを作成し「あと何年でいくら不足するか」「どの時点で増額すべきか」を可視化することで、理事会内の合意形成もスムーズになります。 ▼合わせて読みたい▼ 名古屋市の管理組合必見！資材高騰時代に対応する長期修繕計画の立て直し方 ②管理組合の運営・記録体制（組織としての管理能力） 審査では、理事会や総会の開催状況、議事録や決算書の整理状況など、管理組合の運営体制もチェックされます。会議を開くだけでなく「どのように記録し、次の理事へ引き継ぐか」ということが評価ポイントです。 現場では、議事録がノートの端に手書きで残されている場面も珍しくありません。テンプレートを用いて文書の整理方法を整え、引き継ぎしやすい形にするだけで運営体制は大きく改善します。 会計や契約の透明性も同じく評価項目で「管理会社との契約内容が適切か・費用が妥当か・監査体制はあるか」も確認されます。表を作成して誰が見ても納得できる状態にしておくことで、管理体制の信頼性につながるでしょう。 ③防災・安全対策の実効性（建物の安全性評価） 名古屋市では地震や水害リスクへの関心が高まっており、防災・安全面も審査の重要項目です。防火設備・非常灯・避難経路といった基本対策に加え、建物の立地条件に応じた対策が求められます。 低地であれば浸水時の電気設備保護、丘陵地であれば擁壁の点検など現地で「何に注意すべきか」を確認し、書類だけでは見えない実情に合わせた安全計画を立てることが大切です。管理組合の責任として住民の信頼にもつながります。 認定を取得するまでの流れを3ステップで紹介！手順とは？ 認定を取得する際は流れがあります。3ステップに分けて見てみましょう。 ①現状整理と申請準備 「長期修繕計画・積立金・議事録」などを点検し、名古屋市の認定基準に照らして不足や改善点を洗い出します。その後、必要に応じて修繕計画書や管理規約の改定案を作成します。丁寧に行うことで後の申請や審査がスムーズに進みやすくなるでしょう。 書類の体裁や記載内容も整えておくことが大切です。 ②名古屋市への申請と審査対応 準備が整ったら、管理組合が主体となって名古屋市へ申請します。認定申請書及び事前確認適合証を提出した後に「名古屋市マンション管理適正化指針に関する管理計画確認書」を郵送かメールで提出します。その後、名古屋市が書類審査を行い必要に応じて理事会へのヒアリングや現地確認を行います。 審査の過程では、追加書類の提出を求められる場合もありますが、事前に整備しておけば対応できるでしょう。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕に必要な情報収集と意思決定の実務ガイド ③認定証交付 審査を通過すると、名古屋市から「認定証」が交付されます。認定マンションはデータベースに掲載され「適正に管理されている建物」として公的に認知されます。結果、資産価値や信頼性を高めることが可能です。 ただし、認定はゴールではなく次の10年を見据えた管理体制強化のスタートラインです。取得後も定期的に計画を見直したり、相談対応を行ったりすることで長期的な維持管理が可能になります。 FAQ｜名古屋市のマンション管理計画認定制度についてよくある質問 名古屋市のマンション管理計画認定制度は、長期修繕計画や積立金、管理組合運営、防災体制などを総合的に評価する制度であり、管理組合・管理会社にとっては今後の資産価値や金融評価にも関わる重要なテーマです。 一方で、「どのようなマンションが対象になるのか」「認定取得のために何から着手すべきか」など、実務面での疑問も多く寄せられます。ここでは、法人様・管理組合様から頻繁にいただくご質問を整理し、制度活用の検討にあたって押さえておきたいポイントをQ&A形式でまとめました。 Q.どのようなマンションが管理計画認定制度の対象になりますか？ 対象となるのは、名古屋市内に所在する分譲マンションで、管理組合が組成され、一定水準の管理が行われている物件です。 築年数の新旧は問いませんが、長期修繕計画が整備されていること、修繕積立金が計画と連動していること、管理規約や議事録・会計資料が適切に整備されていることなどが前提となります。自主管理マンションであっても、必要な体制や書類が整っていれば認定取得の余地は十分にあります。 Q.管理会社に委託していない自主管理のマンションでも認定は取得できますか？ 自主管理か管理会社委託かは、認定の可否を直接左右する条件ではありません。重要なのは「管理組合としての意思決定プロセスや記録が整っているか」「長期修繕計画と積立金が実情に合っているか」といった実質面です。 ただし、自主管理の場合は、議事運営や書類整備の負担が理事会に集中しやすいため、外部専門家やコンサルタントの支援を受けながら体制を整えることで、認定取得の確度を高めやすくなります。 Q.認定を取得するまでにどの程度の期間を見込むべきでしょうか？ 現状の整備状況によって大きく異なりますが、長期修繕計画の見直しや積立金シミュレーション、規約改定案の作成などを含めると、準備段階だけで数カ月を要するケースも少なくありません。 名古屋市への申請後は、書類審査や必要に応じたヒアリング・確認を経て認定証が交付されます。概ね一年程度のスパンでスケジュールを組んでおくと、理事会・総会での合意形成も含め、無理のない進行がしやすくなります。 Q.認定取得に向けて、最初に着手すべき実務は何ですか？ 第一段階として、長期修繕計画・修繕積立金の現状、議事録や決算書などの管理記録、防災・安全体制の整備状況を棚卸しし、名古屋市の認定基準に対してどの部分が不足しているかを可視化することが重要です。そのうえで、長期修繕計画の改定案や積立金の見直し案、管理規約・細則の見直し案を作成し、理事会および総会での合意形成プロセスを設計します。外部専門家の助言を受けながら進めることで、手戻りを抑えた準備が可能になります。 Q.認定取得後、どのような点に留意して管理を継続すべきでしょうか？ 認定は一度取得して終わりではなく、一定期間ごとに管理状況が継続的に適正であるかが問われます。そのため、長期修繕計画や積立金の見直し、防災計画の更新、議事録・会計資料の整理などを継続的に行い、常に「見られても困らない状態」を維持することが求められます。 また、理事交代時の引き継ぎ体制を整備し、管理方針や重要な判断経緯が途切れないようにすることも重要です。修繕ひらまつのような外部パートナーと継続的に連携することで、運営側の負担を軽減しつつ、認定にふさわしい管理レベルを維持しやすくなります。 修繕ひらまつへご相談を｜名古屋市の管理計画認定制度を事業戦略に組み込むために マンション管理計画認定制度は、単なる「お墨付き」にとどまらず、物件の資産価値・金融評価・入居者からの信頼を総合的に高めるための戦略的なツールと言えます。一方で、長期修繕計画や積立金計画の再構築、管理規約・議事録・会計資料の整備、防災・安全体制の見直しなど、管理組合や管理会社だけで完結させるには負荷の大きいプロセスも多く含まれます。 修繕ひらまつでは、名古屋市内のマンションを対象に、現状診断から長期修繕計画の改定、管理計画認定制度取得に向けた書類整備・審査対応支援まで、一連のプロセスを法人向けに支援しています。管理組合様・管理会社様・デベロッパー様の立場や意思決定プロセスを踏まえながら、「認定取得を目指すべきか」「いつ、どのようなスケジュールで進めるべきか」といった検討段階から伴走することが可能です。 お問い合わせは、修繕ひらまつの問い合わせフォームからのお問い合わせのほか、メールや電話でのご相談もお受けしております。個別案件について詳細な打ち合わせをご希望の場合は、ショールームにお越しいただき、図面や長期修繕計画書を確認しながら具体的な進め方をご提案することもできます。 名古屋市で管理計画認定制度の取得を視野に入れている管理組合様・法人様は、ぜひ一度修繕ひらまつにご相談いただき、中長期の資産価値向上と管理品質の向上を両立させる計画づくりにお役立てください。 2025年11月23日 更新

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修繕資金の負担を軽減！名古屋市で利用できる融資・利子補給制度の活用ガイド

名古屋市で分譲マンションの修繕を計画されている管理組合の中には、「積立金が足りず必要な修繕を先延ばしにしている」ケースがあります。現場で話を伺っていると、資材や人件費の高騰により「数年前に立てた長期修繕計画の金額では足りない」というケースも珍しくありません。 工事を延期すれば、その場の支出は抑えられるものの外壁や防水層などの劣化は進みます。結果、高額な工事になってしまうため早めの対応が必要です。とはいっても、工事費用が重くてすぐに着手できないケースもあると思います。 その場合は、名古屋市の「融資・利子補給制度」がおすすめです。「市が金利の一部を負担してくれる」ため、毎月の支払利息を減らせます。今回のお役立ちブログでは、名古屋市の融資・利子補給制度の内容をお話ししながら、ポイントなどを見てみましょう。 補助金や助成金と組み合わせて資金調達全体を最適化したい管理組合様も多いため、融資・利子補給制度と並行して検討しておくことをおすすめします。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕で使える補助金・助成金の種類と探し方【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 名古屋市の融資・利子補給制度とは？ 名古屋市では、建物の長寿命化と安全性の向上を目的に「マンション共用部分リフォーム融資分譲マンション修繕工事の融資に対する利子補給事業」を行っています。仮に、通常2.0％の金利で融資を受けた場合に市が0.5％を利子補給すれば、管理組合が負担する金利は1.5％になります。 工事費の負担ではなく利子の一部を負担してくれるのが特徴 特徴は「工事費そのものを補助する制度」でなく「借入金の金利負担を軽くする制度」である点です。1年単位で見ると差は小さいものの、10年スパンで見ると差は大きくなります。 仮に、数千万円規模の融資だと数十万円単位の節約が可能です。「やるべきタイミングで補修する」体制をつくるうえで、効果的な制度だといえます。 対象となる工事の範囲 対象は「共用部分の修繕・改修工事」です。主な事例は次の通りです。 外壁・屋上・バルコニー・共用廊下などの防水・外装改修 給排水管・受水槽・ポンプユニットなどの設備更新 LED照明への更新、防犯カメラ・オートロックなどの防犯・省エネ対策 エレベーター改修、スロープ設置などのバリアフリー工事 耐震補強工事、避難経路の改善など安全性向上のための工事 いずれも「建物の機能を維持・向上させること」を目的とした工事が中心です。周期的に実施する外壁塗装やシーリング打ち替えといった大規模修繕、長期修繕計画に沿って複数回にわけて実施する屋上防水や配管更新なども、条件を満たせば対象になります。ただし年度によって、対象の工事が変わる可能性もあるため、申請時に確認しておくことが大切です。 「どの部分が傷んでいるのか」「数年後を見据えた際、どこを優先すべきか」を整理し、制度の対象になる工事とならない工事を切り分けながら、融資計画を組み立てましょう。 名古屋市の融資・利子補給制度のメリット 融資・利子補給制度を使うと、さまざまなメリットがあります。3つにわけて説明します。 ①積立金不足を補える 管理組合の方とお話ししていると「積み立てていたのに工事の見積もりを取ると足りない」という声を耳にします。長期修繕計画を立てた当時と比べて物価や工事単価が上がっていたり、想定していなかった下地補修や設備更新が必要になっていたりなど理由はさまざまです。 私は物価が上がっている今こそ、融資を上手に使うことをおすすめしています。融資を活用すれば、必要な修繕費用を一度に確保できるため、住民から費用を徴収できなくても、修繕工事を行うことが可能です。 「お金が足りないから工事をあきらめる」ではなく「融資で建物の劣化を食い止める」といった形で、前向きな決断ができます。 ▼資材高騰時代の長期修繕計画の立て直し方はこちら▼ 名古屋市の管理組合必見！資材高騰時代に対応する長期修繕計画の立て直し方 ②実質金利が低く、長期返済が可能 名古屋市の利子補給制度では、最大1%の金利が名古屋市から補給されます。民間金融機関から通常の条件で借入を行う場合と比べると実質的な金利負担が下がり、毎月の返済額に無理が出にくくなるでしょう。 返済額が減れば、返済期間中であっても「次の大規模修繕に向けた積立」をしやすくなるため、無駄に補修を延ばさなくて済むでしょう。よって「資金不足によって修繕作業が回らなくなった」という状況を避けたい方におすすめです。 なお、適切な返済額を知りたい方は「資金計画のシミュレーション」を行うと良いでしょう。毎月の返済額やトータルの支払額などを把握できるため、無理のない資金繰り計画を立てたい管理組合に向いています。 ③修繕計画の透明性が高まる 利子補給制度を利用するには、名古屋市と金融機関の審査を通過する必要があります。審査内容として、次の項目が見られると思った方が良いでしょう。 工事の内容や仕様 見積金額の妥当性 資金使途の明確さ 長期修繕計画との整合性 修繕工事計画が大雑把だったり、融資金額を適当に設定したりすると審査に通過しにくくなる恐れがあるため、専門家を交えながら作成することをおすすめします。 制度を活用した修繕の実績が積み重なれば「計画的に修繕と資金管理を行っている」という評価になり、次回以降の融資においてプラスの印象を持ってもらえるかもしれません。さらに、マンションの管理をしっかり行っているという印象を持たれれば、建物全体の資産価値の維持・向上にもつながると考えています。 私は「お金の流れも含めて透明性の高い修繕」を、一つでも多くのマンションで実現していただきたいと考えています。そのためにも、融資・利子補給制度を使いこなすことは大切です。 「お金が足りないから工事をあきらめる」ではなく「融資で建物の劣化を食い止める」といった形で、前向きな決断ができます。あわせて、修繕積立金そのものの水準や設定方法を見直したい場合は、下記のコラムでリスクと対策を整理しています。 ▼合わせて読みたい▼ 管理組合における修繕積立金不足問題とリスクマネジメントの実務 「マンション共用部分リフォーム融資分譲マンション修繕工事の融資に対する利子補給事業」の申請～利子補給までの流れ 3つのステップにわけて、制度を利用する際の手順を見てみましょう。 ①修繕計画と借入方針を決めて、市に「事前相談」する 管理組合として、どの共用部をどのくらいの規模で直すか、長期修繕計画と見積もりを固めます。その後名古屋市に、事前相談・事前協議を申し込みます。 なお、事前協議前には「名古屋市マンション共用部分リフォーム融資利子補給事前協議書」を提出する必要があるため、記入しておきましょう。 ②機構の融資を申し込み、市へ「利子補給の資格申請」を出す 住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」を管理組合名義で申込みます。申込書の控えなどがそろったら、それを添付して名古屋市に「利子補給の資格申請」を提出し、制度の対象として認めてもらいます。 なお、資格申請時に必要となる主な書類は次の通りです。 資格申請書 管理規約の写し 共用部分リフォーム融資借入申込書の写し（機構の受付日入り） 工事見積書の写し 長期修繕計画の写し（未整備の場合は後日提出＋誓約書） 修繕積立金残高が分かる直近の決算書の写し 利子補給申請について決議した議案書・議事録の写し 建物の登記事項証明書など 提出漏れがあると、利子補給までに時間がかかってしまうため前もって用意しておきましょう。 ③工事→機構と正式契約→毎年「利子補給」を申請する 審査が通ったら、施工会社と工事契約を結んで工事を実施します。工事完了後に住宅金融支援機構と金銭消費貸借契約を結び、返済が始まる前に名古屋市へ初年度分の「利子補給交付申請」をすると、利子が補給される流れです。 その後は、毎年度「利子を払う→実績報告と交付申請→名古屋市から利子補給金が振り込まれる」という手順で利子補給されます。なお、最長で10年受けることが可能です。 FAQ｜名古屋市のマンション修繕向け融資・利子補給制度についてよくある質問 名古屋市の「マンション共用部分リフォーム融資分譲マンション修繕工事の融資に対する利子補給事業」は、分譲マンションの長期修繕計画と資金計画を両立させるうえで有効な手段の一つです。 一方で、「自主管理の管理組合でも利用できるのか」「どこまでが対象工事に該当するのか」など、制度の具体的な運用面についてご不明点をお持ちの管理組合様・事業者様も少なくありません。以下では、制度活用の検討段階でよくいただくご質問を、実務の流れに沿ってQ&A形式で整理いたしました。 Q.名古屋市の利子補給制度はどのようなマンションが対象になりますか？ 原則として、名古屋市内に所在する分譲マンションであり、管理組合名義で共用部分の修繕・改修を実施する案件が対象となります。専有部分のみを対象としたリフォームや、一部区分所有者単独で行う工事は対象外です。 また、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」を利用していること、長期修繕計画と整合性のある修繕内容であることなど、いくつかの要件を満たす必要があります。個別要件や取扱いは年度により変更される場合があるため、申請前に最新の募集要項・ガイドラインを確認することが重要です。 Q.どのような工事が利子補給の対象となりますか？ 対象は共用部分に係る修繕・改修工事です。具体的には、外壁・屋上・バルコニー・共用廊下等の防水・外装改修、給排水管・受水槽・ポンプユニット等の設備更新、LED照明や防犯カメラ、オートロックの導入等の省エネ・防犯関連工事、エレベーター改修やスロープ設置等のバリアフリー化工事、耐震補強工事などが挙げられます。 長期修繕計画に基づいて行う大規模修繕や配管更新も、一定の条件を満たすことで対象となるケースが多く見られますが、年度ごとの要件変更もあり得るため、事前相談の段階で対象可否を確認されることを推奨いたします。 Q.管理組合として制度活用を検討する際、最初に着手すべきことは何ですか？ 第一に、長期修繕計画と現状の劣化状況を踏まえ、工事範囲・工事規模・実施時期を整理することが重要です。そのうえで、修繕積立金残高と今後のキャッシュフローを確認し、「いくらを融資で賄うのか」「返済期間・返済額の許容範囲はどこまでか」といった借入方針を明確にします。 方針が固まった段階で、名古屋市への事前相談・事前協議を行い、「名古屋市マンション共用部分リフォーム融資利子補給事前協議書」を提出します。これらのプロセスを丁寧に進めることで、その後の資格申請・利子補給申請が円滑になりやすくなります。 Q.申請書類が多く不安です。実務上の注意点はありますか？ 資格申請時には、管理規約の写し、共用部分リフォーム融資の借入申込書写し、工事見積書、長期修繕計画、修繕積立金残高の分かる直近期の決算書、総会決議の議案書・議事録、建物の登記事項証明書等、多数の書類を整備する必要があります。実務上のポイントは、「工事内容・工事金額・資金使途・長期修繕計画との関係性」が第三者から見ても明確であることです。 記載内容の不整合や添付漏れがある場合、審査期間の長期化や差し戻しのリスクが高まります。修繕ひらまつでは、チェックリストの作成や書類整理のサポートを行い、管理組合様の事務負担軽減を図ることも可能です。 Q.利子補給は最長10年とのことですが、制度改正があった場合の影響はありますか？ 利子補給は原則として最長10年間受けることができ、その間は毎年度「利子支払→実績報告・交付申請→利子補給金の受領」というサイクルで運用されます。制度改正や要件変更が行われる場合もありますが、通常は交付決定を受けた案件については、当該決定時の条件に基づいて利子補給が行われます。 一方で、報告義務を履行していない場合や、資金使途が当初計画から逸脱した場合には、交付対象外となるリスクも想定されます。そのため、制度利用期間中の運用ルールを理事会・管理会社と共有し、継続的に遵守していく体制構築が求められます。 修繕ひらまつへご相談を｜名古屋市の制度を活用した無理のない修繕計画を 名古屋市の融資・利子補給制度は、修繕積立金だけでは対応が難しい大規模修繕や設備更新に対し、「必要なタイミングで必要な修繕を確実に実施する」ための有効なファイナンス手段です。一方で、工事内容の精査、長期修繕計画との整合性の確保、理事会・総会での合意形成、さらに名古屋市や住宅金融支援機構への各種申請業務など、管理組合様や管理会社様だけで対応するには負荷の高いプロセスも少なくありません。 修繕ひらまつでは、外壁・防水・設備更新等の技術的検討から、長期修繕計画・資金計画のシミュレーション、事前相談用資料・申請書類の作成支援まで、名古屋市の制度活用を前提とした修繕スキームを一体的にご提案いたします。問い合わせフォームからのお問い合わせはもちろん、メールやお電話でのご相談も承っており、個別の案件についてはショールームでの詳細な打ち合わせも可能です。 「利子補給制度を前提とした資金計画を検討したい」「長期修繕計画の見直しと併せて制度活用を検証したい」といったご要望にも、修繕ひらまつが専門的な立場からサポートいたします。名古屋市での分譲マンション修繕において、財務面と技術面の両側面からリスクを抑えたい管理組合様は、ぜひ一度修繕ひらまつまでご相談ください。 ▼合わせてチェック▼ 修繕ひらまつ｜ショールーム案内 修繕ひらまつ｜会社案内   2025年11月16日 更新

大規模修繕の豆知識基礎知識・施工解説専門知識・実務ノウハウ

名古屋市の管理組合必見！資材高騰時代に対応する長期修繕計画の立て直し方

近年、名古屋市では建設資材や人件費の高騰により、マンションの長期修繕計画が現実と乖離し始めています。かつて想定していた外壁塗装・防水工事・配管更新の費用が高止まりしてしまい、修繕積立金では賄いきれない管理組合も見受けられます。 「積立金をどう見直すべきか」 「優先順位をどうつけるか」 「延期リスクを減らす方法は？」 とお悩みの管理組合もあるでしょう。今回のお役立ちブログでは、名古屋市内の実勢単価を踏まえ、物価高騰時代における長期修繕計画の再構築ポイントをわかりやすく紹介します。行政支援制度を交えながら「理事会・管理会社・オーナー」が無理なく確実に、資産を守るための実践的な見直し手法もお話しします。 ▼合わせて読みたい▼ マンション管理組合が直面する大規模修繕の課題とリスク低減策 資材が高騰している原因 原因は、資材価格と人件費の同時上昇です。2020年以降、ウクライナ情勢・円安・物流費高騰・技能労働者不足などが重なり、「過去の計画では到底実施できない」状況が続いています。海外では物価が劇的に高くなっている地域があり、日本でも物価上昇が続く可能性は高いと考えて良いでしょう。 時間が経つとさらに高くなるケースも考えられる 物価の波が「落ち着くまで待つ」のも判断の一つですが、建設資材や人件費の上昇が長期化している現在では「待つほど高くなる」リスクも現実味を帯びています。実際、2020年以降に外壁改修や防水工事を延期した管理組合の中には「前回の見積額より1割以上上がっていた」「資材の納期が延びて発注できなかった」といった声も聞かれます。 建設コストは、一度上昇すると元の水準に戻りにくいのが実情です。円安や物流費、人材確保のコストなど、複数の要因が複雑に絡み合っているため、安くなるのは期待しない方が良いでしょう。 「資金不足」と「工事延期」が連鎖するリスク 計画時点では十分だったはずの修繕積立金が、今では1回の大規模修繕でほぼ底をつくケースも増えています。不足分を補うために修繕項目の一部を延期した管理組合の中には、外壁のクラックが拡大して雨漏りが発生し、100万円単位の補修費用が発生したケースもあります。 「先送り」は最終的にコストを押し上げるため危険です。これらの「損失を減らすための再設計」として、見直しは有効です。 名古屋市の長期修繕計画を見直す3つの視点 長期修繕計画を見直す際に必要な、3つの視点を見てみましょう。 ①現在の物価で再積算を行う 現実の価格を反映した「再積算」が必要です。一昔前の単価を用いたままでは、理事会がいくら積立金を増額しても追いつかない構造になっています。名古屋市内の施工実績（外壁・屋上・給排水・電気・共用部など）をもとに再積算することで、5〜10年後に発注できる現実的な予算計画を作成することが可能です。 現実的な数字で再設計すると、資金不足の原因が明確になります。それをもとに理事会で合理的な対策案を立てれば、現実味のある計画策定が可能です。 ②修繕スケジュールを“優先度別”に整理する すべての工事を一度に行う必要はありません。むしろ、優先順位をつけて進める方が無理なく修繕を進められます。優先度の考え方は次の通りです。 分類 工事項目 重要度 内容 構造保全 外壁改修・屋上防水 ★★★★★ 建物寿命に直結、延期リスク高 設備保全 給排水・電気・機械設備 ★★★★☆ 劣化状況を定期診断で確認 美観維持 共用廊下塗装・外構補修 ★★★☆☆ 状況に応じて延期可 快適性向上 LED・バリアフリー改修 ★★☆☆☆ 余裕資金で実施が望ましい マンションを「守る工事」から実施し「魅せる工事」は後回しにすることで、資金不足の連鎖を断ち切れます。「建物を現存させ続けるために何が大切か」を考えながら優先順位を決めることが重要です。 ③積立金と資金繰りの見直しをセットで考える 積立金の見直しは「値上げ」だけを意味しません。資金繰りを平準化し、助成金や一時金の選択肢を組み合わせることで負担を分散する目的もあります。資金シミュレーション表を作成すると「途中で不足する年」「余剰が出る年」が見えてきます。積立金改定・工事時期・助成金併用を一体で行っていくと、資金繰りが楽になるでしょう。 ▼合わせて読みたい▼ 管理組合における修繕積立金不足問題とリスクマネジメントの実務 名古屋市での長期修繕計画見直しに役立つ行政・支援制度 物価高を受けて、行政も管理組合の支援を拡充しています。これらを活用することで、計画見直しの費用を抑えつつ専門的な診断が受けられます。3つの制度を詳しく見てみましょう。 名古屋市「住まいの窓口」 名古屋市のオアシス21と呼ばれる施設で、分譲マンションの管理に関する相談窓口を設置しています。分譲マンションの管理相談は月5回行っており、原則毎週火曜日と第1日曜日です。名古屋市、名古屋市住宅供給公社、愛知県住宅供給公社が各相談窓口を設けています。 名古屋市分譲マンション専門家派遣制度 「名古屋市分譲マンション専門家派遣制度」は、名古屋市内の管理組合や法人が抱える課題に対して、中立的な専門家が現地に無料で派遣されアドバイスを行う制度です。対象は、長期修繕計画の見直し・修繕積立金の不足・工事費上昇への対応など、経営判断を要する実務課題全般です。 マンション再生アドバイザー派遣事業 「マンション再生アドバイザー派遣事業」は、築30年以上の物件を対象に行っている支援です。原則、専門家が2人派遣されて1回につき2時間まで相談できます。派遣回数は各年度3回で、通算6回まで可能です。ただし予算が決まっているため、予算が終了すると利用できません。 今後の長期修繕は「実勢対応×持続可能性」へ 今後、長期修繕費を見直す際は「実勢対応×持続可能性」を心掛けることが大切です。何を意識すれば良いか、3つお話しします。 現場単価を反映した“実勢対応型”への転換 これまでの長期修繕計画は、全国平均単価や旧来の積算データを参考に立てることが一般的でした。しかし、名古屋市のように地域差が大きいエリアでは、資材輸送費・人件費・気候条件が修繕コストに直結します。 今後は、現場単価を反映した“実勢対応型”へ移行することが大切です。たとえば外壁塗装や配管更新など、項目ごとに名古屋市内の最新相場を組み込みながら積算すると、計画と現実の乖離が小さくなるため、理事会は安心して実行判断できます。 変化に対応できる“ローリング型”の導入 物価や労務費が変動しやすい現在、10年先を固定した計画は、現実的ではありません。現代は短期間で見直す“ローリング型”の修繕計画が理想です。定期的に点検を行い積算を更新することで、急激なコスト変動にも柔軟に対応できます。 名古屋市では、築30年以上の中規模マンションが増えており、配管・防水・外壁といった主要工事が重なる時期に備えて“計画実行力”が求められています。定期的に予算・劣化状況・工法を再検討することで、建物の補修をスムーズに進めることが可能です。 負担を平準化する“持続型”資金計画へ どんなに精緻な修繕計画を立てても、積立金が不足すれば実行できません。短期的な一時金徴収ではなく、世代を超えて負担を平準化する“持続型”資金計画がカギです。単に「工事を終える」のではなく、「資産を未来へ残す」視点で資金設計を行うことが「入居者・施工者・地域社会」の三方にとって喜ばしい修繕の形になるでしょう。 ▼合わせて読みたい▼ 最新動向を踏まえた大規模修繕費用の相場分析と実践的予算計画 FAQ｜名古屋市の長期修繕計画見直しについてよくある質問 名古屋市のマンション管理組合では、資材・人件費の高騰により、従来の長期修繕計画と実際の見積額が乖離し始めています。「どこから見直すべきか」「積立金改定はどの程度が妥当か」といったご相談が増えています。ここでは、理事会・管理会社・法人オーナー様から寄せられる代表的な質問にお答えします。 Q.長期修繕計画の見直しは何年おきに実施するのが適切でしょうか？ A.一般的には5年ごとの見直しが推奨されますが、現在のような物価変動期は3〜5年周期での「ローリング型見直し」が望ましいといえます。大規模修繕前後のタイミングでは、必ず再積算を行うことをおすすめします。 Q.資材高騰で見積額が大きく増えた場合、まず何から着手すべきですか？ A.まずは外壁・防水・配管など「構造・設備の安全性に直結する工事」の優先度を整理し、美観・快適性向上の工事は次段と位置付けるのが基本です。そのうえで、現行の長期修繕計画と積立水準のギャップを「見える化」し、段階的な再設計を行うとスムーズです。 Q.修繕積立金の改定は、どのようなプロセスで進めるべきでしょうか？ A.再積算結果をもとに、今後20〜30年の資金収支シミュレーションを作成し、「いつ・いくら不足するのか」を明示したうえで理事会・総会に諮ることが重要です。値上げ幅だけでなく、一時金徴収や借入の有無も含めて複数案を提示すると、合意形成がしやすくなります。 Q.工事を延期することで、どの程度リスクが高まるのでしょうか？ A.外壁・防水・配管などの主要工事を繰り返し延期すると、雨漏りや漏水、コンクリート躯体の劣化が進行し、結果的に補修費が膨らむ傾向があります。「1回の延期で1〜2割程度コストが増えた」という事例もあり、安易な先送りは避けるべきです。 Q.行政の支援制度は、どのタイミングで活用を検討すべきでしょうか？ A.長期修繕計画の見直し段階から検討するのが理想的です。名古屋市の専門家派遣制度やマンション再生アドバイザー派遣事業を活用することで、計画づくりや積立金改定の考え方について第三者の意見を取り入れながら進めることができます。 資材高騰時代の長期修繕計画の立て直しは修繕ひらまつへの相談が近道です 資材価格と人件費の高騰により、名古屋市の多くの管理組合で「長期修繕計画どおりに工事が発注できない」という課題が顕在化しています。外壁改修・屋上防水・配管更新などの主要工事が、想定より1〜2割以上高くなっているケースも珍しくなく、「資金不足を理由に工事を先送りした結果、雨漏りや漏水が発生し、かえって総コストが増加した」という事例も見られます。 だからこそ今後は、旧来の標準単価に頼るのではなく、名古屋市の実勢価格を前提にした“実勢対応型”の長期修繕計画へと転換することが重要です。まずは現在の計画を、最新の工事単価で再積算し、どの年次でどの程度の資金ギャップが生じるのかを明らかにすることが出発点となります。そのうえで、構造保全・設備保全・美観・快適性向上といった観点から工事を優先度別に整理し、ローリング型で定期的に見直していくことで、物価変動が続く状況でも「無理なく実行可能な計画」に近づけることができます。 修繕ひらまつでは、名古屋市内のマンション修繕実績をもとに、外壁・防水・配管・電気設備など各工事の実勢単価を反映した長期修繕計画の再構築をサポートしています。単なる数字の引き直しではなく、積立金改定案、工事時期の平準化、一時金・借入・行政支援制度の組み合わせまで含めた「持続可能な資金計画」のご提案が可能です。 理事会資料や総会説明用の図表作成も含め、管理組合・管理会社・法人オーナー様の意思決定を支援いたします。ご相談はお問い合わせフォームからのお問い合わせ、メール、お電話でのご相談を承っております。また、修繕ひらまつのショールームでは、実際の仕様サンプルや工事事例をご覧いただきながら個別相談も可能です。 資材高騰時代に対応した長期修繕計画の立て直しをお考えの際は、ぜひ修繕ひらまつへご相談ください。 ▼合わせてチェック▼ 修繕ひらまつ｜ショールーム案内 修繕ひらまつ｜会社案内 2025年11月13日 更新

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名古屋市のマンションで増える漏水リスク｜配管更新のタイミングと調査ポイント

名古屋市では、築30年超のマンションを中心に給排水配管の老朽化による漏水トラブルが起こっています。外壁や屋根などの見える部分は、定期的に塗り替えや防水工事を行っていても、給水・排水といった「建物の内側」にある設備更新が後回しにされているケースも少なくありません。 しかし、漏水は一度発生すると「構造体・内装仕上げ・電気設備」など多方面に影響が出ます。修繕費が増えるだけではなく「管理費・保険対応・居住者対応」など管理組合の手間も増えるため、二次被害を起こさないために早めの対応が必要です。 今回のお役立ちブログでは、理事会・管理会社・不動産オーナーの皆さまに向け、漏水を未然に防ぐための配管更新の判断基準と、調査・投資効果の考え方をわかりやすく整理しました。 ▼合わせて読みたい▼ 雨漏れしない為の屋上防水改修方法について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 名古屋市のマンションで配管更新に注目した方が良い理由とは？その理由の背景について 名古屋市では配管更新を行うマンションも見受けられます。管理組合が注目した方が良い理由を、背景とともに見てみましょう。 配管の外面に症状が見られるケースがある 名古屋市のマンションの中には、配管の外面に結露が発生して外面腐食が進んでいるケースがあります。外見上は異常がなくても、内部では腐食が進んでいることも珍しくありません。築30年を超えた建物では、配管が“寿命を迎えるサイン”を出し始める時期であるため要注意です。 漏水トラブルが起こると管理側の負担が大きくなる 漏水は一度発生すると、壁内・天井内を通じて被害が拡大し「下階浸水・カビ・断線・設備停止」などの二次被害を引き起こしかねません。理事会や管理会社にとっては、修繕対応だけでなく「調査・見積・保険申請・復旧工事・入居者説明」など多段階の手続き負担が生じます。 名古屋市内でも、漏水対応に追われている管理組合が見受けられます。中には「急な漏水」や「休日の緊急対応」で発生しており、平常時の修繕よりも高コスト・高負担になりがちです。以上の背景から、「事後対応」から「予防保全」へと考え方を切り替える管理組合が増えています。 配管更新を判断するための基準は材質・建物の状況が大切 配管更新の基準は、材質によって異なります。配管材と耐用年数の目安は次の通りです。 材質 期待耐用年数 主な劣化症状 亜鉛メッキ鋼管 20〜25年 赤水・錆詰まり・ピンホール ステンレス管 40年前後 継手部の腐食 鋳鉄管 25〜30年 内面腐食・滲み漏れ 塩ビ管 40年前後 継手の劣化・ひび割れ 同じ部材でもマンションが建っている環境によって耐久年数は異なるため、早めに実態把握した方が良いでしょう。とくに赤水や水圧低下、悪臭が複数戸で発生している場合は、部分修繕ではなく系統的な配管更新を検討すべき段階に入っています。 ▼合わせて読みたい▼ 管理会社への過度な依存が招くリスクと組織的リスクマネジメント 調査から施工までの進め方｜一般的な手順 配管の調査から更新まで行う際は、進め方があります。どのような手順で行うのかお話しします。 ①現況調査と劣化診断 まず、専門業者による劣化診断を行います。サーモグラフィーや水圧試験、カメラ内視鏡などで調査し、報告書を作成します。給水立て管や排水横主管の接合部からの滲み漏れに気付かないケースもあるため、早期の調査がトラブル回避の第一歩です。 ②更新計画の立案と理事会承認 調査結果をもとに、更新範囲（共用部・専有部・全系統）や工法を検討します。更新を先送りすると部分修繕の回数が増え、二重に費用がかかってしまうため早めに決めるのがベストです。 理事会では「短期的な出費」ではなく、10年後・20年後を見据えた資産維持コストとして判断することが大切です。 ③工法の決定 配管更新の工法を決定します。代表的な工法と目安の費用は次の通りです。 更新方式 対象範囲 目安費用（100戸） 工期 共用部更新 立て管・横主管 2,000〜3,000万円 3〜5週間 全面更新 共用＋専有 4,000〜6,000万円 2〜3か月 更生工法（内面ライニング） 一部再生 1,000〜1,500万円 2〜4週間 複数の工法を組み合わせて施工することも可能です。工事の進め方によっては、居住中でも施工できます。 名古屋市のマンションで配管更新しないと損失を招く！調査するメリットは？ 投資対効果とコスト抑制の実例を見てみましょう。 1件の漏水事故がもたらす損失 名古屋市内での漏水被害が起こった場合、1件あたり100万円前後負担することもあります。共用部起因の場合は管理組合負担となり、1回の漏水で1住戸分の配管更新費用が失われることになるかもしれません。 電気代・管理コストへの波及効果 配管更新時に給水ポンプを同時に交換することで、電力使用量を削減できるケースもあります。緊急対応回数が減れば、年間数万円の管理コスト削減が期待できます。 理事会・法人担当者への提言！漏水を起こさないためにできることとは？ 配管は、建物の“血管”とも呼ばれる部分です。外観がどれほど美しくても、内部の劣化を放置すれば、建物全体の寿命を縮めてしまいます。理事会や管理会社はまず、3つのことに取り組むことが大切です。 築30年以上のマンションでは「現況調査」を 配管は、建物の“血管”と呼ばれるほど重要なインフラです。外壁や屋根を丁寧にメンテナンスしていても、内部の配管が劣化すれば、建物全体の寿命を縮めることになります。築25年以上を迎えたマンションでは、現況調査の実施が最優先です。 調査では、サーモグラフィー・内視鏡カメラ・水圧試験などを用い、配管内部の腐食や錆詰まりを可視化します。小さな兆候を早期に見つけておくことで、大規模な漏水や下階浸水といったトラブルを未然に防げます。 劣化度合いや更新必要度が載っている報告書を用意してもらい「実態を知る」ことが、修繕計画の第一歩です。 漏水履歴・修繕記録を「共有」してチームで守る建物へ 次に重要なのは、過去の漏水履歴や修繕記録の共有化です。担当理事の交代や管理会社の変更によって、過去の履歴が断片的になり、同じ箇所で再発を招くケースも少なくありません。 理事会・管理会社・施工業者が情報を共有することで、「どの部位が何年前に修繕されたのか」「過去の原因と対策はどうだったのか」を体系的に把握できます。今後の理事会でも活用できるよう、データと写真をセットで保管しておくことをおすすめします。 「漏れる前に備える」配管更新計画を立てる 3つ目は、5〜10年単位の配管更新計画を立てることです。配管更新は一度にすべて行う必要はありません。現況調査の結果に応じて、劣化度の高い系統や共用部から優先的に着手し、段階的に進める方法もあります。 「漏れてから直す」ではなく「漏れる前に準備する」考えで行動を起こすと、長い目で見て費用を抑えやすくなるでしょう。予防的な配管更新は「居住者の安心・理事会の運営安定・施工側の品質確保」と一石二鳥以上の効果が期待できます。 ▼合わせて読みたい▼ マンション管理組合・理事長のための大規模修繕プロジェクト進行ガイド FAQ｜名古屋市のマンション配管更新についてよくある質問 名古屋市では築30年超のマンションを中心に、給排水配管の老朽化による漏水トラブルが増加しています。しかし、外装工事や大規模修繕と比べ、配管更新は見えない場所であるがゆえに判断が遅れがちです。ここでは理事会・管理会社・法人オーナー様から寄せられる質問にお答えします。 Q.配管調査はどの程度の周期で実施すべきでしょうか？ A.築25年を超えたタイミングで一度、築30年超で本調査を実施するのが一般的です。その後は5年周期での再調査を推奨します。 Q.部分補修だけで延命することは可能ですか？ A.小規模なピンホールや継手の滲み漏れであれば可能ですが、複数戸で赤水・水圧低下が発生している場合は、部分補修では根本解決にならないケースが多く、結果的にコスト増となりやすいです。 Q.調査から更新工事までの期間はどれくらい必要ですか？ A.調査・報告書作成に約1〜2か月、理事会承認・工法選定に1〜3か月、工事期間は内容により2週間〜3か月程度が一般的です。 Q.居住中でも配管更新工事は可能でしょうか？ A.工法によりますが、共用部更新や更生工法（内面ライニング）であれば居住しながら施工可能です。専有部を伴う全面更新の場合は、日中の断水スケジュール調整が必要です。 Q.配管更新を先送りすると、どのようなリスクがありますか？ A.漏水事故1件あたり100万円前後の負担が発生する例もあります。さらに、休日の緊急対応・下階漏水・カビ・仕上げ材復旧など、管理負担が大きく増えます。資産価値の低下にもつながりかねません。 修繕ひらまつに相談してトラブルを未然に防ぐ｜名古屋市のマンション配管更新はおまかせください 名古屋市では、築30年超のマンションを中心に、給排水配管の老朽化が加速しています。外壁・屋根のように目視できないため改修が後回しになりやすい一方、漏水が発生すると建物全体へ影響が及び、復旧費用は工事費を大きく上回るケースも珍しくありません。特に配管は建物の“血管”と呼ばれる重要インフラであり、その劣化を放置することは資産価値の低下にも直結します。 だからこそ、築25〜30年を迎えた段階で現況調査を行い、赤水・水圧低下・継手腐食・外面結露などの兆候を早期に把握することが極めて重要です。調査結果に基づき、共用部更新・全面更新・更生工法を比較し、段階的な配管更新計画を策定することで、管理組合が無理なく長期修繕計画に組み込むことができます。予防保全に舵を切ることで、緊急対応の削減、管理コストの最適化、居住者満足度の向上という複合的な効果が期待できます。 修繕ひらまつでは、名古屋市内のマンション特有の劣化事例に基づき、劣化診断・報告書作成・工法提案・理事会説明まで一貫対応が可能です。調査だけの依頼も可能で、法人管理組合・不動産オーナー様向けの資料作成にも対応しています。配管更新に関するご相談は、お問い合わせフォーム、メール、お電話から承っております。さらに、実際のサンプル材や工法比較をご覧いただけるショールームもございます。 名古屋市で配管更新をご検討される際は、ぜひ修繕ひらまつへご来店ください。建物価値と安心を守る最適解をご提案いたします。 ▼合わせてチェック▼ 修繕ひらまつ｜ショールーム案内 修繕ひらまつ｜会社案内 2025年11月9日 更新

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