大規模修繕業者の選び方のブログ一覧
1級建築士が担当する大規模修繕｜安心感が違う理由
大規模修繕は、外壁や防水設備のほか、設備までトータルにメンテナンスをする大規模なプロジェクトです。一度工事が終わればやり直しはほとんどできません。 だからこそ施工業者の選定には慎重な判断が求められます。よくある失敗は「見積書の金額だけで施工会社を選ぶ」「技術的な判断は施工側にお任せ」というケースです。このような内容では社内や理事会への説明材料が圧倒的に不足しますし、不安を払拭できません。 そこでポイントになるのが「1級建築士の関与」です。今回のお役立ちコラムでは、1級建築士が関わる大規模修繕はなぜ安心なのかについて整理し、くわしくお話しします。 数千万円単位の投資に「技術的な判断材料」が加わる 大規模修繕では、管理組合の修繕積立金や企業の設備投資が大きく関わる大規模な工事です。数千万円レベルの金額が動くからこそ、施工業者の選定には慎重な判断が求められます。そこでリスクを減らすポイントとして、1級建築士の関与があげられるのです。 一級建築士が関与することの意味 一級建築士が大規模修繕に関与すれば、診断結果や改修方針が図面や報告書として体系的に整理しやすくなります。施工内容の信頼性も高まるのです。 劣化診断の結果と改修方針も、図面や報告書として整理できます。「どこがどの程度傷んでいるのか」「なぜ今回この範囲を直すのか」といった説明が、写真や数量とともに示されます。 将来予想される修繕工事を一覧化し、周期・概算費用・収支計画を整理したうえで、長期修繕計画と修繕積立金を検討することは重要です。長期修繕計画とセットで議論することで、大規模修繕の位置づけも明確になります。 ▼合わせて読みたい▼ 長期修繕計画は必要？概要や周期の目安などを徹底解説【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 工事後に後戻りできないリスクを事前にコントロールする 外壁仕上げや防水仕様は、一度施工して足場を解体すると簡単にやり直せません。だからこそ、工事前の段階で「今回の大規模修繕のゴールはどこか」の明確化が求められます。 1級建築士は、劣化状況と長期修繕計画を踏まえて「今やるべき工事」と「次回に回す工事」を切り分けられるのです。過剰な工事も過小な工事も避けやすくなり、将来の修繕サイクル全体を視野に入れた判断ができます。 参照：国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン」 参照：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」 建築士不在の大規模修繕で起きがちな3つの問題 建築士が関わらない場合に起きうる、代表的な問題を3つピックアップします。これがそのまま、1級建築士が関わるメリットの裏返しとなるのです。 仕様が曖昧なまま「金額だけ」で施工業者を比較 建築士などの第三者が関与しないと、各社バラバラの提案書と見積書を、結果的に金額だけで比較しがちです。外壁タイルの下地補修量や防水仕様、塗料グレードや足場の安全対策などが揃っていない状態で判断することになります。 「A社は高い、B社は安い」と議論しても、実態として比較になっていないのです。本来は建築士が仕様書と図面をまとめ「同条件」で見積もりを取るのが理想と言えます。これをしないと、下地補修や仮設を削って金額だけが安い見積もりに魅力を感じてしまうのです。数年後の再劣化や漏水トラブルにつながりかねません。 ▼合わせて読みたい▼ 2023年10月から足場からの墜落防止措置が強化されてます【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 下地補修や数量がブラックボックスになり、追加請求の火種に 外壁タイルの浮きやモルタルの剥離のほか、鉄部の腐食など下地補修は足場をかけてからでないと分からない部分も多数あります。 建築士や第三者の技術者が関わらず施工会社任せになると「どこまで補修するか」「数量をどう見積もるか」の判断根拠が見えにくくなるのです。 1級建築士が関わる場合、予備調査でサンプル調査を行うため「想定補修量」と「増減時の判断基準」をあらかじめ共有しやすくなります。工事中の変更にも一定のルールが働き、双方の納得感を保ちやすくなるのです。 追加提案の是非を判断できず結果的に高くつく 工事が始まって「想定以上に劣化している箇所」が見つかる場合もあります。その際、建築士がいない現場だと、施工会社からの追加提案が妥当かどうか発注者側だけで判断しなければなりません。 1級建築士が入っていると「安全上やむを得ない追加」と「やらなくても大きな支障はないグレードアップ」を仕分けして、優先順位をつけられるのです。 参照：国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」 参照：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事の見積もりを取るときの注意事項について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 1級建築士が担う役割 ― 設計・監理・第三者チェック ここでは、1級建築士が大規模修繕のどこに関わるのかを、設計・監理・第三者チェックという3つの観点で整理します。 劣化診断と改修設計で「工事のゴール」を見える化 スタートは劣化診断です。外壁タイルの浮きやひび割れやモルタルの浮き、防水層の劣化や鉄部のサビなどを調査して「どの部位にどの程度のリスクがあるか」を整理します。そのうえで、今回の工事でどこまで改善するか、どの工法を採用するか設計に落とし込むのが建築士の役割です。 外壁の全面打診や赤外線調査を含む定期的な調査も実施して劣化診断を行います。「どこまで調査してどの部分を今回の工事対象とするか」という線引きもできるのです。 図面と仕様書で「施工会社任せ」を防ぐ 設計図書（図面・仕様書）がないまま見積もりを取ると、工事内容の決定権が施工会社側に偏りがちです。1級建築士が関わると、外壁・防水・金物・共用部などの仕様や施工範囲が図面に整理され、共通ルールとして機能します。 結果、施工会社ごとの「言った・言わない」を避けられるのです。入札・相見積もりも同じ土俵で比較しやすくなります。国土交通省が公表しているガイドラインや管理計画認定制度でも、長期修繕計画と修繕積立金、維持保全計画を一体で考える枠組みが示されているのです。図面・仕様書に落とし込むことで、現場での運用がしやすくなります。 工事監理で図面通りか確認する 1級建築士は「配筋」「下地処理」「塗り厚」「シーリング処理」などを現場で確認し、必要に応じて是正を指示します。施工会社が自らチェックするだけでは、工期やコストを優先し、見落としが出るリスクも出てくるからです。第三者的な視点を持つ建築士が関われば「見えなくなる部分」の品質も担保しやすくなります。 社内・理事会への説明がしやすくなる理由 1級建築士が関われば技術面だけでなく「社内・理事会まわりの仕事」がどう変わるか整理できます。 公的ガイドラインと紐づけて「社内基準化」しやすい 1級建築士が作成する仕様書や図面の多くは、国土交通省の各種ガイドラインで示されている考え方を踏まえて組み立てられます。長期修繕計画や修繕積立金のガイドラインとも、整合させやすいのが特徴です。 「国の考え方に沿った計画」とし、そのまま社内基準や管理規約に落とし込めます。たとえば「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン」や「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、長期修繕計画の考え方や、修繕積立金の目安が示されています。 これらに沿った設計・資金計画なら「国の考え方に沿った計画」として、社内基準や管理規約に落とし込めるのです。理事会資料や社内稟議においても、ガイドラインとセットで説明できるため、技術的な妥当性を示せます。 事故・トラブル時のリスクマネジメントの材料になる 万が一、外壁タイルの剥落や漏水などのトラブルが起きたとします。「1級建築士が関与し、公的ガイドラインを踏まえて診断・設計・監理を行った」という事実は、管理者として注意義務を果たそうとしたことを示す有力な材料になり得るのです。 第三者的な基準に沿って意思決定した点は、リスクマネジメント上、重要な意味があります。工事前後の写真や検査記録、監理報告書が揃っていれば、原因究明や再発防止策の検討もスムーズになるのです。 次回の大規模修繕では、まず「1級建築士が設計・監理に関わること」を条件に、少なくとも1社からは見積もり・提案を取ることをおすすめします。 そのうえで、建築士が社内・理事会向けの説明資料まで作成してくれるか、工事監理報告書や検査記録をどこまで提出してくれるか、業者選定の判断軸として加えてみてください。こうした条件を満たすパートナーを選べば、コストだけでなく「説明責任」と「長期的な安心」を同時に確保しやすくなります。 参照：住宅金融支援機構「大規模修繕の手引き～マンション管理組合が知っておきたい工事・資金計画のポイント～」 FAQ｜1級建築士が担当する大規模修繕についてよくある質問 大規模修繕は「工事をやる」だけでは完結しません。発注仕様の設計、相見積の同条件化、工事中の変更判断、完了後の証跡整備まで含めて、発注者側の説明責任が問われます。 1級建築士の関与を検討する法人・管理組合・管理会社の方から多い質問を、実務の判断軸として整理します。 Q1. 1級建築士が関与すると、何が“具体的に”変わりますか？ A.もっとも大きく変わるのは「仕様が言語化・図面化され、施工会社任せの余地が減ること」です。劣化診断の結果を根拠として、補修範囲・工法・材料・品質基準を仕様書に落とし込み、相見積を同条件で比較できる状態を作れます。 工事中も、追加提案の妥当性を技術的に仕分けし、優先順位を付けて意思決定できます。結果として、コストのブレと説明コスト（理事会・稟議）の双方が下がります。 Q2. 「設計・監理」と「施工会社の現場管理」は何が違うのですか？ A.目的と立場が異なります。施工会社の現場管理は、契約した仕様を工程どおり進めるための管理です。一方、1級建築士の工事監理は「図面・仕様書どおりに施工されているか」を第三者的に確認し、必要に応じて是正を求める役割です。 特に下地処理、防水の立上り、シーリング、塗り厚、タイル補修の注入条件など、完成後に見えなくなる工程の品質確保に効果があります。 Q3. 1級建築士に依頼すると費用が増えますが、投資対効果はありますか？ A.あります。設計・監理費が追加される一方で、仕様の曖昧さに起因する追加請求、過剰工事、補修漏れによる再工事、合意形成の遅延といった「隠れコスト」を抑えやすくなります。 特に数千万円規模の案件では、仕様の同条件化と数量根拠の整理だけでも意思決定の精度が上がり、結果として総額の最適化に寄与するケースが多いです。 Q4. 施工会社が「うちにも建築士がいる」と言う場合、外部の建築士は不要ですか？ A.不要とは言い切れません。施工会社所属の建築士は、発注者の利益と完全に切り分けられない場面が生じ得ます。発注者側の説明責任、相見積の公平性、追加変更の妥当性判断を担保したい場合は、立場が独立した建築士（設計監理者）を置く意義が残ります。 判断基準は「誰の立場で仕様を決め、誰が品質を確認するのか」を明確にできるかです。 Q5. 1級建築士に依頼する場合、発注者側は何を準備すべきですか？ A.最低限は、①竣工図・過去の大規模修繕の記録（仕様・数量・写真）、②長期修繕計画、③現状の不具合（漏水、タイル浮き、鉄部腐食など）の把握です。これらが揃うほど、劣化診断から仕様化、数量根拠の明確化がスムーズになります。 併せて、提出物（仕様書、劣化マッピング、監理報告書、検査記録）の範囲を契約前に合意しておくと、理事会・稟議の運用が安定します。 修繕ひらまつに相談する｜1級建築士が関与する大規模修繕で“説明できる発注”へ 大規模修繕は、工事費の多寡よりも「技術的に妥当な根拠を持って意思決定できるか」が成否を左右します。1級建築士が関与することで、劣化診断にもとづく補修範囲の線引き、図面・仕様書による同条件見積、工事中の追加変更の仕分け、完了後の検査記録と監理報告書の整備まで、発注者側が社内・理事会へ説明できる材料を体系的に揃えやすくなります。 修繕ひらまつでは、案件の規模や建物特性に応じて、設計・監理の関与範囲を整理し、過剰工事・補修漏れ・追加費用のリスクを抑える発注仕様づくりを支援します。ご相談は、問い合わせフォームからのお問い合わせ、メールでの資料共有、電話でのご相談、ショールームへの来店にて承ります。 既存の見積書や長期修繕計画、過去の報告書があれば、論点を可視化したうえで、意思決定に必要な判断材料へ落とし込みます。 2025年12月21日 更新
マンション外壁の打診検査とは？方法・必要性をプロが解説
マンション外壁の安全性は、見た目だけで判断できません。タイルやモルタルは内部で浮きが進行していても、外観にほとんど表れないのです。ただ、ふとした衝撃や湿度変化で剥落することもあります。歩行者や住民を巻き込む事故につながる恐れがあるのです。 管理組合として「いつ点検すべきか」「どこまで検査すべきか」の判断は簡単に結論が出ません。結果的に、後手になる例も少なくないのです。また、築年数だけで修繕計画を組むと、必要のない工事を実施してしまうこともあります。逆に必要な劣化箇所を放置し、事故寸前まで進行していたケースもありえるのです。 その中で、外壁の内部状態を正確に把握できる手法が打診検査です。打診棒やハンマーを使ってタイル表面を軽く叩き、音の違いから内部の浮き・剥離を判定します。 管理組合に求められるのは「適切な時期に」「適切な範囲を」「根拠を持って」修繕を決定することです。そこで今回のお役立ちコラムでは、打診検査の工程や外壁劣化のサイン、法的背景や費用の考え方までくわしくお話しします。 ▼合わせて読みたい▼ マンション修繕箇所の重要度ランキング【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 なぜマンション外壁に「打診検査」が欠かせないのか 外壁は紫外線・温度差・雨風など外的要因の影響を受け続け、内部で静かに劣化が進みます。見た目がきれいでも内部に空隙があるケースは珍しくなく、打診検査は見えない危険を可視化するために必要です。 外壁タイル・モルタルが落下しやすくなる構造的な理由 タイル外壁は見た目の堅牢さとは裏腹に、内部の付着力が低下すると空洞が生まれます。この浮きは地震や日射による膨張収縮が繰り返されることで広がり、剥離に発展しやすくなるのです。 モルタル外壁も同様と言えます。雨水がひび割れから浸入し、凍結膨張すると内部で剥離が進行するのです。現場では「外観は問題ないが、内部は広範囲で浮いていた」という場合もあり、打診をしないと簡単に発見できません。 住民安全・管理組合の法的責任とリスク 外壁落下事故が発生すれば、管理組合は管理責任を問われます。建築基準法第8条は維持保全義務を規定し、特定建築物では外壁の定期調査（12条報告）が求められることもあります。落下事故は賠償・保険対応・住民説明など多方面に影響を及ぼし、後手の対応は大きな負担となるのです。 大規模修繕の成否を左右する「事前診断の質」 外壁補修数量は大規模修繕費用を左右する最重要項目です。タイルの浮きが増減すれば、数万円単位で費用が変動することもあります。数量精度が不十分だと追加費用や過大計上に発展するのです。 参照：国土交通省「国家機関の建築物等の点検」 参照：国土交通省「外壁タイル等の調査に関する定期報告制度」 打診検査の基本工程は？建築士による調査の流れ 打診検査は音の違いだけを確認する簡単な作業ではありません。調査範囲の設定、目視・機器診断、記録作成まで、専門性の高い工程で構成されています。 打診棒・硬質ハンマーを用いたタイル浮きの検知 タイルを叩いた際の「カンカン」「ボンボン」という音の差で浮きを判別します。わずかな差異を聞き分けるためには経験が求められます。浅い浮きほど判断は難しくなるのです。建物全面を区画ごとに叩き、音の違いを記録していきます。 赤外線カメラ・高所カメラとの併用診断 赤外線カメラは浮き部の熱伝導特性の違いを画像として表示します。広範囲の劣化を把握できるのがメリットです。高所カメラ・ドローンを併用すれば、足場がない状態でも上層部の状況を確認できます。 調査結果を数量化する「劣化マッピング」の作成 打診で得た結果を図面化し、浮きの範囲・位置を色分けしてマッピングします。これにより補修数量が明確になり、工法の選定、見積の精度向上、住民説明にも役立つのです。 参照：国土交通省「外壁タイル等の調査に関する定期報告制度」 参照：国土交通省「定期報告制度における赤外線調査（無人航空機による赤外線調査を含む）による外壁調査ガイドライン」 点検対象となる外壁と劣化サイン 外壁材ごと、劣化の進行特性は異なります。打診結果と併せ、外壁材に対する特性の理解が必要です。 タイル外壁の中空・浮き・エフロ・ひび割れ タイル内部の浮きは外見に現れにくく、白華（エフロ）は水分滞留を示す重要サインです。タイルは剛性が高く、内部の剥離が進むと一気に落下するリスクもあります。 モルタル外壁の浮き・剥離・爆裂 モルタルは下地との密着性が低下しやすく、鉄筋腐食を伴う爆裂が発生すると、被害範囲が広がります。ひび割れが多い場合、内部に剥離が進んでいる可能性も出てくるのです。 シーリング破断が外壁劣化を早める理由 シーリング材の破断は、水分侵入の主要因です。タイル下地の劣化・剥離の進行を加速させます。外壁の要となる「防水ライン」で、点検時に必ず確認したほうがいい部位です。 参照：国土交通省「国家機関の建築物等の点検」 法令・ガイドラインから見る「打診検査の義務」 打診検査は努力義務ではなく、維持保全体系の中で位置づけられている重要な点検行為です。 建築基準法12条点検と特定建築物定期調査 特定建築物では外壁調査が義務付けられており、外壁仕上げ・劣化状況によって、全面打診が必要な場合もあります。剥離の恐れがある場合、全面打診が求められることもあるのです。 国交省ガイドラインが示す外壁点検の基本 国交省資料では外壁点検の必要性、点検の基本手順、記録保存が体系的に示されています。タイル外壁調査は打診が標準的な方法として位置づけられているのです。 自治体の独自条例（落下防止指針）への適合 都市部の一部自治体では、独自の落下防止条例を設ける自治体もあり、点検や補修を求められる場合もあります。管理組合は該当条例の把握が必要です。 参照：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」 参照：国土交通省「国家機関の建築物等の点検」 参照：国土交通省「長期使用構造等とするための措置及び維持保全の方法の基準」 費用相場と検査の頻度は？管理組合が知っておくべき判断基準 打診検査の費用は、建物規模や外壁材、そのほか調査範囲で大きく変わるため、適切な判断基準が求められます。 打診検査の㎡単価と、規模に応じた費用の変動 一般的には1㎡あたり数百〜数千円が目安です。高所作業や足場が必要な場合、追加費用が発生します。 前回修繕との整合性で決める「検査周期」 検査周期は一般に6〜12年が一つの目安とされています。ただ、画一的に年数で決めるのではなく、前回の補修方法や発生した劣化の傾向を踏まえ、適切なタイミングの判断が必要です。 点検結果が修繕費を大きく左右する理由 打診結果がそのまま補修数量となり、見積や工法判断に大きく影響します。数量精度の高い調査は追加費用の抑制につながるのです。 打診検査を依頼する際のチェックポイント 管理組合が外壁診断会社を選ぶ際には、調査体制・記録の質・仕様書作成力が重要になります。 建築士が常駐している調査体制の有無 外壁の打診検査は、一見すると「叩いて音を聞くだけ」に思えるかもしれません。実際には、外壁材の特性や構造の癖、過去の補修履歴や雨水の浸入経路などを総合的に読み取る高度な専門作業です。 そのため、建築士が調査に関与している会社かどうかは重要な判断基準になります。打診音の判断力はもちろん「なぜ浮きや剥離が発生したのか」「構造的にどこへ負荷が集中しやすいのか」まで踏み込んで説明できるのは、建築知識を持つ調査者だけです。 建築士が常駐している会社は、調査から工法選定、仕様書作成まで一貫した根拠のある提案ができます。大規模修繕の計画精度に大きく影響する要素です。 写真・動画・マッピングなど提出資料の質 調査会社の力量が最もわかりやすく表れるのは「提出資料の質」です。写真が暗い、赤外線画像が不鮮明、マッピングが粗い──このような資料では理事会内での情報共有が難しく、住民への説明でも理解が得られにくくなります。 逆に「浮き箇所が図面上で色分けされている」「ひび割れの進行が写真で明確」「動画で打診音の違いが確認できる」こうした資料は修繕の必要性を視覚的に理解できるため、合意形成がスムーズです。 調査後の「修繕仕様書」作成力の差 打診結果をまとめただけでは、管理組合が最も知りたい「では何を、どこまで直すべきか」という疑問には答えられません。そこで問われるのが修繕仕様書の質です。 劣化状況に応じて、張替え・樹脂注入・部分補修などの工法を適切に選定し「どの部位へ、なぜその工法が必要か」根拠を示せる会社は信頼できます。仕様書が曖昧な会社では見積比較も難しく、工事後に追加費用が発生するリスクも高まるのです。 ▼合わせて読みたい▼ 建物劣化サインから読み解く大規模修繕の実施適期と判断基準 FAQ｜マンション外壁の打診検査についてよくある質問 管理組合様・オーナー様・PM会社様からいただくことの多い論点を、意思決定に直結する観点で整理します。 打診検査は「実施するか否か」だけでなく「どの範囲を、どの手法で、どの粒度の成果物として残すか」が、修繕コストと安全性に直結します。 Q1.打診検査は、目視や赤外線調査だけでは代替できませんか？ A.代替は難しく、原則は「目的に応じた併用」が現実解です。目視は表層の劣化確認に有効ですが、浮き・剥離など内部欠陥は取りこぼしやすいという限界があります。 赤外線は広範囲を効率よくスクリーニングできますが、日射条件・外気温・仕上げ材の影響を受け、判定が難しいケースもあります。最終的に補修数量の根拠を固める工程として、打診による確定診断が求められる場面が多いと考えてください。 Q2.全面打診が必要になるのはどのようなケースですか？ A.判断軸は「落下リスク」「劣化兆候の有無」「対象建物の区分・調査制度への該当可能性」「前回修繕の品質と記録の精度」です。具体的には、浮き・ひび割れ・エフロなどの兆候が散見される場合や、過去資料（前回マッピング、補修数量、施工写真）の整合性が取れない場合は、部分調査では根拠が弱くなります。 結果として、合意形成や見積同条件化の観点からも、全面打診を含む設計が選ばれやすくなります。 Q3.足場なしで打診検査はできますか？ドローンや高所カメラで十分ですか？ A.一定範囲の把握は可能ですが「打診そのもの」は近接が必要です。ドローン・高所カメラは上層部の目視確認や劣化兆候の抽出に有効で、調査範囲の当たりを付ける用途に向きます。一方で、浮き・剥離の確定や数量化（㎡・枚数）まで求める場合、近接打診を省くと根拠が不足し、仕様・見積・住民説明で詰まる原因になります。 足場設置の要否は、目的（事故予防／数量精度／12条対応等）に合わせて決めるのが合理的です。 Q4.費用を抑えつつ、調査精度を落とさない進め方はありますか？ A.あります。ポイントは「調査設計」で、闇雲に範囲を削るのではなく、合理的に組み立てます。たとえば、①赤外線等で一次抽出→②要注意部位を重点打診→③結果を踏まえて追加範囲を確定、という段階設計にすると、無駄な全面作業を抑えつつ根拠は確保できます。 また、前回修繕のマッピングや補修履歴が整理されている物件ほど、調査範囲の最適化が効きます。 Q5.依頼先を選ぶ際、管理組合として最低限確認すべき点は何ですか？ A.「体制」「成果物」「修繕へつなぐ提案力」の3点です。体制は、有資格者の関与と現地判断の一貫性が担保されるか。成果物は、写真の明瞭性、図面上の劣化マッピング、数量算出根拠、判定条件が明記されているか。提案力は、打診結果を工法選定・仕様書・見積同条件化まで落とし込み、理事会・総会で説明可能な資料にできるか、です。 これらが弱いと、調査後に「結局どこまで直すべきか」が曖昧になり、追加費用・やり直し・合意形成の遅れを招きます。 修繕ひらまつと進める「根拠ある打診検査」｜外壁診断のご相談窓口 外壁の打診検査は、単に浮きを見つける作業ではなく、管理組合様が「適切な時期に」「適切な範囲を」「根拠をもって」修繕判断を行うための意思決定資料を整える工程です。 修繕ひらまつでは、打診結果の記録・数量化（劣化マッピング）を前提に、見積比較に耐える同条件化や、理事会・総会で説明しやすい資料整備までを重視して支援します。 結果として、過大計上や追加費用リスクを抑えながら、剥落事故の予防と長期修繕計画の精度向上につなげることが可能です。外壁調査の進め方で迷われている場合は、問い合わせフォームからのご相談、メールでの資料送付、電話での事前相談、ショールームでの対面相談のいずれでも対応いたします。 現状資料（前回報告書・図面・修繕履歴）がある場合は、拝見したうえで調査範囲と手法の組み立てからご提案します。 2025年12月2日 更新
名古屋市｜赤外線×ドローン外壁調査のメリット・限界・費用目安
名古屋市では、高層マンションや商業施設の外壁タイル剥落事故を未然に防ぐため、非接触型の「赤外線×ドローン外壁調査」が急速に普及しています。従来の打診調査に比べて足場不要・短期間での全体診断が可能なため、修繕計画や安全管理の事前検討に有効です。 しかし、その一方で「精度は？」「価格は？」「どこまで診断できるの？」という疑問も多く聞かれます。 今回のお役立ちコラムでは名古屋市での赤外線・ドローン外壁調査の仕組み、適用範囲、費用の目安まで詳しく解説します。 ▼合わせて読みたい▼ 修繕ひらまつの大規模修繕メニュー価格表 赤外線ドローン外壁調査とは｜名古屋市で導入が進む背景 名古屋市は建築物の老朽化が進む一方で、狭小地や交通量の多いエリアが多く、足場設置による調査が難しい現場も少なくありません。こうした現場で注目されているのが「赤外線カメラを搭載したドローン」による非接触型調査です。 項目 内容 特徴 調査方式 赤外線カメラ＋可視画像撮影 温度差で浮き・剥離を検出 対応建物 RC造・タイル張り・塗装仕上げ 10〜50mの外壁調査に最適 所要時間 1棟（3,000㎡）あたり半日〜1日 足場不要で迅速 データ出力 熱画像＋可視画像レポート 報告書化が容易 赤外線調査の原理と検出メカニズム 赤外線調査は、外壁表面の「温度分布」をサーモグラフィで可視化し、浮きや剥離などの異常を検出する非破壊検査技術です。タイルやモルタルが健全な部分では外気温の変化に素早く反応しますが、浮いている箇所には内部に空気層があるため、熱伝導が遅れます。 この“温度応答のズレ”をカメラが捉え、健全部とのコントラストとして画像化します。名古屋市のように昼夜の温度差が10℃以上ある地域では、この原理がより明確に作用し、赤外線調査の精度が高まります。 特に春・秋の晴天時（午前9〜11時）は外壁の表面温度が安定し、浮き部が鮮明に現れる最適条件です。また、最近の赤外線カメラは解像度640×512px・温度分解能0.04℃前後と高性能化しており、0.05㎡程度の小さな浮きも検知可能です。 ドローン活用による効率化と安全性 従来の外壁調査では、ゴンドラ・ロープアクセス・仮設足場を設置する必要があり、時間とコスト、安全リスクが伴いました。特に名古屋市中心部のような隣接建物が近い狭小地では、足場設置自体が困難なケースも多く見られます。 ドローンを活用すれば、上空から赤外線と可視画像を同時に撮影でき、10〜15階建て（高さ約45m）クラスの建物でも半日〜1日で全面診断が完了します。さらに、調査中の騒音や振動が少なく、居住者やオフィステナントへの影響を最小限に抑えられる点も大きな利点です。 撮影データはその場で確認できるため、異常箇所の追加撮影や補正も即時対応が可能になります。 ▼合わせて読みたい▼ マンションの劣化度セルフチェックのやり方をご紹介！【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 赤外線×ドローン調査のメリットと限界を理解する 赤外線ドローン調査は「非接触・短時間・高所安全」の3拍子が揃った技術ですが、すべての建物に万能ではありません。適用範囲と限界を正しく理解することで、後の足場診断との整合性が取りやすくなります。 【メリット】 ・足場不要で高所調査が可能 ・広範囲を短時間で記録できる ・調査中の騒音・振動が少ない ・データ化により経年比較が容易 【限界】 ・表面温度差が小さい場合は精度が低下 ・外気温や風速の影響を受けやすい ・目地内部の浮きや細部の欠損は確認困難 ドローン調査で精度が落ちる条件とは 赤外線ドローン調査の精度は、環境条件に大きく依存します。特に外壁表面の「温度差」と「日射状況」が十分でない場合、浮きや剥離の温度反応が明確に現れず、検出漏れや誤判定の原因となります。曇天や強風の日は、壁面温度が均一化されて赤外線カメラが異常部位を識別しにくくなります。 また、雨上がり直後など壁面が湿っている状態では、水分が熱を吸収しやすく、異常箇所の温度コントラストが不明瞭になる傾向があります。さらに、名古屋市の冬季（12〜2月）は日射時間が短く、朝夕の気温差も小さいため、熱画像のコントラストが弱まりやすい時期です。精度を最大化するためには、晴天が続く春・秋の午前中（9〜11時）に実施することが最も理想的です。 これにより、壁面全体に均一な温度差が生まれ、浮きや剥離のパターンが鮮明に映し出されます。 足場調査との併用で“見逃しゼロ”へ 赤外線ドローン調査は、建物全体の状態を短時間で俯瞰的に把握できる「一次診断」として非常に有効です。しかし、タイル目地の細部や微細なひび割れ、空洞の深さなど、内部構造に関わる部分は赤外線だけでは把握できません。 そのため、浮き反応が見られた箇所については、打診棒による「音響確認」や近接目視による「仕上げ面の状況確認」を行うことで、より正確な診断が可能になります。 つまり、赤外線で“疑わしい箇所”を抽出し、その後に足場調査で“確定診断”を行う流れが最も合理的です。この併用により、足場を全体に組む必要がなくなり、コストを抑えながらも高い精度を維持できます。 さらに、調査結果をデータ化して時系列で比較すれば、将来的な劣化傾向の把握や補修タイミングの最適化にもつながります。赤外線と足場調査を補完関係として位置づけることで、調査の効率性と確実性の両立が実現します。 名古屋市での赤外線ドローン外壁調査の費用と運用フロー 費用は建物規模と面積により変動しますが、名古屋市の標準的な相場は以下の通りです。 建物規模 面積目安 調査費用 納期 中規模マンション（3,000㎡） 約10階建て 40〜60万円 約1週間 大型オフィスビル（10,000㎡） 15〜20階建て 80〜120万円 約2週間 一次診断（部分調査） 1面500㎡以下 20〜30万円 約3日 調査の流れと実施スケジュール 赤外線×ドローン外壁調査は、従来の足場設置を伴う調査とは異なり、計画段階から報告書提出までの工程がデジタル化されている点が特徴です。実施の基本的な流れは次の通りです。 事前打合せ（建物図面・飛行計画） 調査対象の建物図面をもとに、飛行ルート・撮影距離・安全範囲を設定します。隣接建物や電線の有無、風向きなどを考慮して飛行シミュレーションを行うことで、当日のリスクを最小限に抑えます。 現地調査（ドローン飛行＋熱画像撮影） 天候条件を確認し、晴天かつ風速5m/s以下の日に実施します。ドローンには赤外線カメラと可視光カメラを同時搭載し、異常箇所を特定しながら外壁全体を高解像度で記録します。 データ解析（温度分布処理・異常検出） 撮影データを解析ソフトで処理し、温度差のパターンから浮きや剥離箇所を抽出。解析担当者が異常箇所を目視確認し、誤検出を除去したうえで精度を高めます。 報告書作成（異常箇所マッピング） 赤外線画像と可視画像を照合し、建物立面図上に異常箇所をマークして可視化。これにより、どの範囲にどの程度の浮きがあるかを定量的に把握できます。 足場調査または補修計画へ展開 最後に、赤外線調査で検出された範囲を基に、足場設置や補修対象範囲を決定します。一次診断の段階で外壁全体の劣化傾向を把握できるため、大規模修繕計画の優先順位付けに非常に有効です。 このように、赤外線×ドローン調査は「調査効率」「安全性」「データ精度」のバランスを取りながら、施工計画の合理化を支援する工程として位置づけられます。 コストを抑える依頼タイミング 赤外線ドローン外壁調査のコストを最適化するには、「点検業務の同時化」と「計画的な調査スケジュール」が重要です。単独での依頼よりも、防火設備点検・屋上防水調査・雨樋清掃など他の法定点検と同時に実施すれば、現地立会いや報告書作成を共通化できるため、全体費用を10〜20％程度削減できます。また、建物の使用状況に応じて「定期点検サイクル」に組み込むことで、毎回の現地調整や飛行申請の手間を軽減できます。 さらに、年度末や繁忙期（3月・9月）を避けて依頼することもコスト面で有利です。調査会社が比較的空いている時期にスケジュールを確保することで、調査精度を保ちながら柔軟な対応が可能になります。加えて、同一建物を複数回に分けて診断する「フェーズ分割調査」も効果的です。これにより、一度に大規模な足場を組む必要がなく、予算に合わせた段階的な劣化把握ができます。 このように、依頼タイミングを工夫するだけでもコスト・手間・安全性の3要素を最適化できるため、長期修繕計画における効率的な外壁診断の基盤として活用する価値があります。 FAQ｜赤外線×ドローン外壁調査のよくある質問を早川が解説！ 名古屋市のオーナー様・管理会社様から寄せられる質問を、現場目線でまとめました。 Q1.ドローン調査はどんな建物でも可能ですか？ A.原則として10階建て以下・隣接建物との距離3m以上が目安です。法令上の飛行申請が必要な場合は、弊社で代行します。 Q2.赤外線カメラの精度はどの程度ですか？ A.解像度640×512px、温度分解能0.04℃前後の業務用カメラを使用しています。浮き・剥離面積0.05㎡以上を検出可能です。 Q3.データの信頼性はどう担保されますか？ A.可視画像・赤外線画像を同時記録し、温度分布解析ソフトで再検証します。再現性のあるデータとして報告書に残ります。 Q4.雨の日でも調査できますか？ A.不可です。濡れた壁面は赤外線反応が鈍くなるため、晴天かつ風速5m/s以下の日に実施します。 Q5.調査だけの依頼もできますか？ A.はい。修繕ひらまつでは調査のみ・報告書納品のみも対応可能です。その後の補修計画は別途ご相談いただけます。 非接触で“安全かつ精度の高い診断”を｜赤外線調査は修繕ひらまつへ 足場を組まずに外壁全体の状態を可視化できる赤外線×ドローン調査は、名古屋市のような都市環境に最適な診断手法です。ただし、気象条件や建物仕様により精度が変わるため、経験豊富な調査業者を選ぶことが成功の鍵となります。 修繕ひらまつでは、国交省認定パイロットと建築診断士が連携し、撮影から解析・報告書作成まで一貫対応。高所点検の安全性・効率性を両立し、足場調査や補修工事との連携もスムーズに行えます。 お問い合わせはフォーム・メール・電話で随時受付中。ショールームでは赤外線カメラや撮影データの実例もご覧いただけます。大規模修繕計画の“最初の一歩”として、ぜひ一度ご相談ください。 2025年10月25日 更新
大規模修繕に必要な情報収集と意思決定の実務ガイド
マンションのような集合住宅では、大規模修繕が避けられません。とはいえ「管理会社に任せておけば安心だろう」と考えるオーナーや理事会も少なくありません。特に初めて大規模修繕に直面する場合は、複雑な工事や見積もりの比較検討に腰が引けてしまうこともあるでしょう。 しかし、管理会社任せにすると、費用や品質、情報の透明性を欠くリスクが高まります。施工会社の選定や工事内容も、必ずしもオーナーの期待どおりに進むとは限りません。 本稿は、こうした失敗を防ぐために、オーナーや修繕委員会が主体的に情報を収集し、適正な意思決定を行うための実務ガイドです。相見積もりの取得方法や費用・品質の見極め方など、実際の判断に役立つ視点を整理しました。 管理会社依存のリスクやガバナンス上の課題については「管理会社への過度な依存が招くリスクと組織的リスクマネジメント」で詳しく解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。 ▼合わせて読みたい▼ 管理会社への過度な依存が招くリスクと組織的リスクマネジメント 大規模修繕に管理会社任せが招くリスク 大規模修繕を管理会社に任せきりにすると、費用の不透明化・品質低下・ノウハウの不在といったリスクが避けられません。結論として「丸投げは資産価値を損なう可能性が高い」のです。ここから、その具体的なリスクを整理して説明します。 ノウハウが蓄積されない 管理会社に丸投げすると、オーナーや管理組合自身が、修繕判断の基準や経験を積む機会はなくなります。結果、次回の大規模修繕や追加工事の際に、施工の妥当性や相場感を判断できません。 大規模修繕は建物寿命や資産価値に直結するため、一度の判断ミスが数千万円単位の損失につながることさえあります。情報や経験の蓄積は実際に自ら動いて考えないと、得られません。 コストに関する不透明性 管理会社が大規模修繕を請け負ったとしても、実際の施工は下請けや孫請け業者です。下請けや孫請けが存在する場合、必ず中間マージンが発生します。 中間マージンが多数発生すれば、費用の増大を招くことになるのです。さらに厄介なところは、費用が不透明になりやすい点と言えます。 大規模修繕について費用相場を把握していないと、過剰な金額を提示されても、妥当かどうか判断できません。不要な支出につながる可能性さえあるのです。だからといって、必要なものまでコストカットすれば大規模修繕は中途半端に終わります。 複数の施工会社から相見積もりを取り、工事の内訳について精査が求められるのです。そこではじめて透明性が確保でき、適正価格で工事の発注を行えます。 品質や施工内容の低下 管理会社の担当者がいい加減だと、現場の施工管理や品質確認が不十分になりやすいのです。安価な材料や簡略化された工法で工事が行われるリスクもあります。 オーナーが仕様書や進捗確認に関与しないと、施工後に不具合が発覚しても、責任の所在が曖昧になりやすいのです。最悪の場合、不要な工事について追加費用を負担させられるリスクがあります。オーナーには、適切な監理体制が整っているか意識とチェックが求められるのです。 主体的な情報収集で得られる3つのメリット オーナーや理事会が主体的に情報を集めれば、適正価格での工事発注・資産価値の維持・意思決定の迅速化という3つの大きなメリットを得られます。結論を押さえたうえで、それぞれを具体的に解説します。 適正価格での発注が可能になる 主体的に情報を収集することは、修繕工事を適正価格で発注するために欠かせません。複数の施工会社から相見積もりを取り、工事項目や単価を比較すれば、不必要な上乗せや中間マージンの存在を見抜けます。 費用の内訳を精査する姿勢があるだけで、管理会社の提案にも自然と牽制が働き、結果的にコストの透明性が高まります。情報不足のまま契約を進めてしまうと、相場を超える金額を支払うことになりかねません。 適正価格を見極める力は、主体的な情報収集の積み重ねによって初めて養われるのです。 資産価値と収益性を長期的に守れる 建物の維持管理に関する知識や判断基準をオーナー自身が持つことは、資産価値の長期的な維持に直結します。 たとえば、外壁のひび割れや防水層の劣化を早期に把握できれば、大規模な工事に至る前に軽微な補修で済ませられる可能性があります。これにより、突発的な高額支出を抑え、修繕積立金の安定運用が可能になるのです。また、適切な時期に修繕や改修を行うことで、入居者満足度を高め、空室リスクの低減にもつながります。 主体的な情報収集は、建物の価値を守ると同時に、収益性を継続的に確保するための基盤となるのです。 意思決定の透明性とスピードが向上する 情報をオーナー自身が把握していれば、管理会社の提案を鵜呑みにせず、根拠をもって意思決定できます。これにより、合意形成のプロセスが明確になり、関係者全員が納得感を持ちながら進められるのです。 また、課題が発生した際にも、情報の伝達経路が短縮され、迅速な対応が可能になります。管理会社任せの場合、提案や情報共有の遅延が生じやすく、問題が長期化するケースも少なくありません。 主体的な情報収集は、判断のスピードと透明性を飛躍的に高め、健全な不動産経営を実現するための大きな力となるのです。 主体的な情報収集の実務ポイント 大規模修繕を成功させるには、費用相場の把握・複数業者の比較・税務知識の理解といった実務的な情報収集が不可欠です。ここでは、実際にオーナーが行うべき調査と判断のポイント=実務的なポイントを解説します。 費用相場と予算計画の把握 大規模修繕において、建築資材や人件費は毎年変動します。たとえば鉄筋やセメント、塗料などの原材料費は世界的な需要や物流コストの影響を受けやすいからです。 人件費も労働市場の状況や地域差で上下します。そのため数年前の相場や管理会社任せの過去事例だけで予算を決めると、実際の工事費用と大きく差が出る可能性もあるのです。 複数業者からの相見積もりが重要 オーナー自身が複数の施工会社に見積もりを依頼することで、各社の単価や工事項目の内訳を比較できます。たとえば、外壁塗装・防水工事・シーリングの補修・タイル補修のなど、各工事の単価の差が明確になるのです。 「この工事項目は他社より高額だが理由は何か」「効率的な工法や材料の選択肢はあるか」を適切に判断できます。 税務・会計知識の確認 大規模修繕費は、税務上「経費」として処理できる場合と「資産」として計上する場合に分かれます。どちらに分類されるかで、法人や個人事業主の課税所得や節税効果に影響が出るのです。 修繕費は経費計上が可能です。建物や設備の本来の価値を維持するための費用が当てはまります。既存機能を回復するための修理・補修も該当するのです。 たとえば、外壁の塗装による美観維持や防水シートの補修のほか、経年劣化による小規模補修やシーリングの交換は修繕費になります。 参照：国税庁No.1379修繕費とならないものの判定 FAQ｜大規模修繕における情報収集と意思決定の重要性についてよくある質問 よくある疑問を整理すると、管理会社任せのリスク・相見積もりの必要性・税務処理の区別・業者選定の基準・オーナーの関与範囲などがポイントになります。以下で具体的にQ&A形式でまとめます。 Q.管理会社にすべて任せると何が問題ですか？ A.費用の不透明化、品質低下のリスク、そしてオーナー自身に修繕ノウハウが蓄積されない点が挙げられます。長期的には資産価値の低下にも直結します。 Q.相見積もりを取るのは必須ですか？ A.はい。複数の施工会社から相見積もりを取ることで価格や工事項目を比較でき、過剰請求や不要工事を回避できます。適正価格の確認には欠かせません。 Q.大規模修繕の費用は修繕費と資本的支出のどちらになりますか？ A.外壁塗装や小規模な補修は「修繕費」として経費計上できます。一方、耐震補強や高性能素材への交換などは「資本的支出」として資産計上が必要です。税務処理の区別が重要です。 Q.施工業者を選ぶ際に注意すべき点は？ A.実績の豊富さ、専門性、保証制度、契約範囲の明確化が必須です。公式資料だけでなく、現場見学や口コミなど複数の情報源で信頼性を確認することが推奨されます。 Q.オーナーは工事にどの程度関与すべきですか？ A.仕様決定や進捗確認など重要な局面には必ず関与すべきです。丸投げではなく主体的に関与することで、品質の確保と不要な追加費用の回避につながります。 Q.大規模修繕費は経費として処理できますか？ A.修繕費と資本的支出で扱いが異なります。既存機能を維持・回復する外壁塗装や防水補修、シーリング交換などは修繕費として経費計上できます。 一方で、耐震補強や外壁材のグレードアップ、内装リノベーションのように資産価値や耐用年数を延ばす工事は「資本的支出」として資産計上し、減価償却する必要があります。誤って処理すると、追徴課税や節税機会の損失につながるため、税務上の判断は専門家に確認することが重要です。 参照：国税庁No.1379修繕費とならないものの判定 修繕ひらまつへ―情報収集と主体的意思決定で資産価値を守る 大規模修繕を成功させるためには、管理会社任せにせず、オーナー自身が積極的に情報収集と意思決定に関与することが不可欠です。費用相場の把握、複数業者からの見積比較、税務上の正しい処理、信頼できる施工業者の選定など、主体的に取り組むことで透明性が確保され、資産価値を長期的に維持できます。 修繕ひらまつでは、法人オーナー様や管理組合様に向けて、大規模修繕の計画立案から施工、アフターサポートまで一貫して対応いたします。客観的な情報提供と明確な契約内容を重視し、安心して意思決定いただける体制を整えています。 東海市をはじめとする地域で、大規模修繕を透明性と納得感をもって進めたいとお考えの法人様は、ぜひ修繕ひらまつへお問い合わせフォーム・メール・電話・ショールームにてご相談ください。 2025年10月1日 更新
大規模修繕における総合対応業者の有効性｜修繕から内装・売買まで一貫支援
大規模修繕は、外装だけでなく内装工事や売買準備まで関わります。そのため複数業者との調整や費用管理が複雑になりがちです。 外壁塗装や屋根防水といった外装の修繕に限らず、共用部の内装補修やロビー改修も求められます。そのほか、物件の売買や賃貸に向けたリフォーム提案まで関わるのです。 外装から内装まで、複数の施工会社や管理会社を個別手配する場合は問題も出ます。工程調整や責任範囲が不明確になり、費用も割高になる場合もあるのです。そのような問題に対し検討したいのが、外装・内装・売買まで一貫サポートできる「トータルサポート業者」です。 そこで今回のお役立ちコラムでは、トータルサポート業者の特徴やメリットのほか、導入時の注意点までくわしくお話しします。 トータルサポート業者とは トータルサポート業者は、外装・内装・物件の売買まで一括対応できる専門業者です。管理組合やオーナーの負担を軽くし、工程の効率化に貢献します。 外装修繕の対応範囲 大規模修繕は、外装だけでも外壁塗装・防水や屋根工事など、多種多様な箇所の修繕を行います。個別に業者を1社ずつ手配する場合、手間がかかり過ぎるのです。 たとえばスケジュール調整や現場確認が1社ずつだと、費用や時間が増加しかねません。1社だけで対応できるなら、1社ずつ手配しなくて済むのです。その「1社」でトータルサポートを行えるのが、トータルサポート業者と言えます。 全体の工程を統括し、施工順序や作業内容の最適化を図れるのです。工期短縮や施工精度の向上にもつながり、使用材料や工法も統一して管理できます。 内装工事の対応範囲 外装修繕だけではなく、内装工事も一括対応できます。床や壁の補修や天井の塗装、ロビーやエレベーターホールの改修まで幅広く請け負えるのです。 入居者の快適性や建物の美観を高める提案もでき、一括管理できます。個別に業者へ依頼すると、施工のタイミングや仕様の違いで調整が複雑になる場合もあるのです。 トータルサポート業者なら、スケジュールや工程を1社で統括でき、工期の重複や施工ミスのリスクを軽減できます。また、内装工事も外装修繕と同様に品質を統一でき、建物全体の統一感や資産価値向上に貢献できるのです。 売買対応・資産価値向上支援 物件の売買や賃貸に向けた改修のほか、リフォーム提案もできます。たとえば、共用部のリノベーションや入居者目線の内装改修を行うことで、物件の魅力を高めて資産価値の向上にもつなげられるのです。 複数業者に分けて依頼すれば、売買に向けた工事のタイミングや調整が複雑になります。余計な費用や、工期の遅延が発生しやすくなるのです。 トータルサポート業者は、一括管理で効率的に価値向上を実現できます。さらに、売買対応の提案も施工の進行状況にあわせて調整できるため、無駄な工事や重複を避けられるのです。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕における修繕範囲の適正判断と不要工事を回避するための実務ポイント トータルサポート業者のメリット 一社で総合管理できれば、工程調整やコスト、品質管理を効率化できます。大規模修繕工事全体の負担軽減が期待できるのです。 工程管理の効率化 外装・内装・売買対応をまとめて管理できるため、スケジュール調整や施工順序の重複によるトラブルを防止できます。大規模修繕では工期が長期に渡り、工程管理が複雑になりやすいのです。 トータルサポート業者なら一元化された管理体制で進行状況を把握できますから、効率的に大規模修繕工事を進められるのです。また、各工程の優先度や作業内容を統括できるため、入居者や関係者への影響を最小限に抑えられます。 コスト最適化 複数業者を個別に手配すると、中間マージンや重複工事、調整費用が発生しやすくなります。トータルサポートで一括管理できればコスト削減が可能です。さらに、材料や施工方法の統一により無駄を減らし、総費用を最適化できます。管理組合やオーナーの予算内で高品質な修繕を実施しやすくなるため、費用対効果が高まります。 品質の一貫性 施工方法や材料を一元管理することで、外装・内装・売買関連工事の仕上がり品質は安定します。部分的な施工で仕様が異なると、仕上がりにバラつきが出るリスクもあるのです。 トータルサポート業者なら、統一された品質基準で施工を進められ、建物全体の完成度を高められます。また、工事後のアフターサービスや保証も一括管理でき、トラブル発生時の対応もスムーズです。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕における中間マージン削減と直接施工方式のコスト最適化 トータルサポート業者導入時の注意点 トータルサポート業者に任せさえすれば、すべてスムーズになると考えがちです。ただ、業者や契約範囲の選定で失敗すると大きなトラブルに発展しかねません。 信頼できる業者選定 施工実績や資格、保証制度の確認は必須です。怠ると工事の品質やアフター対応に不安が残ります。とくに施工実績が豊富な業者は、過去にさまざまな建物や条件に対応してきた経験を有しているのが強みです。突発的なトラブルにも柔軟に対応できる体制を整えています。 また、建築士や施工管理技士といった有資格者が在籍しているかどうかもポイントです。資格保持者が関与すると、工事の正確性や安全管理が保証されやすくなります。 保証制度の有無や内容も重要です。工事後に不具合が発生した場合、迅速な対応が受けられるなら長期的な安心を得られます。 契約内容と責任範囲の明確化 外装・内装・売買まで幅広い業務を1社に依頼できるメリットは大きいですが、契約書で範囲を定めておくことが大前提です。たとえば、工事内容が曖昧なまま進行すると「契約内容に含まれていない」と追加費用を請求されかねません。工事完了後、責任の所在が不明確になる場合もあります。 施工中の不具合や仕様変更があったとき、最終的な判断を下すのを誰か決めていないと、工期遅延や追加コストにつながるのです。契約書には、工事範囲や内容を具体的に記載し、責任分担を明文化することが欠かせません。保証内容やアフターサービスの条件も契約の時点で確認が必要です。 発注者側の関与も必要 発注者の負担は軽くなりますが「任せきり」は問題です。発注者が全く関与しない状態だと「仕上がりがイメージと異なる」「不要な工事の追加」という問題も発生します。 発注者は丸投げではなく、進捗確認や仕上がり確認、仕様の承認といった重要な場面では積極的な関与が必要です。定期的に現場訪問や報告書や写真のチェックが求められます。重要な仕様変更では、必ず承認を与えるなどの対応が必要です。 参照：公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター｜住まいるダイヤルマンション外壁の塗装工事後に不具合が生じたが、無償で補修請求できるか ▼合わせて読みたい▼ 信頼できる大規模修繕会社選定における評価基準と検討手順 FAQ｜大規模修繕における総合対応業者の有効性についてよくある質問 大規模修繕では外装・内装・売買支援まで幅広い対応が必要となり、複数業者に分散発注すると調整やコスト管理が複雑化します。ここでは「トータルサポート業者」の有効性に関するよくある質問に回答します。 Q.トータルサポート業者に依頼すると何が変わりますか？ A.外装・内装・売買関連を一括で管理できるため、工程調整や責任範囲が明確になります。施工精度の統一や工期短縮、費用削減効果が期待できます。 Q.個別に業者を手配するよりもコストは下がりますか？ A.はい。複数業者への発注では中間マージンや調整費用が発生します。トータルサポート業者は業務を一括管理するため、重複コストを抑え、材料調達や施工方式の統一によるコスト最適化が可能です。 Q.内装工事や売買支援も同時に任せられるのですか？ A.可能です。ロビーや共用部の改修、入居者ニーズを踏まえた内装改善、さらには売買・賃貸に向けた改修提案も一社で統括できます。資産価値向上を目的とした一貫対応が強みです。 Q.トータルサポート業者に依頼する際のリスクはありますか？ A.契約範囲や責任分担が不明確な場合、追加費用や工事トラブルに発展する可能性があります。契約書で範囲と責任を明記し、保証制度やアフターサービスを必ず確認することが重要です。 Q.発注者はどの程度関与する必要がありますか？ A.丸投げは避けるべきです。重要な仕様変更や仕上がり確認など、意思決定が必要な場面では発注者の承認が不可欠です。定期的な進捗報告や現場確認を通じて、工事の透明性を担保することが求められます。 修繕ひらまつへ―総合対応による効率的かつ透明な大規模修繕を 大規模修繕は外装修繕だけでなく、内装工事や売買準備まで含む複合的なプロジェクトです。複数業者に分散発注すると、工程の重複や責任の所在不明、無駄なコストが発生するリスクがあります。こうした課題を解決するのが総合対応可能なトータルサポート業者です。 修繕ひらまつでは、外壁塗装・屋上防水といった外装修繕から、ロビーや共用部の内装工事、さらには売買や賃貸に向けた資産価値向上提案まで一貫対応いたします。工期短縮・コスト最適化・品質の一貫性を実現し、法人オーナー様や管理組合様の負担を大幅に軽減します。 東海市をはじめとする地域で大規模修繕の効率化と資産価値向上をお考えの際は、ぜひ修繕ひらまつへお問い合わせフォーム・メール・電話・ショールームにてご相談ください。 2025年9月25日 更新
大規模修繕業者の選定指針｜管理会社・コンサルタント・専門施工店の比較検討
マンションの大規模修繕は、数千万円から億単位の資金を投じる長期的なプロジェクトであり、管理組合や理事会にとって避けて通れない重要課題です。修繕の成否は、建物の資産価値や居住者の安全性に直結するだけでなく、修繕積立金や金融機関からの借入を含む財務運営にも大きな影響を及ぼします。 その中で最も難しい判断の一つが「委託先の選定」です。管理会社・コンサルタント・専門施工店といった関与主体には、それぞれ異なる役割と利害が存在し、メリットと同時にリスクも抱えています。これらを十分に理解しないまま依頼すれば、コスト超過や品質低下、あるいは住民合意形成の不調といった問題につながりかねません。 本稿では、管理会社・コンサルタント・専門施工店の特徴を比較検討し、業者選定にあたって押さえるべき実務的な判断基準についてお話します。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事の見積もりを取るときの注意事項について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 管理会社の特徴とメリット・デメリット 建物の維持管理業務を、日常的に行っているプロフェッショナルです。日常管理を担いながら、大規模修繕にも関与します。問題箇所を適切に把握できているため、適切な大規模修繕の計画・実行を行えるのです。 管理会社のメリット 建物の外壁のひび割れ、屋上の防水層の劣化、設備の不具合など、細かな劣化の兆候を日常的にチェックしています。修繕計画を立てる際、客観的かつリアルタイムな情報の蓄積による高い精度が期待できるのです。 長期修繕計画との連動 建物の長期修繕計画策定をサポートできます。日常点検で得られたデータと照らし合わせ、計画の進捗を確認し、必要に応じて見直しも提案できるのです。計画と実態の乖離を回避でき、修繕積立金不足も未然に防げるのです。 管理組合の事務負担軽減 事務作業の負担を大幅に減らせます。たとえば総会資料作成・議事進行のサポートが可能です。合意形成のための総会では必要な修繕計画案や見積書、議案書など多くの書類について、作成代行できます。 総会で住民からの質疑応答にも対応し、スムーズな進行についてサポート可能です。住民からの質疑応答にも専門家として対応できます。 会計処理・資金管理に対応 管理会社は修繕積立金の一時的な増額、金融機関からの借り入れなど会計処理や資金管理を適切に行います。住民とのコミュニケーション円滑化、広報・説明会、工事中のトラブル対応まで行える体制を整えているのです。 業者選定もできる 修繕工事では、工法や塗料の種類まで専門知識が必要です。管理会社は専門知識を駆使し、施工業者の選定もサポートできるのです。複数業者からの見積もり取得、過去の取引実績や業者の信頼性まで精査し提供してくれます。 管理会社に依頼するデメリット 施工技術や専門知識が不足している場合もあります。外部業者に依存するため、工法や塗料の選定で中立性を欠く場合もあるのです。また、施工業者との関係性次第ではコストの透明性が低くなる点にも要注意です。発注者側の立場から見ると、工事内容を十分に精査しにくいと言えます。 ▼合わせて読みたい▼ 管理会社への過度な依存が招くリスクと組織的リスクマネジメント コンサルタントの特徴とメリット・デメリット コンサルタントは、マンション管理組合の「代弁者」として機能します。中立的な立場で専門的なサポートを提供できる存在です。 劣化診断・修繕計画の策定支援 建物全体の劣化状況を客観的に診断し、長期修繕計画に沿った、具体的な修繕計画案を作成します。必要な工事だけ明確にできますから、不要な工事を回避できるため、コスト削減も可能です。 「工事仕様書」も作成できます。材料のグレードや施工方法、品質基準などを細かく定め、施工会社に正確な見積もりを提出できるのです。 また、施工費以外に技術力や実績、提案内容まで含めて精査できます。施工監理も担当し、設計図通り工事が行われているか？品質基準を満たしているか？など第三者の立場で厳しくチェックするのです。 コンサルタントに依頼するメリット コンサルタントは中立的な立場として、管理組合の利益を第一に考えたアドバイスができます。施工会社からの一方的な提案を鵜呑みにせず、適正価格と品質で大規模修繕ができるのです。 コスト削減 工事仕様書を明確にし、相見積もりを通じて業者間の価格競争を促進できます。不要な工事を削減することで適正価格になれば、修繕費用の節約も期待できるのです。 技術的な安心感 管理組合に専門知識がなくても、コンサルタントに任せることで適切な工事品質を確保できます。 コンサルタントに依頼するデメリット 別途費用が発生します。コンサルタント業務には、設計・監理費用が別途かかるからです。費用は工事費の5%〜10%程度はかかります。 役割分担の不明確化 管理会社、コンサルタント、施工業者の三者が大規模修繕に関わります。各自の役割や責任範囲が曖昧になりやすく、トラブルにつながる場合もあるのです。 契約時に「誰に何を聞くのか？」「誰が最終的な責任を持つのか」明確にしなければなりません。 コンサルタント自身のレベルで変わる 各コンサルタントで、技術力や経験に差があります。依頼するコンサルタントによっては、不適切な診断やずさんな監理リスクがあるのです。実績はもちろん、一級建築士といった資格の有無、過去の担当物件や料金なども踏まえた比較検討が求められます。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕におけるコンサルタント活用法と業務内容の全体像 専門施工店の特徴とメリット・デメリット 専門施工店は大規模修繕工事を実際に施工する業者です。外壁塗装や屋上防水など特定の分野に特化し、専門知識と豊富な経験を有しています。建物の劣化状況に合わせた最適な工法ができ、高い施工品質を確保できるのです。 また、塗料や防水材など、新しい材料や工法に関する情報に精通し、高性能で耐久性の高い工事を実現できます。 専門施工店に直接依頼するメリット 専門施工店に直接依頼すると、中間マージンを削減できます。管理会社やコンサルタントが工事を一括で請け負うと、間に複数の業者が入ることもあるからです。専門施工店に直接依頼すれば、中間マージンを大幅に削減できます。 責任の所在が明確 責任の所在が明確です。管理会社やコンサルタントを経由しないため、修繕計画の変更や緊急対応が必要になった場合、管理組合は直接連絡を取り合えます。 専門施工店のデメリット 住民説明会や総会の運営のほか、会計処理といった管理業務や事務作業に不慣れな場合があります。これらの業務は、管理組合により実施しなければなりません。 業者選定の難しさ 多数存在する専門施工店から、信頼できる一社を見極める面倒さがあります。価格が安すぎると、手抜き工事や質の低い材料の使用につながりかねません。実績や会社の信頼性のほか、工事内容をくわしく説明してくれるかなど選定には慎重な見極めが必要です。 第三者の監理不在 専門施工店に直接依頼する場合、工事品質をチェックする第三者が存在しません。管理組合自身が施工管理の知識を持つか、外部専門家への依頼が必要です。 参照：国土交通省令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査 ▼合わせて読みたい▼ 失敗しない！マンション大規模修繕会社の選び方と実践手順 FAQ｜大規模修繕業者の選定指針｜管理会社・コンサルタント・専門施工店の比較検討についてよくある質問 大規模修繕の委託先は、管理会社・コンサルタント・専門施工店の三択に見えて、実務では「役割分担」「費用構造」「品質担保」の三軸で最適解が変わります。ここでは選定時に頻出する論点を整理し、判断材料を提供します。 Q.まず誰に声をかけるべきですか？ A.現況把握と要件定義が先決です。管理会社の点検記録・長期修繕計画を基礎に、必要なら第三者（コンサルタント）の劣化診断で要修繕範囲と仕様レベルを確定し、その仕様で専門施工店へ相見積もりを取る流れが合理的です。 Q.コンサルタント費（設計・監理費）を払うメリットは？ A.工事仕様の明確化と第三者監理により、不要工事の排除・品質確保・価格適正化が図れます。結果として総額のブレが抑制され、変更増額のリスクが低減します。 Q.専門施工店へ直接発注する際の注意点は？ A.仕様の甘さと監理不在による品質バラツキが最大のリスクです。仕様書・検査基準・出来高確認の手順書を整備し、必要に応じて外部監理者を起用してください。 Q.管理会社一括は“高い”と言われますが、本当ですか？ A.体制・契約形態により差があります。管理・広報・総会運営等の付帯業務が含まれる一方、施工は外部委託が多く、中間費用が可視化されにくい傾向はあります。費用内訳の開示と相見積もりで検証しましょう。 Q.3者併用（管理会社＋コンサル＋施工店）は非効率になりませんか？ A.役割と責任の線引きを契約書で明確化すれば有効です。意思決定フロー、質疑応答窓口、検査権限、変更管理の承認経路を事前に定義してください。 修繕ひらまつへ―「中立仕様×透明見積×一貫監理」で最適解を 大規模修繕の成否は、委託先の選定と役割設計で決まります。管理会社は運営力と事務処理に強み、コンサルタントは仕様策定と第三者監理で品質と価格の適正化に寄与し、専門施工店は最新工法と施工品質で成果を左右します。いずれも長短があるため、要件定義→仕様化→透明な相見積→変更管理→検査というプロセス設計が不可欠です。 修繕ひらまつは、法人・管理組合向けに「中立仕様書の作成」「星取表による評価」「出来高・検査の標準化」を提供し、不要工事の排除とライフサイクルコスト低減を実現します。 東海市エリアの特性（塩害・台風・高湿）も織り込んだ提案が可能です。業者選定の比較表、質疑書式、総会説明資料の雛形まで一式ご用意します。 ご相談はお問い合わせフォーム、メール、電話、またはショールームにて承ります。まずは修繕ひらまつへご連絡ください。 2025年9月15日 更新
大規模修繕における修繕範囲の適正判断と不要工事を回避するための実務ポイント
大規模修繕は、マンションや集合住宅にとって重要な工事です。修繕で建物の寿命を延ばし、資産価値を維持できます。何もしなければ、すぐに劣化して誰も住めない建物になるのです。それは一般的な一戸建ても同様と言えます。 ただ、修繕が重要でも、何も考えず範囲を過剰に広げれば無駄な費用が膨らむだけです。逆に絞りすぎれば、劣化が進行して再工事のリスクを抱えることになります。 東海市のように気候変動や塩害リスクを抱える地域では、適切な判断が重要です。そこで今回のお役立ちコラムでは、東海市の大規模修繕についてくわしくお話しします。 修繕箇所や範囲をどう見極めるか？ 不要工事を避けるために実務で押さえておきたいポイントまで網羅しました。 ▼合わせて読みたい▼ マンションの劣化度セルフチェックのやり方をご紹介！【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 修繕範囲の適正化が重要な理由 大規模修繕では、修繕範囲の設定が費用全体に大きな影響をおよぼします。 適正な範囲を見極めることで、建物の安全性を守りつつ、資産価値の維持ができるのです。 大規模修繕の目的と資産価値の維持 大規模修繕を実施すれば、建物の劣化を食い止め、入居者が安心して暮らせる環境を確保できます。外壁や防水の補修、給排水設備の更新は建物全体の耐久性に直結するからです。 また、外壁塗装で美観を保つことで、入居希望者の確保だけではなく中古市場での評価につながります。 修繕範囲を広げすぎるリスク 必要以上に工事範囲を広げると、本来不要な部分まで修繕対象となります。結果、数千万円単位でコストが膨れ上がりかねません。 とくに「外観を一新したい」といった理由から装飾的な工事を追加する場合、注意が必要です。美観は重要ですが、耐久性や安全性に直結しない項目と言えます。 耐久性や安全性のための修繕を削ってまで美観に過剰投資すると、将来必要な部分の修繕費用が想定以上に大きくなるのです。 最小限に絞りすぎるリスク 逆に「とりあえず最低限で」と判断しすぎるのも危険です。外壁のひび割れや防水層の劣化を放置すると、雨水浸入から内部構造を傷めます。劣化が激しいものになれば、共用部の廊下の天井で雨漏りが発生する場合もあります。 大規模な補強工事が必要だと、そのコストは大きなものになりがちです。初期費用を節約しても、長期的に見ると再工事や補修費の増大を招きます。 ▼合わせて読みたい▼ 外壁劣化の早期発見に向けたチェックポイントと管理体制の構築 無駄な工事を避けるためのポイント 不要な工事を回避するには、診断と記録のほか、工事項目の明確な分類が欠かせません。以下でくわしくお話しします。 専門調査・診断を活用する 修繕計画の第一歩は、専門家による建物劣化診断です。赤外線カメラによる外壁調査、コンクリート中性化試験、防水層の浮きや亀裂チェックなど、多角的な調査を通じて現状を把握します。 この診断がなければ、劣化の有無を「勘」や「見た目」で判断することになるからです。必要以上の工事が追加されるリスクもあります。診断結果に基づき、修繕の優先度を明確にすることが重要です。 修繕履歴の確認と活用 過去にどのような部位を修繕したかの確認は欠かせません。すでに10年前に防水更新を行っているなら、次回の更新時期はまだ先の可能性も出てきます。 逆に外壁シーリングが20年以上未更新であれば、最優先で改修したほうがいいでしょう。工事履歴を把握することで、不要な二重工事を防ぎ、計画の重複を避けられます。 必要工事とオプション工事の切り分け 修繕範囲を考える際、必須項目とオプション項目の区別はしっかりしておきたいところです。防水工事や外壁補修、給排水設備の耐用年数更新は「必須工事」になります。 一方、エントランスのデザインの変更やカラータイルの張り替えなどは「オプション工事」です。優先順位を明確にすれば、工事範囲の適正化が図れるため費用の無駄遣いを削減できます。 ▼合わせて読みたい▼ マンション管理組合・理事長のための大規模修繕プロジェクト進行ガイド 東海市における費用相場 地域の特性を踏まえた費用感が把握できれば、適正な修繕計画に近づけます。東海市のマンションにおける、大規模修繕費用の想定相場は以下のとおりです。 20戸未満：700万円〜1,500万円 20〜50戸：1,500万円〜4,000万円 50戸以上：3,000万円〜7,000万円超 2025年時点、愛知県内の大規模修繕工事費用は、2023年と比べると1.1〜1.2倍に上昇傾向にあります。㎡単価は12,000〜18,000円程度が一般的です。 ただし、外壁タイルの割合や設備更新の有無で金額が大きく変動します。戸数が増えればその分総額も増加するため、物件規模に応じた予算計画が必要です。 東海市の地域特性と修繕費への影響 東海市は沿岸部に近く、潮風による塩害リスクが無視できません。金属部分の錆やコンクリート中性化の進行は、他地域よりも早い傾向があります。 また、夏場の高温多湿により防水層の劣化スピードが速まる場合もあるのです。このような環境要因を考慮せず一般的な周期で修繕を行うと、想定外の劣化で追加費用のリスクがあります。 ▼合わせて読みたい▼ リフォームローンの比較表を解説！【名古屋市の大規模修繕・防水工・専門店修繕ひらまつ】 適正な修繕計画を立てるための流れ 最終的に重要なのは、調査結果を踏まえたうえでの計画的かつ合意形成を経て進めることです。 相見積もりと業者選定のポイント 複数の施工会社に見積もりを依頼することで、過剰な工事項目や価格差を把握できます。修繕専門会社か一般工務店かによっても提案内容は異なるため、比較検討が不可欠です。 安さだけで選ぶのではなく、アフターサービスや技術力も考慮することが、長期的なコスト削減につながります。 長期修繕計画との連動 大規模修繕は単発の工事ではありません。30年スパンでの長期修繕計画の一部として考えたほうがいい工事です。 今回実施しない工事項目を次回に回す場合、その費用や耐用年数を織り込むことも考えなければなりません。短期的な節約と長期的な投資のバランスを取ることで、全体コストを抑えられます。 管理組合・住民合意形成の重要性 大規模修繕は管理組合や住民の合意なくして進められません。たとえば、費用の公平性の問題です。修繕積立金や一時金の徴収は、全住民が負担する費用となります。工事内容、費用配分、修繕計画の妥当性について住民一人ひとりの納得が求められるのです。 また、工事中は騒音・振動・プライバシー問題からバルコニーの使用制限など、日常生活に影響が出ます。工事項目や費用配分について丁寧に説明し、住民の理解を得ることがスムーズな進行に直結するのです。合意形成が不十分だと、着工後のトラブルや工期遅延を招きます。 参照：国土交通省マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事の見積もりを取るときの注意事項について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 FAQ｜大規模修繕における修繕範囲の適正判断と不要工事を回避するための実務ポイント 大規模修繕は費用規模が大きく、判断を誤ると将来的なコスト増加や資産価値低下につながります。ここでは、東海市をはじめとする地域特性を踏まえつつ、実務でよく寄せられる質問にお答えします。 Q.修繕範囲を決める際に最も重視すべきポイントは何ですか？ A.建物の劣化診断に基づき「必須工事」と「オプション工事」を明確に分けることです。耐久性・安全性に直結する項目を優先し、美観改善は計画全体のバランスを見て判断する必要があります。 Q.不要な工事を避けるにはどうすれば良いですか？ A.過去の修繕履歴を確認し、すでに更新済みの箇所を二重に施工しないことが重要です。また、相見積もりを取得し、各社の提案を比較することで過剰な工事項目を排除できます。 Q.東海市のような塩害リスクのある地域では、修繕周期を短縮すべきですか？ A.一律に短縮する必要はありませんが、金属部材や防水層の劣化が早まる傾向があるため、調査間隔を短くすることが推奨されます。診断の精度を高めることで適正な周期を見極められます。 Q.工事費用の上昇が続く中で、コストを抑える方法はありますか？ A.短期的な削減よりも長期修繕計画との連動を重視することです。今回必要な工事と次回以降に回せる工事を整理することで、総合的な費用最適化が可能です。業者選定においても価格だけでなく技術力とアフターサポートを考慮してください。 Q.管理組合として住民合意を得るにはどうすれば良いですか？ A.工事範囲や費用配分の説明を資料や説明会を通じて徹底することです。住民が修繕の必要性や公平性を理解することで、合意形成が円滑に進み、工事後のトラブルも回避できます。 修繕ひらまつへ大規模修繕のご相談を 大規模修繕の成否は、修繕範囲の適正化に大きく左右されます。過剰な範囲設定は無駄なコスト増につながり、逆に範囲を狭めすぎれば再工事や資産価値低下のリスクを招きます。とりわけ東海市のように塩害や高温多湿の影響を受けやすい地域では、精度の高い劣化診断、過去の修繕履歴の確認、必須工事とオプション工事の明確な区分が欠かせません。 修繕ひらまつでは、法人オーナー様・管理組合様の立場に立ち、不要工事を徹底的に排除しつつ資産価値の維持を実現する修繕計画をご提案しています。相見積もりの取得支援から住民合意形成のための資料整備まで包括的に対応し、長期的なコスト最適化をサポートします。 東海市における大規模修繕をご検討の際は、ぜひ修繕ひらまつまで、問い合わせフォーム・メール・電話・ショールームでご相談ください。 2025年9月1日 更新
マンション大規模修繕の減価償却の考え方と経理処理｜法人の節税ポイント
大規模修繕はマンションを維持する上で重要なメンテナンスですが、けして安くない費用がかかるため、経理処理の方法や節税に関する知識も必要です。 経理処理の方法は大きく分けると「資本的支出」と「修繕費」の2種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。減価償却をしたい場合は資本的支出となりますが、本当に資本的支出が相応しいのかは、状況によって異なるでしょう。 今回は「マンション大規模修繕の減価償却の考え方と経理処理」と題し、節税ポイントなどを詳しく解説しますので、参考にしてみてください。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事で減価償却するメリット、デメリットについて【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 資本的支出（減価償却）で計上するメリット・デメリット 資本的支出（減価償却）で計上するメリットとデメリットは以下の通りです。もっとも大きなポイントは、減価償却により分割して計上することにメリットを感じるかとなります。 減価償却とはそもそも何か 減価償却とは、長期間にわたって使える資産（建物・機械・車・設備など）の購入や修繕にかかった費用を、その資産の使用期間に分けて少しずつ費用として計上する会計処理のことを指します。 減価償却による分割計上（メリット） 資本的支出は耐用年数に応じて減価償却で分割計上できるため、単年度に大きな費用が集中しません。分割することで長期間にわたり節税することが可能となります。 資産価値の計上ができる（メリット） 大規模修繕によって耐用年数が延びたり機能が向上したりするならば、固定資産として計上することで、建物の資産価値が上昇します。また支出が単年度の大きな赤字にならず、資産側に振り替わるため、短期的な見た目の健全性が保たれるでしょう。 一括費用化を避けられる（メリット） 法人や事業としてマンションを保有している場合、修繕費を一括計上するとその期の利益を大幅に減らします。資本的支出なら複数年に分けて費用化でき、利益の急激な変動を防げるでしょう。 減価償却で費用化が遅れる（デメリット） まとめて出費する場合でも、会計上は複数年に分割して経費計上するため、短期的には利益が減らず、節税効果が限定的となります。マンションの管理組合の場合、今期の収支が修繕費として反映されにくいでしょう。 税務判断が難しい場合もある（デメリット） 大規模修繕が資本的支出として計上すべきなのか、それとも修繕費として計上すべきかの判断はグレーゾーンが多く、誤ると税務調査で否認され、追徴課税になる可能性があります。証拠となる書類（設計書・見積書・工事内容の明細）を残しておかないと説明が困難なので注意しましょう。 現金流出とのズレによる資金ショート（デメリット） 会計上は分割されていても、支払いは工事完了時に一括になるケースが多く、キャッシュフローの管理を誤ると資金繰りが厳しくなるかもしれません。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事の見積もりを取るときの注意事項について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 修繕費で計上するメリット・デメリット 修繕費で計上するメリット・デメリットは以下の通りです。大きなポイントは1度に計上することに対してメリットを感じるかどうかとなります。 費用を一度に計上できる（メリット） 工事完了時に全額を当期の費用とできるため、減価償却のような分割計上の手間がありません。特に法人所有の物件では、その期の利益を圧縮でき、節税効果がすぐに出るでしょう。 経理処理が資本的支出よりシンプル（メリット） 資本的支出かどうかの判断を避けられる場合があり、減価償却の計算や耐用年数の設定も扶養です。管理組合にとっては、修繕積立金を使って支出をその年度の収支に反映という形になるため、現金の出入りと会計上の費用計上時期が一致し、資金管理がしやすくなります。全体像の把握や住民への説明も簡単になるでしょう。 大きな赤字計上の可能性（メリット） 大規模修繕を一括費用化すると、その年度の収支が大幅な赤字になる可能性が高くなります。管理組合の決算書を見ると極端な収支変動があり、長期的な収支計画が見えにくくなるかもしれません。 節税効果が一時的（デメリット） 法人では当期の節税ができても、翌期以降は節税効果がなくなります。結果として数字上の翌期以降の利益が急増し、今期に比べ税金も高くなるでしょう。 税務否認のリスク（デメリット） 実際には耐用年数を延ばすような大規模改良なのに修繕費として計上すると、税務調査で資本的支出に分類され、さかのぼって減価償却計算をやり直す必要が出る場合もあります。 また、修繕によって実質的に建物価値が上がっても、資産計上しないため会計上の資産額は増えません。財務諸表上は「現金減・費用増」となるだけです。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕で使える補助金・助成金の種類と探し方【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 マンション・アパートの大規模修繕における節税のコツ マンション・アパートの大規模修繕における節税のコツは以下の通りです。いずれも重要なポイントなので、できるだけ多く実施することをオススメします。 長期的な修繕計画を立てる 大規模修繕をおこなうにあたって、何もかもまとめて1度におこなうのではなく、複数年に分割しておこなった方が短期的で大幅な支出を抑えられます。また「今期は資本的支出にできる修繕をおこなう」「翌期は修繕費として計上できる修繕をおこなう」といったように、経理上の観点から分けることで、会計処理もシンプルになるでしょう。 支払い時期を調整する 節税効果を高めるためには、支払い時期を調整することも重要です。資本的支出（減価償却）の場合は、翌期以降も節税効果を受けられるためます。修繕費で計上する場合は、課税所得が多い年度に大規模修繕の支払いをおこなえば、節税効果が大きくなり税負担も減らせるでしょう。 税務処理を意識した見積りをおこなう 修繕内容が曖昧だと、税務調査に引っかかる可能性があります。見積りの段階で大規模終戦の具体的な目的や内容を詳しく記載してもらいましょう。業者に相談して費用の区分を設定するのも1つの方法です。 税理士や大規模修繕のコンサルタントを活用する 税務処理の判断が難しい場合は、税理士や大規模修繕のコンサルタントを活用しましょう。どちらも雇う費用が発生しますが、税務処理や大規模修繕の計画が立てやすくなります。まずは彼らに頼って方法を学び、いずれ自走するというのも1つの方法です。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕におけるコンサルタント活用法と業務内容の全体像 資本的支出or修繕費、どちらで計上すべきか 資本的支出と修繕費のどちらで計上すべきか迷う場合もあるでしょう。資本的支出が好ましいケースを修繕費が好ましいケースを紹介しますので参考にしてみてください。 資本的支出が好ましいケース 大規模修繕の金額が非常に大きく、修繕費で一括計上すると当期の収支が極端に悪化する場合は、資本的支出が向いています。減価償却で複数年に分割して費用化し、決算書の利益を安定させるとよいでしょう。 利益をあまり圧縮したくない場合も資本的支出が向いています。利益を残して金融機関の評価を高く保ちたい場合や、節税よりも自己資本比率や利益率を重視する場合は資本的支出の方がよいでしょう。 修繕費が好ましいケース 当期の利益が多く、税金を大幅に減らしたい場合は修繕費での計上が向いています。修繕費なら全額をその年の経費にできるため、即時に節税効果を感じられるでしょう。 経理処理をシンプルにしたい場合も修繕費での計上が向いています。現金支出と会計上の費用計上が一致するため、計算が簡単になるでしょう。減価償却のような複雑な計算や資産管理を避けられます。 マンション大規模修繕の経理処理はリフォームウイングに相談！減価償却と修繕費の違いを理解して賢く節税 マンションやアパートの大規模修繕は高額になりやすいため、経理処理をどうするかが大きな節税ポイントになります。経理処理には「資本的支出（減価償却）」と「修繕費」の2種類があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。資本的支出なら費用を複数年に分割して計上でき、利益の急激な変動を防ぎつつ資産価値を高められる反面、短期的な節税効果は限定的です。一方、修繕費なら当期に全額を計上でき、即時の節税効果を得られる反面、翌期以降の税負担が増えるリスクがあります。 どちらで計上すべきかは工事の内容や法人の収支状況によって変わるため、安易な判断は危険です。税務調査で否認されるリスクを避けるには、工事内容の明細や見積書を残し、税理士や修繕コンサルタントに相談するのが賢明です。特に資本的支出か修繕費か迷う場合は、長期的な修繕計画や資金繰りも含めて検討する必要があります。 修繕ひらまつでは、税務判断を意識した見積もり作成や、大規模修繕に関する資本的支出・修繕費の判断ポイントについても専門的にサポート可能です。複数年に分けた修繕計画や補助金の活用なども含め、法人の節税対策として最適なご提案をいたします。まずはお問い合わせフォーム、メール、お電話、またはショールームでのご来店からお気軽にご相談ください。リフォームウイングが、大規模修繕の経理処理を含めた安心の住まいづくりをサポートします。 2025年8月15日 更新我社は、経営理念を『三方喜し』と定めています。お客様の要望を、我々修繕ひらまつが提案・手配・工事管理をして、HRF会の職人さんがその技を尽くして実現し、お客様に喜んで頂く。それが我々の喜びです。という想いで創りました。
三方喜しとは、お客様の希望を叶えることで“喜んでいただく”こと、工事を担当した職人が持てる技術を十分に発揮し“喜んで”仕事ができること、そして私たち修繕ひらまつはお客様に喜んでいただけることで、弊社の存在意義を実感できる“喜び”、いつもこれら三つの喜びがあるということです。
これからも「三方喜し」の理念のもと、お客様満足度NO.1を目指してまいります。
この度、名古屋市にショールームを構えさせていただきました。
是非、お気軽にショールームにお越しください。
株式会社平松建工
代表取締役 平松 利彦
大規模修繕・マンション修繕
専門ショールーム
SHOWROOM ACCESS
- 修繕ひらまつ ショールーム 〒468-0015 愛知県名古屋市天白区原4丁目205アビタマルフク1F
資料請求
来店予約
お問い合わせ
資料請求