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失敗しない！マンション大規模修繕会社の選び方と実践手順
マンションの大規模修繕を検討中の皆さま。どのように修繕会社（業者）を選ぶべきか悩んでいませんか？ マンションの大規模修繕には多額の費用がかかる上、マンションの機能や資産価値を維持するための大事な工事ですので、修繕会社選びに慎重になるのも当然のこととおもいます。 今回は、大規模修繕会社の選び方や候補を決めるコツなどを詳しく紹介しますので、参考にしてみてください。 ▼合わせて読みたい▼ マンション修繕箇所の重要度ランキング【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 マンション大規模修繕会社の決め方 マンション大規模修繕会社を決める方法は大きく分けて3つあります。それぞれにメリットと注意したい点がありますので、まずはこちらから考えていきましょう。 相見積りで直接選ぶ｜比較しやすい・お得（オススメ） いくつかのマンション大規模修繕会社に見積りを依頼して、その提案内容や費用、保証・アフターサービスなどを比較し、決める方法を相見積りと呼びます。相見積りで各会社から見積り書や提案書などをもらい、それらを管理組合のメンバーに配って吟味すれば、公正な環境で、判断できるでしょう。 候補の会社に相見積りしていることを伝えれば、競争原理が働くため、水増し請求などを防止できるだけでなく、何かしらの割引や特典が付くかもしれません。そのため費用を抑える上ではもっとも効果的な決め方です。 注意点としては、あまりに多くの会社に見積りを依頼すると、それぞれの対応が大変になってしまうため、いくつかの業者に絞り込むことをオススメします。また予算や要望・工事内容などを明確に決めて各社に見積りを依頼しないと、比較が難しくなってしまうため、各項目をある程度決めておいた方がいいでしょう。 もっとも信頼できそうな業者に1度見積りを依頼し、同様の条件で他社に見積りを依頼するのも1つの方法です。 競争入札で決める｜価格を比較しやすい あらかじめ工事の内容を細かく決めて、候補の会社に通達、競争入札をおこなえば、同じ工事内容なので価格を簡単に比較できます。価格だけを比較するならばもっとも簡単な方法ですが、そもそも工事の内容（工事仕様書）を明確に決める必要があるため、事前の準備が必要です。 マンションの大規模修繕を100％理解するには専門的な知識が不可欠となるため、管理組合内だけで判断するのは難しいでしょう。そのため競争入札をする上では、設計事務所やコンサルティング会社のサポートが必要になります。 デメリットは、設計事務所やコンサルティング会社を利用する分の費用がかかること、提案内容（工事の方向性や耐久性・美観など）を比較できないことなどです。会社選びの前段階で設計事務所やコンサルティング会社選びが発生する点にも注意しましょう。 前回の依頼先に発注する・推薦された業者に依頼する｜簡単 前回大規模修繕を依頼した業者や、管理会社や理事が推薦する業者に依頼するのであれば、業者を選ぶ工程が発生しないため、決めるのはとても簡単です。 ただし価格競争が起きないため、費用を抑えたり、適切な価格なのか判断したりするのは難しいでしょう。また公正な判断とは言いがたいため、管理組合内で賛同や信頼を得るのも難しいかもしれません。特に新しい入居者からの賛同と信頼を得るのは難しいでしょう。 管理会社や推薦人への信頼がとても厚く、管理組合の誰もが納得できる場合に向いている方法です。 ▼合わせて読みたい▼ 外壁劣化の早期発見に向けたチェックポイントと管理体制の構築 マンション大規模修繕会社の選び方｜候補の決め方 マンション大規模修繕会社の選び方、候補の決め方において重要な点をわかりやすく解説します。 建築に携わった会社以外にも目を向ける マンションの建築に関わった会社にマンション大規模修繕を依頼すれば、依頼する会社に一定の信頼性があるため選びやすいかもしれません。しかし、建築に関わった会社でなくてもマンション大規模修繕は可能です。 マンションを建設した会社の子会社である管理会社は、親会社である建設会社を推すでしょうが、あくまで候補の1つと考え、他の会社にも目を向けましょう。 マンションの建築に関わった会社を選ぶ場合は、マンションの欠陥などを隠蔽する恐れがあります。採用率が高いため、費用も割高に設定されているかもしれません。また実際に施工するのが下請け会社の場合、仲介手数料などが密かに組み込まれる可能性が高くなります。 自社施工のマンション大規模修繕会社を選ぶ 自社施工のマンション大規模修繕会社は、抱えている職人が責任を持って施工するため、工事の品質が安定しており、仲介手数料なども発生しません。マンション大規模修繕はとても費用がかかるため、仲介手数料が1割～2割ともなると、多額の出費に繋がります。 口コミの評判などを確認する 候補のマンション大規模修繕会社については、インターネットなどで口コミを調査してみましょう。実際に利用した声をいくつも確認できれば、信憑性も高くなります。 会社の公式ページで実績や施工事例などを確認する マンション大規模修繕をおこなうような会社は、大抵公式のホームページを開設しています。ホームページ内には実績や写真付きの施工事例を公開するのが一般化しているため、会社の実績や経験を確認するのに役立ちます。 候補の会社に管理組合に向けての説明会（提案）・相談会を希望する 候補の会社には、見積り書や提案書の作成だけでなく、管理組合に向けての説明会を実施してもらいましょう。修繕会社が直接説明することで、伝達の齟齬が起こりにくく、疑問や不安におもったことはその場で質問できます。 現場責任者にも出席してもらう 説明会や相談会に営業担当者だけでなく、依頼した場合に現場責任者となる人物に出席してもらうと、より判断しやすくなります。信頼のおける人物なのか確認しましょう。 保証やアフターサービスも確認する マンションの大規模修繕においては、施工の品質だけでなく保証やアフターサービスも重要です。保証については保証期間だけでなく、内容や免責事項も確認しましょう。会社側には保証について詳しく説明する義務があるため、納得できるまで何度も質問してみてください。 見積り書に書かれた塗料や建材について調べる 見積り書に書かれた塗料や建材については、製品名や型番などでインターネット検索すれば、どのような製品なのかすぐにわかります。いくつかの会社に見積りを依頼し、使用する塗料や建材が異なる場合は、調べてみるとよいでしょう。特に機能面や耐用年数などは、重要なので確認したいところです。 マンション大規模修繕で選んではいけない｜注意したい業者の特徴 マンション大規模修繕で選んではいけない、注意したい業者の特徴についても、詳しく解説します。 管理会社や理事と密接な関係にある会社 「管理会社や理事と密接な関係にある会社＝悪質」というわけではありませんが、透明性が確保できないかぎり、信頼性や費用の妥当性の面でトラブルになる可能性があります。管理会社や理事と密接な関係にある会社は、あくまで候補の1つとし、他の会社にも目を向けましょう。 見積り書が雑でわかりにくい会社 見積り書が雑でわかりにくい会社は、何を使ってどんなことをするかを明確に提示できない会社と言っても過言ではありません。手抜き工事や水増し請求の可能性もあるため、候補から外しましょう。 安さ重視で保証内容などが心細い会社 安さだけを売りにする業者は保証内容や工事の品質が心細く、後々になってトラブルになる可能性があります。マンションの大規模修繕はその名の通り、大がかりな工事になるため、工事の品質や保証なども重要視しましょう。 「修繕ひらまつ」がご提案――失敗しないマンション大規模修繕会社選びとプロジェクト成功のために マンション大規模修繕は、資産価値の維持・向上に直結する重要な経営判断です。だからこそ、「業者選び」「比較検討」「プロセスの透明性」が経営サイドにも問われます。 修繕ひらまつは、管理組合・オーナーの皆さまが本当に納得できる修繕パートナー選定のため、相見積もり取得や競争入札サポートはもちろん、自社施工・実績公開・説明会同席・現場責任者との直接面談など、“納得感”を高める支援体制を用意しています。 修繕ひらまつが重視するのは「価格の安さ」だけでなく、見積書の透明性・保証内容・アフターサービス・現場体制・説明責任といった長期経営に直結するポイント。第三者の目線も活用し、管理会社や推薦業者に偏りすぎない“フェアな選定”を実現します。 口コミ・評判調査、製品仕様や現場責任者の資質確認、見積内容の妥当性精査、契約前のリスク抽出までプロジェクト全体を徹底サポート。 マンション大規模修繕で後悔したくない、長期的な信頼関係を築きたい -そんな方は修繕ひらまつまでぜひご相談ください。フォーム・メール・電話のほか、ショールームでもご相談をお受けしています。経営目線の安心と納得を、「修繕ひらまつ」が実現します。 ▼合わせて読みたい▼ 修繕ひらまつ｜会社案内 修繕ひらまつ｜ショールーム案内 2025年7月22日 更新
マンション管理組合・理事長のための大規模修繕プロジェクト進行ガイド
名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつへ！ 修繕ひらまつで営業部長をしております鈴木です。 マンションの機能を維持し、資産価値を守るためには大規模修繕が必要不可欠です。管理組合、ならびに理事長の方は、どのように大規模修繕をおこなうべきか、悩みや不安を抱えてしまう場合もあるでしょう。 今回はマンション大規模修繕のプロジェクト進行について詳しく解説しますので参考にしてみてください。ありがちなトラブルと解決策についても紹介します。 ▼合わせて読みたい▼ 外壁劣化の早期発見に向けたチェックポイントと管理体制の構築 マンションの大規模修繕とは マンションの大規模修繕とは、マンションの経年劣化や老朽化に対して、大規模な修繕をおこなう工事のことを指します。たとえば外壁が劣化しているなら外壁の補修が必要になるでしょう。外壁材の防水性や防カビ性を維持するために、外壁塗装を選択する場合もあるかとおもいます。 屋上やバルコニーの床面にヒビや劣化がみられるなら、防水工事が必要です。防水工事では人が踏み歩いても大丈夫なように分厚い防水層を作って、雨漏りや腐食を防ぎます。 鉄部にサビがみられるなら、サビをとって防サビ剤などを塗布しつつ、塗装が必要になることもあるでしょう。サビを放置すると鉄部が歪んだり穴が空いたりして危険です。 その他、水道管の交換やメンテナンスをしたり、エレベーターの点検・修理を同時におこなうこともあるでしょう。 点検・劣化診断の費用相場 点検・劣化診断の費用相場は、マンションの規模によって大きく異なります。小規模マンションであれば20万円～30万円程度、中規模マンションの場合は30万円から80万円程度かかるでしょう。大規模マンションの場合は50万円から100万円、あるいはそれ以上かかることもあります。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事の見積もりを取るときの注意事項について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 マンション大規模修繕のプロジェクト進行（流れ） マンション大規模修繕のプロジェクト進行について、流れを追いつつ順番に解説します。それぞれの工程における重要なポイントや注意点についても触れていきますので、気になる点があったら、チェックしてみてください。 ①修繕委員会を発足する まずはマンション内で修繕委員会を発足します。修繕箇所や修繕方法、依頼する業者、住人への説明やトラブル対応など決めなくてはいけない点がいくつもあるため、住人の代表者を集めて話し合いや取り決めが必要です。 修繕委員会でまずはじめに議題にあがるのは、自分たちだけでプロジェクトを進行するのか、それとも設計事務所やコンサルティング会社を利用して、全体的なサポートを依頼するかだとおもいます。 マンションの大規模修繕について、実績と経験が豊富な、設計事務所やコンサルティング会社は、とても頼りになるでしょう。修繕計画から業者の選定、施工の管理や確認、トラブル対応にいたるまで、任せられます。 ただし、設計事務所やコンサルティング会社を利用するにも費用がかかるため、修繕委員会内で意見が割れるかもしれません。多数決などをおこなう前にそれぞれの意見をまとめて可視化してから、あらためて採決をおこなうといいでしょう。 ②業者に点検・劣化診断を依頼し、現状を把握する 具体的なマンションの大規模修繕をはじめる上での第1歩は、点検や劣化診断です。マンションという巨大な構造物の状態を把握するためには、専門的な知識や経験が不可欠なので、住民だけで劣化箇所を想定し、工事内容を決めることは難しいでしょう。 一般的な戸建ての住まいならば、業者も無料点検・見積りなどをおこなってくれますが、マンションの場合は規模が大きいため、調査をするだけでも費用がかかります。劣化診断・調査をする業者と実際に大規模修繕工事をする業者が必ずしも同じである必要はないため、まずは点検・劣化診断のための業者を選びましょう。 業者を選ぶ上でポイントとなるのは、マンションの点検に関する実績と経験が豊富なのか、口コミの評判などがよいかです。 ③予算と大まかな工事計画を決める マンションの点検・劣化診断の報告を受けてから、予算と大まかな工事計画をすすめていきましょう。当然ながらリスク・危険性の大きいものから決定していくべきですが、修繕工事は別々におこなうよりまとめておこなった方が費用を抑えられるため、どこまでの予算を組むべきか、見極めが重要です。 すべてのリスク・危険性を回避するために大規模修繕がおこなえるなら、迷うこともありませんが、予算が膨らみ過ぎる場合は、どの劣化箇所を次回の修繕工事にまわすか考えていきましょう。 また、オートロックや監視カメラの設置といった防犯面の工事をおこないたい場合や、宅配受け取り箱の導入などの利便性を向上させるための工事をおこなうかどうかについては、意見が割れるかもしれません。こちらもしっかりと話し合って、今回同時におこなうべきか考えていきましょう。 ④依頼する施工会社を決める 予算と大まかな工事計画が決まったら、大規模修繕を依頼する業者選びをおこないます。第1候補は、点検・劣化診断をおこなった業者になるかもしれませんが、その他の業者にも、点検・劣化診断の報告書を添えて見積りを依頼しましょう。 マンションの管理会社や管理組合の中から推薦される業者もあるかもしれませんが、その他の第三者となる業者にも見積り依頼をした方が、透明性が確保できるため安心できます。 いくつかの業者に見積りを依頼する理由は、マンション大規模修繕には定価がなく、ケースごとに費用や必要な工事が異なるため、1社だけだとマンション大規模修繕の提案内容や費用が適切なのか判断が難しいからです。 ⑤要望に沿った見積り書を何パターンか作ってもらい、検討する 依頼する施工会社が決まったら、要望や予算を伝え、見積り書を何パターンか作ってもらいましょう。たとえば「最低限必要とおもわれる工事だけの見積り書」と「予算内でおこなえる範囲の見積り書」、「〇回（今回と5年後など）にわけて大規模修繕をおこなう場合の計画と見積り書」などです。 どの見積り書（提案）で実行するかを修繕委員会内で検討し決めていきましょう。どの提案も納得できない場合は、別の提案を依頼するか、別の業者に見積りを依頼してみてください。 ⑥住人に向けて工事説明会をおこなう マンション大規模修繕工事の内容が決まったら、業者と契約する前に、住人に向けて工事説明会をおこないましょう。工事を決めた理由や費用・工事期間や注意点など、詳しく説明しておいた方が、今後のトラブル回避に繋がり、計画もスムーズにすすみます。 ⑦業者と契約し着工する｜工事完了後に各所確認をおこなう 工事説明会も無事終わったら、業者と契約し着工しましょう。大規模修繕工事は長期に渡るため、工事中の進捗情報や確認も住人に報告していくとトラブルも少なくなります。工事完了後は、工事の結果や今後の修繕計画などを確認して書類にまとめておきましょう。 大規模修繕でありがちなトラブルと対策 ・マンションの住人からクレームが発生した ・近隣住民とのトラブルになった ・修繕費用が足りない ・業者に不信感を感じる 住人や近隣からのクレーム・トラブルを未然に防ぐためにはしっかりとした説明会が必要です。住人に対しては1度かぎりの説明だけでなく、各段階で報告をおこなっておくとよいでしょう。 修繕費用が足りない場合は、追加で徴収をおこなうか、銀行などから借りるべきかなどを決める必要があります。こちらも住人に説明会をおこなった上で、アンケートや多数決をおこないましょう。 業者への不信感やトラブルを防ぐためには、施工会社を決める段階で、しっかりと相見積りをとり、吟味する必要があります。少しでも不安点があるなら改善・納得するまでは契約しないようにしましょう。 ▼合わせて読みたい▼ 管理組合における修繕積立金不足問題とリスクマネジメントの実務 大規模修繕プロジェクトを成功させるために――「修繕ひらまつ」なら安心の体制と実務支援 マンションの大規模修繕プロジェクトを円滑に進め、資産価値をしっかり守るためには、「事前準備」「合意形成」「業者選定」「透明な進行管理」が不可欠です。修繕ひらまつでは、管理組合や理事長の皆さまが直面しやすい不安やトラブル（住民・近隣への説明不足、費用不足、業者とのミスマッチなど）に対して、豊富なBtoBノウハウを活かした実務サポートを提供しています。 たとえば、修繕委員会の立ち上げから劣化診断業者の選定、相見積り取得、工事説明会の運営サポート、費用計画・追加徴収や資金調達のアドバイス、施工後の書類整備までワンストップで対応。修繕ひらまつなら、プロジェクト全体の透明性と納得感、住民・関係者への適切な情報共有を徹底し、トラブルの未然防止を図ります。 「大規模修繕の進め方に自信がない」「中立な視点で進行管理や業者選びをサポートしてほしい」とお悩みの方は、ぜひ修繕ひらまつまでご相談ください。 お問い合わせはフォーム・メール・お電話のほか、ショールームでもお受けしています。経営リスクを最小限に抑え、資産価値を高める大規模修繕の実現に向けて、修繕ひらまつがしっかりサポートいたします。 ▼合わせて読みたい▼ 修繕ひらまつ｜会社案内 修繕ひらまつ｜ショールーム案内 2025年7月17日 更新
管理会社への過度な依存が招くリスクと組織的リスクマネジメント
名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつへ！ 修繕ひらまつで営業部長をしております鈴木です。 マンションやビルなどの不動産管理は、管理会社に業務委託することが一般的です。しかし、すべてを管理会社に任せきりの状態にしてしまうと、見えないところでさまざまなトラブルが進行する可能性があります。トラブルの内容によっては、組合や法人の資産価値を損なう恐れもあるのです。 今回のお役立ちコラムでは、管理会社への過度な依存が引き起こす具体的な危険性や、過去の失敗事例を紹介します。法人として主体的に管理・修繕を進める重要性を実感するためにお役立てください。 ▼合わせて読みたい▼ マンション管理組合が直面する大規模修繕の課題とリスク低減策 管理会社への過度な依存が招く具体的なリスク 管理会社に不動産運営を任せることは効率的ですが、過度に依存するとさまざまなリスクが生じます。これらのリスクは徐々に顕在化し、気づいた時には深刻な問題となっていることも少なくありません。 ここでは、管理会社への依存がもたらす具体的な危険性について掘り下げます。 管理品質の低下とコスト増大の落とし穴 管理会社にすべてを任せきりにするデメリットの1つに、管理品質の低下が挙げられます。たとえば、日常の清掃や点検が不十分になったり、入居者からのクレーム対応が遅れたりすることで、建物の価値や入居者の満足度が低下する可能性があるでしょう。管理品質の低下は、空室の増加や、収益性の悪化にもつながりかねません。 さらに、管理委託費や修繕費が割高になるリスクも高まります。管理会社が提示する費用が適正かどうかを判断する術がないまま、高額な契約が継続してしまうケースも見受けられます。 利益相反による不透明な運営と透明性の欠如 管理会社は、管理組合や法人の利益を守る立場ではありますが、自社の利益も追求する企業です。ここに利益相反が生じるリスクもあります。たとえば、修繕工事の業者選定において、管理会社が特定の関連会社を推薦したり、相見積りをとらずに高額な見積りを提示したりするケースが挙げられます。 管理会社の業務内容や会計、発注プロセスをチェックする仕組みがなければ、運営の透明性が著しく欠如するでしょう。不適切な運営にとどまらず、最悪の場合、資金の不正流用といった深刻な事態に発展する可能性も否定できません。 組合・法人側の運営ノウハウ不足と将来のリスク 管理業務を完全に外部に委託することで、管理組合や法人内部に運営に関する知識やノウハウが蓄積されにくくなります。日常の維持管理から大規模修繕計画、費用に関する判断など、重要な意思決定を管理会社任せにしていると、内部の専門性が育ちません。 ノウハウ不足は、将来的に管理会社との契約見直しや委託先変更が必要になった際にも影響を及ぼします。新たな管理会社の選定基準を適切に設定できない、提示された計画の妥当性を判断できないといった問題が生じるのです。 結果として、予期せぬトラブルや、管理会社の不正行為に気づきにくくなるという、長期的なリスクを抱えることになります。 ▼合わせて読みたい▼ 長期修繕計画は必要？概要や周期の目安などを徹底解説【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 依存体質が招いた深刻なトラブルと組織的リスクマネジメントの確立 管理会社への過度な依存は、実際に多くの管理組合や法人で深刻なトラブルを引き起こしてきました。ここでは、その具体的な失敗事例を通して、いかに主体的な管理とリスクマネジメントが重要であるかを解説します。 管理品質の低下と入居者離れを招いたトラブル事例 あるマンションでは、管理会社に清掃や点検をすべて任せきりにした結果、共用部の汚れが目立つようになり、設備の不具合への対応も遅れがちになりました。入居者からの苦情が頻発し、最終的には住民の不満が爆発。結果として空室が増加し、家賃収入が減少するという事態に陥りました。 これは、日々の管理業務がずさんになったことで、建物の魅力が失われ、入居者の満足度が著しく低下した典型的な失敗事例です。管理品質の低下は、直接的に物件の収益性悪化へとつながります。 不透明な費用請求とノウハウ不足が招いた財務・運営混乱事例 別のケースでは、大規模修繕の際、管理会社が提示した見積りが相見積りもとられずに採用され、内容も不明瞭なまま修繕工事が進行しました。組合側に専門知識が乏しかったため、高額な費用が言い値で支払われたのです。結果的にこのマンションでは、修繕積立金が大幅に不足する事態を引き起こしました。 また、管理会社を変更する際に生じたトラブルもあります。旧管理会社が持つ情報が組合側にほとんど共有されていなかったため、新管理会社への引き継ぎが滞り、入居者対応や設備管理に深刻な支障が出たのです。これは、日頃から管理会社任せにしていたために、組合内部に管理ノウハウが蓄積されず、いざという時に適切な判断ができなかった典型的な失敗例です。 管理組合や法人が主体性を欠いた「丸投げ」の姿勢をとっていると、建物の資産価値や運営の健全性を損ないかねません。 資産価値と収益を守る「主体的な管理計画」の策定と実行 トラブルを回避し、建物の資産価値と収益性を守るためには、管理組合や法人が主体的に管理・修繕計画を策定し、実行することが重要です。 管理会社からの提案を鵜呑みにするのではなく、長期修繕計画や年間保守計画を自ら把握し、計画的な点検やメンテナンスを主導しましょう。 たとえば、定期的な建物診断を実施し、外壁のひび割れや屋根の損傷、給排水設備の老朽化などを早期に発見することで、大規模な修繕が必要になる前の軽微な段階で対応が可能になります。急な高額出費を回避し、修繕積立金の計画的な運用を実現できるでしょう。 計画的な保守管理は、災害や設備故障のリスクを事前に把握し、利用者や従業員の安全を確保するうえでも極めて重要です。 不正や無駄を排除し、健全な運営を保つ「外部チェック体制」の構築 管理会社との間で生じがちな利益相反を排除し、運営の透明性を確保するためには、外部チェック体制の導入が効果的です。弁護士や建築士、会計士といった外部の専門家をアドバイザーとして迎え、管理会社の業務や会計を定期的に監査してもらう仕組みを構築しましょう。 また、大規模修繕工事の発注時には、管理会社の提案だけでなく、必ず複数の独立した業者から相見積りを取得し、内容と価格を比較検討することが重要です。これにより、管理会社への適切な牽制が働き、不必要な支出や不正を防げます。 さらに、管理組合や法人内で管理状況を共有する仕組みを作り、意思決定や発注内容をオープンにしましょう。組合員や役員自身に管理や修繕の知識やノウハウが蓄積され、将来的なトラブルや不正に気づきやすくなります。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事の見積もりを取るときの注意事項について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 主体的なリスクマネジメントがもたらす長期的なメリット 管理会社への依存から脱却し、管理組合や法人が主体的にリスクマネジメントに取り組むことは、短期的なコスト削減だけでなく、長期的に見て不動産運営に大きなメリットをもたらします。 経営判断の透明性向上と迅速な意思決定 法人として主体的に管理を行うことで、意思決定のプロセスが飛躍的に透明化され、迅速な対応が可能になります。 管理会社に業務を任せきりの場合、情報が管理会社を経由するため、伝達に時間がかかったり、情報が一部しか共有されなかったりするリスクがあります。提案の遅れや意思決定の停滞によって問題の長期化もあり得るでしょう。 しかし、管理組合や法人が情報を直接把握し、責任を持って判断することで、情報の伝達経路がシンプルになり、問題発生時の対応スピードが格段に向上します。 意思決定の根拠が明確になり、全員が納得感を持って進められるため、透明性も高まるでしょう。 維持管理への主体的な関わりが、長期的な視点での資産価値向上と安定した収益確保に貢献するのです。 経営リスクを回避するために―「修繕ひらまつ」で主体的な管理と透明性の高い運営を 管理会社への過度な依存は、目に見えないリスクや資産価値の低下を引き起こす大きな要因となります。特に法人オーナー・管理組合が自らの意思で運営管理や修繕計画に関与しない場合、管理品質の低下や不適正な費用支出、不透明な取引の温床になりかねません。こうした状況を防ぐには、外部の専門家を活用した監査や相見積もりの取得、管理状況の情報共有など、経営側が主体的に関わる体制づくりが不可欠です。 修繕ひらまつは、法人・管理組合の「経営リスクマネジメント」のパートナーとして、現場実務のノウハウ提供から外部監査の導入、修繕積立計画や発注業務の見直し提案まで、幅広くサポートいたします。 「管理会社からの提案をそのまま受け入れて大丈夫か？」「自社でチェックできる体制が必要ではないか？」そんな課題感を持つご担当者様は、ぜひ一度、修繕ひらまつまでご相談ください。フォーム・メール・電話はもちろん、ショールームでのご相談も承ります。 健全な組織運営と資産価値の維持、経営リスクの最小化を目指すなら、まずは「修繕ひらまつ」へ。経営判断を後悔しないための第一歩を、一緒に踏み出しましょう。 ▼合わせて読みたい▼ 修繕ひらまつ｜会社案内 修繕ひらまつ｜ショールーム案内 2025年7月15日 更新
マンションの外壁劣化サイン（早期発見）と管理体制の構築
名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつへ！ 修繕ひらまつで営業部長をしております鈴木です。 マンションの管理組合・オーナーの皆さまへ。外壁劣化の補修は“早期対応”がコスト抑制と工期短縮につながるため、経営面でも重要な意思決定となります。 本稿では、マンション外壁の主な劣化サインや各症状ごとの補修・対策方法、劣化放置による経営リスク、そして早期発見を可能にする実践的な管理体制の構築ポイントまで、管理組合・法人オーナーの実務担当者目線で解説します。現場のメンテナンス戦略や修繕計画策定にお役立てください。 マンションの主な外壁劣化サイン（チェックポイント） 私が修繕ひらまつで数多くの現場調査や理事会ヒアリングを担当する中で、マンション外壁の劣化サインを“早期に拾えるかどうか”が、結局は修繕コストと長期運営の質を左右すると実感しています。オーナーや管理組合のご担当者には、ぜひこの視点を持っていただきたいと思います。 塗膜の色褪せ・変色 色褪せ・変色は「まだ外壁が傷んでいないから大丈夫」と見過ごされがちですが、実際は劣化の入口です。とくに南面や日当たり・雨当たりの強い部分は、塗膜の寿命が短くなりやすい。私自身、色褪せを見つけたタイミングで計画的な再塗装をご提案しています。 ここで対応すれば、下地へのダメージが進まず、トータルコストが下がることを現場で何度も体感しています。 ひび割れ（クラック） クラックは、幅や深さによって優先度が変わります。ヘアークラック程度なら経過観察も可能ですが、0.3mm以上や斜め・縦横複数箇所が見られる場合は、構造への影響や雨水侵入リスクが高まります。 実際の現場では、打診棒やルーペで丁寧に幅・深さを計測し、外壁材ごとの特性も考慮して補修方法を選定。安易なパテ埋めだけで済ませず、根本原因までさかのぼってご提案するよう心掛けています。 塗膜の剥がれ 塗膜剥離が起きた状態は、外壁が直接雨風や紫外線を受け続けることになり、進行が早まります。私が携わった現場では、剥がれた箇所から内部腐食が進行し、部分補修では済まなくなった例もありました。 エントランスや外廊下など人目に付く場所の剥がれは、入居者・来訪者からの「管理不十分」という印象に直結します。計画的な点検と早期補修の徹底で、こうした負の連鎖を防ぎたいところです。 チョーキング（白亜化現象） 手で触ると白い粉が付く現象は、現場でよく「塗装が寿命を迎えているサインだ」と説明しています。チョーキングが出たら再塗装を先送りせず、専門業者による現地診断と再塗装の計画が不可欠です。 塗料グレードや施工年数、外壁材との相性まで踏まえて最適な塗料を選定することで、次回の劣化サイクルも大幅に延ばせます。塗装時期の目安として、見逃さないでほしいポイントです。 カビやコケの発生 カビやコケの発生は、単なる美観の問題を超えた“建物維持と健康リスク”のシグナルです。特にマンションの北側や低層階、日陰部分に多発します。現場では、カビ・コケの再発を防ぐために、下地洗浄や高圧洗浄、根本的な防水性向上のアプローチが欠かせません。 入居者の健康や安心感にも直結するため、徹底した原因分析と再発防止策のご提案を徹底しています。 鉄部のサビ 鉄部は劣化が進むと穴あきや強度低下につながり、手遅れになると高額な交換が必要になります。手摺や階段、外構など“人の手が触れる部分”は特に注意が必要です。 現場では防サビ処理や2液型塗料など、その立地や使用環境に合わせて最適な施工を心がけています。サビの初期段階なら低コストで済みますが、放置すれば安全面・美観の両方でリスクが拡大します。 コーキング（シーリング）の劣化 コーキングのひび割れや痩せは、外壁からの雨水侵入を許してしまう最大の“見えないリスク”です。実際の現場点検では、指で押して弾力がなくなっている、表面にひび割れや剥離が見られるなどの症状があれば、早めの打ち替えをご提案します。 コーキング材の選定や厚みも重要で、建物ごとの設計・使用条件を考慮した施工が必要です。計画的な管理で、長期的な防水性能を維持できます。 ▼合わせて読みたい▼ マンションの劣化度セルフチェックのやり方をご紹介！【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 マンションの外壁劣化を放置するリスク マンションの外壁劣化を放置する主なリスクは以下の通りです。少なくとも放置して得をすることはないため、早めに修理することが賢明です。 雨漏りの原因となる 多くの外壁劣化症状は雨漏りや腐食の原因となります。雨漏りはマンションの寿命を縮める可能性があり、入居者様の不安・不満にも繋がるため、雨漏りが発生する前に修繕した方がいいでしょう。 害虫・害獣の侵入経路となる ひび割れや破損などは、害虫・害獣の侵入経路ともなります。害虫・害獣の被害が大きくなると、衛生面で問題が発生しやすく、入居者様のストレスにも繋がるため、早めに対処すべきでしょう。 資産価値が低下する マンションの外壁劣化を放置すれば、劣化症状は構造部まであらわれてきます。外観を損ねるだけでも資産価値の低下に繋がるため、注意しましょう。 クレームの原因となる 外壁の劣化が雨漏りや屋内のカビ発生、害獣･害虫の発生に繋がった場合、クレームの原因となります。クレームが発生する前に対処した方がいいでしょう。 入居率・退去率に影響する 外壁劣化は美観を大きく損ねるため、入居率に大きく影響するかもしれません。大幅な修繕工事をおこなう際には、室内工事が必要になる場合もあり、退去率にも大きく影響するでしょう。 補修費用が増加する 外壁の劣化症状は放置すればするほど深刻化するため、補修費用も増大します。また修繕工事の工期も長くなるでしょう。 早期発見のための管理体制を構築する方法 早期発見のための管理体制を構築する方法を3つ紹介します。これらを実行すれば、様々な外壁劣化症状を見逃すことなく、的確にメンテナンスをおこなえるでしょう。 定期的な点検をあらかじめ依頼しておく 業者に定期点検をあらかじめ依頼しておけば、点検を忘れることもなく、症状の早期発見にも繋がります。 修繕略歴を管理し、今後の修繕計画を立てておく 修繕略歴を管理・確認できるようにしておけば、今後の修繕計画も立てやすくなるでしょう。たとえば今回は外壁塗装やコーキングの修繕をおこない、数年後にマンションの屋上に防水工事をおこなうのであれば、メンテナンスに必要な出費も分散します。 信頼できる業者に修繕計画のサポートをしてもらう どのように修繕計画を立てるべきかは、マンションの環境や構造、外壁の状態などによって大きく異なります。全てを把握するためには専門的な知識が不可欠なので、修繕計画を練る段階から、信頼できる業者に相談し、方向性を決めていくと安心できるでしょう。 マンションの修繕・外壁劣化対策で頼りになる業者とは マンションの修繕・外壁劣化対策を考える上では、業者選びも重要なポイントです。「安い業者＝よい業者」とは限らないため、信頼できるか十分に確認しましょう。工事の品質については、自社施工の業者の方が安定しているためオススメです。自社施工の業者に直接依頼すれば、仲介手数料なども発生しません。 工事の品質だけでなく、保証制度やアフターサービス、提案力もチェックしておきたいところです。保証制度やアフターサービスについては期間だけでなく内容や免責事項なども詳しく説明してもらいましょう。 一般的な住まいとマンションでは工事の規模が違うため、マンションの修繕に関する実績や経験についても確認することをオススメします。 修繕ひらまつがご提案―マンション外壁の早期対応と最適管理体制構築のご相談はお気軽に マンションの外壁劣化は、資産価値・入居率・管理コストに直結する“経営課題”です。色褪せ・クラック・チョーキングなど初期症状を見逃さず、早期発見・補修を徹底することで、工期や補修費用を最小限に抑えることが可能です。また、修繕履歴や計画の一元管理、定期点検の仕組み化は、管理組合・オーナー様にとって“攻めの保全戦略”になります。 修繕ひらまつでは、BtoB目線でマンション外壁の劣化診断から長期修繕計画の策定、管理組合内での合意形成、実行体制構築までワンストップでサポート。豊富な現場実績を活かし、「自社施工によるコスト透明性」「保証・アフターサービスの充実」「理事会・オーナー向け資料作成」もすべてお任せいただけます。 外壁劣化を“経営課題”ととらえ、組織的な管理体制の見直しや、実践的な補修スキームの構築をご検討の際は、ぜひ修繕ひらまつまでご相談ください。フォーム・メール・お電話・ショールームでの個別相談も承ります。管理組合・オーナー様の現場課題と事業計画に即した最適な外壁保全策をご提案いたします。 2025年7月10日 更新
信頼できる大規模修繕会社選定における評価基準と検討手順
名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつへ！ 修繕ひらまつで営業部長をしております鈴木です。 大規模修繕は、単なる“工事発注”ではありません。建物の寿命を延ばし、資産価値を維持・向上させるための“長期経営施策”です。だからこそ、どの会社に依頼するかで10年、20年後の資産価値やランニングコストまで変わってきます。 私が現場で数多くの管理組合・オーナーの皆さんから相談を受けてきて、会社選びを間違えたことで起きた主なトラブルには、施工不良による漏水、想定外の騒音や近隣トラブル、追加費用の発生といった“後悔の典型パターン”があります。 管理組合側でも、 「積立金が限られている中で、どこまで工事範囲を設定するか」 「住民合意をどう形成するか」 「見積もりの妥当性をどう見抜くか」 など、悩みが尽きないのが実情です。オーナーが積み立ててきた大事な資金を守るためにも、“依頼先選びの失敗”は絶対に避けるべきポイントだと断言します。 私自身がこれまで多くの修繕案件に関わり、後悔しない会社選びのために押さえていただきたい評価基準や検討手順を、今回のコラムで具体的にお伝えします。単なる“価格勝負”ではなく、実績・専門性・保証体制・現場対応力まで、多角的に会社を見極めることが重要です。現場と経営、どちらの視点もバランスよく判断できるノウハウをまとめましたので、ぜひご活用ください。 会社選びが次の修繕計画、さらには資産価値まで左右する――この点を経営サイドでもっと重視すべきです。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事で減価償却するメリット、デメリットについて【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 大規模修繕会社を選ぶ際に比較すべきポイントは「価格」だけじゃない 大規模修繕は、数千万円単位のプロジェクトが当たり前。ここで会社選びを誤ると「安かろう悪かろう」の典型パターンに陥りかねません。安さ優先で発注した結果、不適切な材料で数年で外壁にひびが入りやり直し…という相談は、正直後を絶ちません。 現場対応や住民告知の甘さから駐車場や共用部利用のトラブルが起きたり、保証の不備で追加費用が発生し、結局積立金を圧迫する羽目になるケースも現実にあります。 会社選びが次の修繕計画、さらには資産価値まで左右する――この点を経営サイドでもっと重視すべきです。 見積書の内訳と透明性――“細かさ”こそ会社の本気度の証拠 正直な話「一式」や「おまかせ」表示が多い見積もりは、現場経験上トラブルの温床です。優良会社ほど、 仮設足場の㎡単価・必要期間 外壁補修は何㎡・どんな補修方法か（クラック注入、タイル張替え等） シーリングは何メートル、どのメーカー・グレードを使うか 塗装・防水の材料名、塗布回数、色番号まで具体的 それぞれの工事に何年保証が付くのか ここまで細かく書かれているものです。 特に“数量”と“材料の指定”がはっきりしているかは要チェック。追加工事や“思っていたより高くなった”リスクを減らすコツです。 施工実績と地域・物件特性への対応力――“数”だけでなく“質”を見抜く 施工実績で重要なのは「件数の多さ」より「物件の類似性」です。 築20年以上のSRC構造、駅前の中高層、地元の寒暖差・風害へのノウハウはあるか 近隣で施工した現場の写真や、担当者との面談 「こういうトラブルがあった時どう対応した？」と具体的に聞く その場しのぎでなく、実際の現場目線で答えられる会社は信頼できます。表面だけの“実績リスト”に惑わされないようにしましょう。 現場管理・品質管理体制 本当に管理ができている会社は、 週次・月次で必ず現場巡回 写真付きの進捗報告書をデータで提出 品質基準書や施工計画書のコピーを開示 日々の職長ミーティング・現場掲示板で情報共有 を当たり前にやっています。 現場に社員が「たまにしか顔を出さない」会社は、職人任せ・丸投げ傾向が強くなります。現場見学の際に「この管理帳票や写真、実際に見せてください」と頼むのが一番です。 アフターサービス・保証の内容 保証書の発行だけでなく、 どの部位が何年保証かを明記 保証条件・免責事項を最初に説明 定期点検（例：1年・3年・5年）の案内・実績 保証対象外でも、現地調査や見積もりを無料で対応してくれるか ここまでやっている会社は、万が一の時も責任感を持って動きます。トラブル発生時の対応記録（過去の実例など）も確認しておくと安心です。 トラブル・緊急対応力 本当に現場対応力の高い会社は、 工事前の住民説明会・質疑応答の開催 近隣対策（車両カバー、作業時間の制限、掲示物・チラシ配布）の徹底 工事中の緊急連絡先と専任担当の配置 台風・地震等、突発的な災害時の対応マニュアルや保険体制 まで、リスク管理を“当たり前”にしています。 逆に「連絡がつかない」「担当者がたらい回し」「保険未加入」な会社は、緊急時に後悔することが多い。 見積もり段階で「過去にトラブルが起きた際どう動いたか」をぜひ質問してみてください。 ▼合わせて読みたい▼ 長期修繕計画は必要？概要や周期の目安などを徹底解説【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 大規模修繕会社に依頼する際の流れと手順 大規模修繕工事は高額かつ長期にわたるプロジェクトです。管理組合やオーナー側で事前にプロセスを把握し、的確な準備・判断を進めることで、予算超過やトラブルの回避につながります。以下、実務レベルで押さえておきたい基本手順と注意点をまとめます。 1.相見積もりの取得と比較 まずは複数（3社以上が推奨）の修繕会社から相見積もりを取得します。ただし、単に見積もりを集めるだけでは意味がありません。 重要なのは、塗料グレード・防水工法・仕様条件などを統一し、同じ土俵で見積もりを比較することです。安さだけで業者を選ぶと、品質・保証体制が不十分な会社を掴むリスクが高まります。 条件の標準化は、管理組合の情報収集力・ディレクション力が問われるポイントです。 2.見積もり内容の精査とヒアリング 条件を揃えて見積もりを取得したら、内容の精査とヒアリングを行います。 価格が極端に安い場合は、材料グレードの低下や必須工程の省略がないか理由を必ず確認 使用材料のメーカー保証有無や保証期間も重要 ヒアリングの際は、コスト削減案や工期短縮策など、業者からの“提案力”も比較対象に 実際の修繕周期や長期コストを見据えて、単年度コストだけで判断しないことが経営的な視点では重要です。 3.提案内容・管理体制の確認 発注候補の会社には、 工事スケジュールの工程表提出 現場巡回・常駐管理の体制（担当者の資格・頻度・連絡先明示） 住民・テナント向けの説明、クレーム対応策、告知体制 などを具体的に提示させましょう。 質の高い会社は工程や管理体制が“見える化”されており、リスク管理や配慮も十分。 現場の快適性やトラブル抑止を重視した提案内容かどうかも、選定時の大きな判断材料です。 4.総合的な判断と合意形成 依頼先決定後は、選定理由や見積比較表、工事の必要性・資金計画を記載した「総会資料」を用意し、住民・所有者向け説明会を複数回実施して合意形成を進めます。 反対意見・疑問点には丁寧な説明で対応し、合意できるまで情報共有を徹底することがトラブル未然防止につながります。 実際の質疑応答や反対理由のヒアリングも、次回以降の合意形成プロセス改善に役立ちます。 5.大規模修繕開始 工事開始前には、掲示板・回覧板・告知書などを活用した情報周知が必須です。 管理員や清掃員とのスケジュール共有 共用部や機械室などの鍵管理・立会い調整 工事中は、定例会議への参加・工事進捗の逐次確認・クレーム対応指示など、管理組合の実務が多岐にわたります。 工事完了後は、完了検査への立ち合い、竣工図や保証書・工事写真台帳の受領、工事報告会でのフィードバック共有までを行い、次回修繕に向けた資料・ノウハウを蓄積してください。 ▼合わせて読みたい▼ 管理組合における修繕積立金不足問題とリスクマネジメントの実務 修繕ひらまつが提案する―経営リスクを抑える大規模修繕会社選定と運営体制構築のご相談はお気軽に 大規模修繕会社の選定から合意形成、工事運営まで、管理組合や法人オーナーが直面する実務負担と経営リスクは想像以上に大きいものです。 「どこまで工事範囲を設定するか」 「積立金が不足しているなか資金計画をどう組むか」 「見積もりが妥当かどうか見極めたい」 といった課題は、管理組合の多くが必ず経験します。修繕ひらまつでは、これまでの豊富な現場サポート経験をもとに、“現場と経営の両輪”で最適解を一緒に考え、実践的な助言を提供しています。 ポイントは、“価格”だけでなく施工管理体制・アフター保証・現場対応力まで多角的に評価すること。複数社の比較検討から資料作成・総会合意・工事運営のフォローまで、組織運営の実務プロセスもサポート可能です。また、急な仕様変更や想定外のトラブルが発生した場合にも、リスクヘッジ策や迅速な調整方法を具体的にご案内します。 経営判断・意思決定でお困りの管理組合・オーナーの皆様へ。 修繕ひらまつでは、お問い合わせフォーム・メール・お電話はもちろん、ショールームでの個別相談も承ります。自社の状況や現場課題に即した具体策がほしい方、今まさに会社選びや稟議通過に悩まれている方は、ぜひ一度修繕ひらまつまでご相談ください。 現場経験に基づいたBtoB向けの専門ノウハウで、資産価値の維持・向上に向けたパートナーとしてサポートいたします。 2025年7月10日 更新
最新動向を踏まえた大規模修繕費用の相場分析と実践的予算計画
名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつへ！ 修繕ひらまつで営業部長をしております鈴木です。 マンション管理組合や法人オーナーにとって、大規模修繕は中長期の資産価値維持および健全な管理運営に不可欠な業務です。近年の大規模修繕を取り巻く環境としては、資材価格・人件費の高騰による予算不足や、急な一時金徴収の必要性に直面する事例が増加傾向にあります。これらの課題は管理組合の経営リスクを高める要因であり、計画的な資金管理と合意形成プロセスの強化が求められます。 本稿では、最新の大規模修繕費用の相場データや、実際の補助金・助成金の活用事例、予算策定の実践ポイント、区分所有者向け資料の作成ノウハウなど、管理組合・オーナーが直面する実務課題の解決に直結する情報を解説します。 予算計画から合意形成まで、組織運営の現場目線で実践的なヒントをご提案します。 ▼合わせて読みたい▼ マンション管理組合が直面する大規模修繕の課題とリスク低減策 大規模修繕とは？愛知県のマンション・ビルに必要不可欠な工事 マンションやビルを適切に維持管理する上で、大規模修繕は資産価値の維持・向上および建物機能の長期保全に不可欠な業務です。 愛知県における大規模修繕の現状としては、近年の資材価格・人件費の高騰により、従来計画を大きく上回る予算不足や急な一時金徴収が必要となる事例が増加傾向にあります。管理組合やオーナーにとっては、計画的な予算確保と定期的な費用見直しが重要な経営課題となっています。 愛知県の大規模修繕費用の最新相場（2025年版） 2025年時点での愛知県内の大規模修繕工事費用は、2023年比で1.1〜1.2倍に上昇しており、㎡単価は12,000〜18,000円程度が一般的です。特に名古屋市中心部では15,000〜18,000円/㎡と高値圏で推移しています。 戸数別では20戸未満で700〜1,500万円、20〜50戸で1,500〜4,000万円、50戸超で3,000〜7,000万円超が想定相場です。戸数増加に伴い総額も増加するため、物件規模に応じた精緻な予算計画が求められます。 主な大規模修繕工事項目とその意義 大規模修繕に含まれる主な施工内容と目的は下記の通りです。 タイル外壁の浮き補修：外壁落下事故防止・耐久性向上・美観維持 シーリング打ち替え：雨漏り・浸水リスク低減、建物内部の劣化抑制 屋上・バルコニーのウレタン塗膜防水：台風・豪雨対応、建物内部漏水対策 鉄部塗装（階段、手摺、玄関扉等）：腐食・破損防止、長期使用・共用部美観維持 駐車場ライン引き直し・アスファルト補修：利用者の安全性・利便性向上、資産価値維持 特に愛知県のように寒暖差や台風・ゲリラ豪雨の影響が大きいエリアでは、外壁や防水、鉄部塗装の劣化進行が早まる傾向があります。立地・気候条件を踏まえた工事項目の優先順位付けと、適切な周期での大規模修繕実施が安定経営の要となります。 タイル外壁の浮き補修 タイル外壁の浮き・剥離補修は、大規模修繕における重要な工事項目です。劣化部位を精確に特定し、エポキシ樹脂等を注入固定することで、外壁落下事故のリスクを抑制し、構造体の耐久性を向上させます。併せて美観も維持できるため、資産価値保全の観点でも効果的です。 シーリング打ち替え工事 目地やサッシ廻りのシーリングは経年劣化によるひび割れ・硬化が発生しやすく、放置すれば雨漏りや浸水リスクが高まります。定期的な打ち替え工事を実施することで、外壁・サッシ間からの浸水を抑止し、建物内部の劣化防止および長寿命化につながります。 屋上・バルコニーのウレタン塗膜防水 屋上・バルコニー等は防水層の劣化により雨水侵入リスクが高まります。特に台風やゲリラ豪雨が多い地域では、ウレタン塗膜防水の再施工が建物内部への漏水対策として不可欠です。適切な防水施工により建物全体の耐候性・防水性が向上します。 鉄部塗装（階段、手摺、玄関扉等） 鉄部はサビ・腐食が進行すると構造物の強度低下や破損を招く恐れがあります。大規模修繕においては防錆処理および塗装を施し、共用部の美観維持と安全性向上、長寿命化を実現します。 駐車場ライン引き直し・アスファルト補修 駐車場のライン消失や舗装劣化は利用者の安全性・利便性低下につながります。大規模修繕時にライン引き直し・アスファルト補修を実施することで、利用者満足度の向上、安全管理および施設全体の資産価値維持に寄与します。 ▼合わせて読みたい▼ マンションの劣化度セルフチェックのやり方をご紹介！【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 大規模修繕の見積もりは“コスト管理とリスク回避”の要―鈴木が考える失敗しないポイント 大規模修繕のコスト最適化や品質確保は、最初の見積もり段階からすでに始まっています。見積もりを軽視すると、余計なコスト負担やトラブルリスクが膨らみます。ここでは、管理組合やオーナーさまに必ず押さえていただきたいポイントをまとめます。 1.見積もりは最低でも3社以上から取得 これは鉄則です。1社だけで判断すると、相場から外れた高値づかみや“いつも同じ顔ぶれ”でのなあなあ発注に繋がりがちです。複数社から取ることで価格競争が生まれ、業者側も適正価格を提示せざるを得なくなります。私自身、見積もりを3〜5社並べて見比べることが、結局いちばん納得感のある契約につながると感じています。 2.比較条件を揃えることが重要 「同じ外壁塗装」といっても、使う塗料の種類や耐久グレード、保証年数で大きく価格が変わります。比較条件がバラバラだと、どれが本当にコストパフォーマンスが良いのか分かりません。必ず仕様や工事項目、保証内容まで揃えて比較してください。 3.見積書の内訳も必ずチェック 金額の合計だけを見て終わり、はNGです。㎡単価・材料費・人工費などの内訳がしっかり記載されているか。内訳の不明点は業者にどんどん質問すべきです。私は現地で内訳を突っ込んで聞き、余分な項目や過剰見積もりを削減した経験が何度もあります。 4.工事期間・支払い条件・アフター保証も要チェック 価格だけでなく、工事期間や支払い条件、アフターサービス内容も比較しましょう。工期が長引けば住民からクレームが出やすくなり、短すぎると手抜き工事のリスクが増します。支払い条件や保証内容も、実際にトラブルが起きた時の安心材料になります。 5.“安すぎる”見積もりには注意する 私が強く言いたいのはここです。相場より安すぎる業者は、工程を省略したり手抜き工事に走る可能性が高い。過去に「安さで決めたら、後から大規模な補修が必要になった」という相談は後を絶ちません。大事なのは“安さ”より“適正価格と信頼性”です。しっかり比較した上で、妥当な価格で発注すれば、資産価値の維持にもつながります。 予算計画・稟議資料作成の“通るコツ” 大規模修繕を進めるとき、稟議をどう通すかは管理組合・オーナーの皆さんにとって最大のハードルです。書類一つで否決・先送り、逆にしっかり準備すればすんなり可決、両方見てきました。私自身、稟議資料づくりには「数字と根拠」をどれだけ“見える化”できるかがポイントだと痛感しています。 愛知県の㎡単価相場・戸数別相場を必ず記載 稟議書には、最新の㎡単価相場や戸数別・規模別の大まかな費用を数値で載せることが鉄則です。「ウチの物件はこれくらいかかる」「近隣の類似マンションではこれだけの予算が必要だった」といったデータを盛り込むことで、オーナーや理事会に“相場の納得感”を持ってもらえます。 修繕積立金残高・不足額、一時金や借入の有無を明記 どこまで積立ができていて、何が足りないのか。その数字を正直に、シンプルに記載しましょう。一時金徴収が必要なら「いくら必要か・分割の可否」、借入の予定があるなら「返済期間・条件」まで細かく載せることで、曖昧な部分を極力なくします。理事会やオーナーも、“数字の根拠”があれば前向きな判断がしやすくなります。 修繕延期のリスクも“見える化”して伝える 修繕を先送りした場合、どういうリスクがあるか。現場目線では、シーリングのひび割れ、屋上防水の劣化、コンクリ中性化による鉄筋腐食などを例示して具体的に書くと「ここで止めないといけない理由」が伝わります。リスクを数字や写真、過去の事例で示すと、稟議書の説得力がまったく違ってきます。 補助金・助成金の活用可能性も盛り込む 今は愛知県でも省エネ改修やバリアフリー、長期優良住宅リフォーム推進など、さまざまな補助金制度が使えます。条件や上限額、申請時期もできる限り書き込み、「稟議可決後すぐに申請できる体制」を事前に整えておくと、実務担当者として評価されるはずです。 ▼合わせて読みたい▼ 長期修繕計画は必要？概要や周期の目安などを徹底解説【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 大規模修繕・予算策定の悩みは「修繕ひらまつ」へ――現場目線で実務を徹底サポート 大規模修繕の費用高騰や予算計画、稟議の通し方に頭を抱える管理組合・オーナー様は年々増えています。実際、現場では資材・人件費の上昇、急な一時金徴収、合意形成の難しさなど、表には出にくい課題が山積みです。 私たち「修繕ひらまつ」は、こうした現場のリアルな課題に対し、最新の相場データと地域事例をもとに、“数字と根拠”で納得できる予算案づくりを一緒に進めます。 ご要望があれば、愛知県の最新相場・補助金情報・実際の見積もり比較や稟議書作成も徹底サポート。築年数・戸数・積立金残高から逆算した最適な修繕案を、多角的にご提案いたします。稟議書の説得力アップや所有者向け説明会の運営もお任せください。 ご相談は問い合わせフォーム、メール、お電話、またはショールームで随時受付中です。実務で困った時は、「修繕ひらまつ」まで、まずは一度ご相談ください。 ▼合わせて読みたい▼ 修繕ひらまつ｜会社案内 修繕ひらまつ｜ショールーム案内 2025年7月8日 更新
管理組合における修繕積立金不足問題とリスクマネジメントの実務
名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつへ！ 修繕ひらまつで営業部長をしております鈴木です。 マンションの大規模修繕は、資産価値の維持および良好な住環境の確保に不可欠な業務ですが、昨今「修繕積立金不足」に直面する管理組合が増加しています。近年は資材価格や人件費の高騰を背景に、当初の計画通りに積立を行っていても資金が不足し、様々な課題やトラブルに発展するケースが目立ちます。 修繕積立金が不足した場合、計画通りに修繕工事を実施できず、マンションの物的劣化や資産価値の低下、居住年数の短縮といったリスクが顕在化します。長期的な資産維持を図るためには、修繕積立金を十分に確保し、適切なタイミングで修繕を実施する資金計画が欠かせません。しかし、実際には積立金不足のため修繕計画に支障をきたす管理組合も少なくありません。 本稿では、管理組合や法人オーナーの実務担当者向けに、最新の修繕費用相場の動向分析、不足時の具体的な対応策、さらに区分所有者への説明や合意形成を円滑に進めるためのポイントについて解説します。 ▼合わせて読みたい▼ マンション修繕箇所の重要度ランキング【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 修繕積立金不足が招くリスクと発生時の影響 修繕積立金が不足すると、以下のような深刻なリスクやトラブルが発生する可能性があります。 必要な修繕工事が計画通り実施できない 一時金徴収を巡り、区分所有者間で対立が生じる 修繕未実施による建物・敷地の資産価値低下 滞納者増加による管理不全、組合運営の混乱 積立金不足が長期化すると、管理不全に陥り、最終的にはマンションの機能停止や「マンション破綻」に至るケースも報告されています。 管理組合や法人オーナーは、早期に資金不足の兆候を把握し、具体的なリスクマネジメント策を講じる必要があります。 修繕積立金の相場と徴収方式 修繕積立金の水準は立地・築年数・戸数・修繕範囲によって異なります。国土交通省「令和5年度マンション総合調査」では、全国平均で月額13,000円前後となっています。特に築20年以上の物件では、外壁塗装・屋上防水・給排水管更新などの大規模修繕で、1戸あたり100万円を超える支出が発生する場合もあります。 徴収方式は、毎月一定額を積み立てる「均等積立方式」と、築年数の進行に合わせて段階的に積立額を増額する「段階増額方式」の2種類が主流です。管理組合は、自組合の資金状況や長期修繕計画を踏まえ、最適な徴収方法を検討することが求められます。 長期的な資金計画と定期的な見直しの重要性 修繕積立金の適切な水準を維持し続けるためには、単に相場や一般的な徴収方式に頼るだけでなく、各マンションごとに現状の建物状況や将来的な修繕ニーズを継続的に分析し、長期修繕計画を定期的に見直すことが不可欠です。 資材価格や人件費の高騰、設備の老朽化や法改正など、環境の変化に応じて必要な費用が大きく変動するケースもあるため、実態に合った積立金設定が求められます。 さらに、区分所有者への十分な情報提供と合意形成を行うことで、急な追加負担や資金不足リスクを未然に防ぐことができます。定期的なコンサルティングや専門家の意見を取り入れながら、持続可能な資金運営体制を構築することが管理組合の責務です。 ▼合わせて読みたい▼ マンション管理組合が直面する大規模修繕の課題とリスク低減策 修繕積立金不足への対応策と実務ポイント 修繕積立金が不足した場合、管理組合や法人オーナーは以下のような複数の手段を検討する必要があります。 一時金の追加徴収 金融機関からの借入 補助金・助成金の活用 修繕範囲・内容の見直し 一時金の追加徴収 積立金不足が顕在化した際、最も即効性のある手段は区分所有者からの一時金追加徴収です。ただし、区分所有者への高額負担となる場合が多く、合意形成や分割納付案の提示など、丁寧な調整・説明プロセスが不可欠となります。 金融機関からの借入 住宅金融支援機構や民間金融機関等からの資金融資も有効な選択肢です。一般的な金利は1.5〜3%、返済期間は10〜20年程度が目安となります。組合名義での借入時は、管理費や積立金による安定した返済原資を確保するため、事前の資金計画見直しが必須です。 補助金・助成金の活用 自治体によっては、耐震改修や省エネ改修、防災対策工事等に対する補助金制度が整備されています。さらに、名古屋市など一部自治体では分譲マンション修繕融資の利子補給制度も存在します。補助金等の申請を検討する際は、管轄自治体の窓口や専門家への早期相談が望まれます。 修繕範囲・内容の見直し 一時金徴収や借入だけでは十分な資金確保が困難な場合、修繕工事項目の優先順位付けと絞り込みも実務的な対応策です。安全性確保や資産価値維持の観点から必要最低限の工事に限定することで、総費用の抑制が可能となります。 管理組合は、これら複数の手法を状況に応じて組み合わせ、実効性の高い資金調達計画を策定することが求められます。 修繕積立金不足判明時の合意形成と実務対応フロー 修繕積立金不足が明らかになった場合、管理組合や法人オーナーが計画性なく対応すると、区分所有者からの反発や組合運営の混乱を招き、トラブルが深刻化する恐れがあります。こうした事態を未然に防ぐためには、下記のステップに基づいて合意形成と実務を進めることが重要です。 修繕積立金残高・不足額の算定 長期修繕計画の再評価 資金調達・コスト削減案の整理 所有者向け資料作成 説明会・アンケートの実施 総会での決議手続き 決定後の進捗報告・フォロー 1.積立金残高・不足額の算定 現状の修繕積立金残高、今後の積立計画、直近の修繕予定工事費用を整理し、不足額を可視化します。必要に応じて建築士・管理会社からの見積もりデータも活用します。 2.長期修繕計画の再評価 工事項目や優先順位を見直し、費用圧縮や先送り可能な工事を特定。資材費・人件費の高騰を踏まえ、将来的な財務計画を再設定します。 3.資金調達・コスト削減案の整理 一時金徴収、金融機関からの借入、自治体補助金の活用、工事項目の削減等、選択肢ごとのメリット・デメリットや所有者負担額を整理し、比較資料を作成します。 4.所有者向け資料作成 積立金不足の原因、対応策、負担額シミュレーション、第三者評価（専門家コメント等）を含む説明資料を作成し、透明性を高めます。 5.説明会・アンケートの実施 所有者説明会は1回で終わらせず、複数回開催を基本とします。説明後はアンケート調査を実施し、所有者の疑問や意向を把握した上で、追加説明や方針調整を行います。 6.総会での決議手続き 管理規約に則り、普通決議や特別決議を実施します。意思決定の内容は、詳細な議事録を残して「言った言わない」などの後日のトラブルを防止します。 7.決定後の進捗報告・フォロー 総会後は、資金調達や工事準備、借入手続き、返済スケジュール等の進捗状況を定期的に所有者へ報告します。継続的な情報共有により、信頼関係を維持し、追加費用発生時の協力体制強化にもつなげます。 合意形成を円滑に進めるための説明とコミュニケーションのポイント 合意形成を図る際は、説明手法と情報開示の質が極めて重要です。 管理組合・オーナーは、以下のポイントを意識したプロセス計画と説明責任を徹底することが求められます。 1.修繕積立金不足の要因を可視化・明確化 積立金不足が生じた理由について、区分所有者全体が納得できるよう、定量的・客観的なデータに基づき説明します。 過去の積立額推移、計画時と現状見積額の差異（資材・人件費高騰など）、追加工事や予期せぬ劣化による費用増加の背景などを整理し、資料やグラフを活用した透明性の高い報告が不可欠です。 2.不足を放置した場合のリスクを具体的に提示 積立金不足を是正せず放置した場合、以下のようなリスクが現実化することを明確に示します。 修繕の遅延や先送りによる雨漏り・漏水等の事故発生リスク 資産価値の下落、売却・賃貸時の不利な条件発生 管理不全マンションと見なされることによる金融機関からの評価低下 上記リスクの事例やシミュレーションを提示することで、追加負担の必要性や合理性に対する区分所有者の理解を促進します。 3.複数の対応策と負担案の比較・提示 多様な所有者層（高齢者、子育て世帯、投資オーナー等）が存在する中、単一案での負担案提示は納得を得にくいため、複数の資金調達方法や負担案（分割納付、猶予、低金利借入など）を比較表で可視化し、選択肢を明示します。 各案のメリット・デメリット、個別負担額を示したうえで合意形成プロセスを進行することが重要です。 ▼合わせて読みたい▼ 長期修繕計画は必要？概要や周期の目安などを徹底解説【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 修繕積立金問題・資金計画は「修繕ひらまつ」へ―管理組合実務の最適解をご提案 修繕積立金不足は、マンション管理組合の安定運営や長期的な資産価値の維持に直結する重要な経営課題です。計画的な修繕や適切な資金調達手段、合意形成プロセスの確立は、どれか一つでも欠ければ組合運営全体に大きなリスクが生じます。 修繕ひらまつでは、現状分析から長期修繕計画の見直し、最適な資金調達・負担案の比較、資料作成・説明会・総会サポートまで、管理組合のBtoB実務に特化した支援をワンストップでご提供可能です。 専門家として第三者視点でのリスク診断や、複雑化した所有者間調整も実務経験に基づいてサポートします。ご相談・お見積り依頼は、問い合わせフォーム・メール・お電話、またはショールームへのご来店予約にて承ります。 課題が顕在化する前の早期対策が、組合経営の安定と資産価値向上のカギとなります。修繕積立金や合意形成に課題を感じた際は、ぜひ「修繕ひらまつ」へご相談ください。 2025年7月3日 更新
マンション管理組合が直面する大規模修繕の課題とリスク低減策
名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつへ！ 修繕ひらまつで営業部長をしております鈴木です。 マンションの大規模修繕はマンションの安全性や美観、資産価値を守る上で重要なメンテナンスですが、工事の規模が大きくかかわる方の数も多いため、様々な課題に発展しがちです。 今回はマンション管理組合が直面する大規模修繕の課題と対策方法、マンションの大規模修繕コンサルタントについて、くわしく解説しますので、参考にしてみてください。 ▼合わせて読みたい▼ 今するべき空室対策のポイント【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 マンション管理組合が直面する大規模修繕の課題と対策 マンションの大規模修繕で課題やトラブルになりやすいポイントと対策方法は以下の通りです。該当する悩みがある方は参考にしてみてください。 業者選びで管理組合内の意見が割れる ・どの業者を選ぶか、管理組合内の意見が割れる ・何を基準に選ぶべきかで悩む ・業者の提案内容や見積り額に対しての意見が異なる マンションの大規模修繕をどんな業者に依頼すべきかで意見がわかれることもあるでしょう。まずは言った言わないでトラブルに発展しないように、ボイスレコーダーなどを利用して、議事録を作成しながら話し合うことをオススメします。 その上で、業者を選ぶ際に重要視したいこと（費用・工事品質・評判・保証制度など）を決めていき、見積りをおこなう際には3社以上の業者に相見積りをおこなって、比較してみてください。 相見積りで比較すれば、各業者の特徴やメリット・デメリット、費用などを把握しやすくなります。ある程度業者を絞り込んだ上で、まだ意見が割れるようであれば、多数決で決めたり、候補の業者に関する情報を整理してアンケートをとってみるのもいいでしょう。 業者選びで確認したいポイント ・マンションの大規模修繕に関する実績や経験が豊富なのか ・口コミ評価や評判がよいか ・保証制度やアフターサービスが充実しているか ・提案力が高く、対応がスピーディか ・自社施工なのか 業者選びで確認したいポイントは上記の通りです。口コミ評価や評判については業者の公式ホームページだけでなく、GoogleMapなどの評価を確認してみるとよいでしょう。 自社施工かどうかについては、業者の施工技術の安定度や仲介手数料の有無にかかわります。下請け業者を使って仲介手数料が発生する場合、費用は2割増しくらいになりますので、注意してください。 ▼合わせて読みたい▼ 修繕ひらまつ｜大規模修繕・マンション塗装・防水の基礎知識 大規模修繕にかかる費用が予算を超えてしまった ・修繕積立金では足りない ・一時金徴収をするのか、するとしたらどの程度徴収するかでもめる ・延期する、延期しないでもめる マンションの大規模修繕にかかる費用が想定より高く、修繕積立金では足りない場合もあるでしょう。まずは一時金徴収をするのかや額を決める前に、修繕計画の見直しをおこなって、費用を抑えられるか検討することをオススメします。 まずは修繕工事の優先順位を決めていきましょう。雨漏りにかかわる工事や放置することで住民に危険が及ぶような工事は優先順位が高くなるかとおもいます。一方で使い勝手や美観にかかわる工事は優先順位を下げてもいいかもしれません。 大規模修繕工事に関する今後の予定をどうするべきか、業者に提案してもらうのも1つの方法です。修繕のプロに数年単位での計画を立案してもらい、参考すれば、意外とあっさり意見がまとまるかもしれません。 ▼合わせて読みたい▼ マンション修繕箇所の重要度ランキング【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 工事に関する住民のクレームが多発する 大規模修繕にありがちなクレーム ・工事の音がうるさい ・ベランダが塞がれてしまい、洗濯物を干せない ・工期が長すぎる 多くの工事に関するクレームは説明不足が原因となる傾向にあります。計画を立てた時に1度だけ説明するのではなく、業者を決めた時や、着工前、着工後にも説明会を開きましょう。 業者を決めた後の説明会については、業者の担当者にも参加してもらい、詳しい内容を住民に説明してもらうと、正確に情報が伝わります。 説明会をおこなう度に、住民にアンケートをとり不安や質問をくみ取っていくと、よりスムーズに計画を遂行できるでしょう。 施工不良や手抜き工事などが発覚した、あるいは疑わしい ・施工不良や手抜き工事などが発覚した ・どう対処すべきかで意見が割れる 施工不良であれば、まずは業者に連絡しましょう。手抜き工事の場合も同様ですが、業者自体が信用できない場合は、地域の消費者センターにも連絡することをオススメします。消費者センターは質の悪い業者への対応策に慣れているため、どのように解決していくべきか相談してみてください。 工事前に不安を感じる場合は、業者の保証制度だけでなく、保険会社を介した瑕疵保証に加入するのも1つの解決策です。瑕疵保証があるなら施工不良や手抜き工事などが発覚した際には保険会社が費用を補填してくれます。 管理会社と管理組合で業者選定の意見が割れる ・管理会社の推薦する業者に不安や不満を感じる ・なぜその業者をすすめるのかで納得できない 管理会社と管理組合で業者選定の意見が割れる場合は、まず業者の推薦理由や見積り時の条件、業者の施工実績などを書面にして提出してもらいましょう。その上で他の業者にも2～3件ほど見積りをおこない、同様の書面を作成して比較すれば、意見をまとめやすくなります。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事の見積もりを取るときの注意事項について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 マンションの大規模修繕コンサルタントを利用するべきか マンションの大規模修繕に関してアドバイスやサポートをしてくれる、大規模修繕コンサルタントを利用するのも1つの解決策です。大規模修繕コンサルタントは何をしてくれるのか、導入するメリットなどを紹介しますので参考にしてみてください。 大規模修繕コンサルタントは何をしてくれるのか 大規模修繕コンサルタントは、修繕すべきポイントの選定や修繕計画の立案からはじまり、業者を選定する際のサポートや工事中の管理、様々な問題点や課題に関するアドバイスをしてくれます。 大規模修繕コンサルタントは、修繕工事のスペシャリストですので、それぞれのアドバイスには説得力があり、根拠も提示してくれるでしょう。 マンションの大規模修繕コンサルタントを導入するメリット 大規模修繕コンサルタントを導入する最大のメリットは、専門的な知識や経験を活かして的確なアドバイスや計画を立ててくれる点です。たとえば、複数の業者に相見積りをおこなう際にも何を重視して選んだ方がいいかや、どのような要望で見積りを依頼すべきかも相談にのってくれます。 工事中の進捗確認やトラブル対応、住人からのクレーム対応を任せれば、工事中もスムーズに計画がすすむでしょう。大規模修繕コンサルタントにマンションの長期的な資産価値の維持について相談すれば、修繕工事の必要性や今後の計画を住人に説明するのも楽になります。 マンションの大規模修繕コンサルタントを選ぶコツ マンションの大規模修繕コンサルタントにも善し悪しがあります。まずは過去の実績や経験を確認し、信頼できるか判断しましょう。1級建築士やマンション管理士などの資格を持っているかも重要なポイントです。 マンションの大規模修繕コンサルタントを選ぶ際にも相見積りをおこない、費用やメリットを比較して、どの大規模修繕コンサルタントを選ぶべきか、そもそも利用すべきか判断してみてください。 大規模修繕コンサルタントのかわりに業者に相談するのもあり マンションの大規模修繕に精通しており、信頼できると感じる業者が見つかったのであれば、大規模修繕コンサルタントのかわりに業者に相談するのもいいでしょう。業者に相談するのであれば、追加費用も特にかかりません。 まずは「修繕ひらまつ」にご相談ください ― 管理組合の不安や疑問はプロがサポートします マンションの大規模修繕には、多くの課題やトラブルがつきものです。管理組合や理事長として「どこに相談したらいいのか」「専門家の意見をどう聞き分ければいいのか」と迷われる方も多いでしょう。 修繕ひらまつでは、豊富な経験を活かし、管理組合の皆さまが安心して大規模修繕を進められるよう、事前の資金計画や業者選定、工事後のフォローまでワンストップでサポートしています。 管理組合内の意見調整やトラブル解決策のご提案 大規模修繕コンサルタントの選定・比較、業者選びの基準アドバイス 費用や見積り、保証制度に関するわかりやすい説明 住民説明会やクレーム対応の実例を踏まえたサポート 「修繕ひらまつ」は“マンション大規模修繕の困りごとは何でも相談できるパートナー”を目指しています。 お悩みやご不安があれば、まずはお気軽にお問い合わせフォーム・メール・お電話、またはショールーム来店相談予約にてご相談ください。あなたのマンションに最適な修繕計画を、大規模修繕工事の専門家が親身にご提案いたします。 2025年7月1日 更新我社は、経営理念を『三方喜し』と定めています。お客様の要望を、我々修繕ひらまつが提案・手配・工事管理をして、HRF会の職人さんがその技を尽くして実現し、お客様に喜んで頂く。それが我々の喜びです。という想いで創りました。
三方喜しとは、お客様の希望を叶えることで“喜んでいただく”こと、工事を担当した職人が持てる技術を十分に発揮し“喜んで”仕事ができること、そして私たち修繕ひらまつはお客様に喜んでいただけることで、弊社の存在意義を実感できる“喜び”、いつもこれら三つの喜びがあるということです。
これからも「三方喜し」の理念のもと、お客様満足度NO.1を目指してまいります。
この度、名古屋市にショールームを構えさせていただきました。
是非、お気軽にショールームにお越しください。
株式会社平松建工
代表取締役 平松 利彦
大規模修繕・マンション修繕
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- 修繕ひらまつ ショールーム 〒468-0015 愛知県名古屋市天白区原4丁目205アビタマルフク1F
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