大規模修繕業者の選び方のブログ一覧
大規模修繕における総合対応業者の有効性｜修繕から内装・売買まで一貫支援
大規模修繕は、外装だけでなく内装工事や売買準備まで関わります。そのため複数業者との調整や費用管理が複雑になりがちです。 外壁塗装や屋根防水といった外装の修繕に限らず、共用部の内装補修やロビー改修も求められます。そのほか、物件の売買や賃貸に向けたリフォーム提案まで関わるのです。 外装から内装まで、複数の施工会社や管理会社を個別手配する場合は問題も出ます。工程調整や責任範囲が不明確になり、費用も割高になる場合もあるのです。そのような問題に対し検討したいのが、外装・内装・売買まで一貫サポートできる「トータルサポート業者」です。 そこで今回のお役立ちコラムでは、トータルサポート業者の特徴やメリットのほか、導入時の注意点までくわしくお話しします。 トータルサポート業者とは トータルサポート業者は、外装・内装・物件の売買まで一括対応できる専門業者です。管理組合やオーナーの負担を軽くし、工程の効率化に貢献します。 外装修繕の対応範囲 大規模修繕は、外装だけでも外壁塗装・防水や屋根工事など、多種多様な箇所の修繕を行います。個別に業者を1社ずつ手配する場合、手間がかかり過ぎるのです。 たとえばスケジュール調整や現場確認が1社ずつだと、費用や時間が増加しかねません。1社だけで対応できるなら、1社ずつ手配しなくて済むのです。その「1社」でトータルサポートを行えるのが、トータルサポート業者と言えます。 全体の工程を統括し、施工順序や作業内容の最適化を図れるのです。工期短縮や施工精度の向上にもつながり、使用材料や工法も統一して管理できます。 内装工事の対応範囲 外装修繕だけではなく、内装工事も一括対応できます。床や壁の補修や天井の塗装、ロビーやエレベーターホールの改修まで幅広く請け負えるのです。 入居者の快適性や建物の美観を高める提案もでき、一括管理できます。個別に業者へ依頼すると、施工のタイミングや仕様の違いで調整が複雑になる場合もあるのです。 トータルサポート業者なら、スケジュールや工程を1社で統括でき、工期の重複や施工ミスのリスクを軽減できます。また、内装工事も外装修繕と同様に品質を統一でき、建物全体の統一感や資産価値向上に貢献できるのです。 売買対応・資産価値向上支援 物件の売買や賃貸に向けた改修のほか、リフォーム提案もできます。たとえば、共用部のリノベーションや入居者目線の内装改修を行うことで、物件の魅力を高めて資産価値の向上にもつなげられるのです。 複数業者に分けて依頼すれば、売買に向けた工事のタイミングや調整が複雑になります。余計な費用や、工期の遅延が発生しやすくなるのです。 トータルサポート業者は、一括管理で効率的に価値向上を実現できます。さらに、売買対応の提案も施工の進行状況にあわせて調整できるため、無駄な工事や重複を避けられるのです。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕における修繕範囲の適正判断と不要工事を回避するための実務ポイント トータルサポート業者のメリット 一社で総合管理できれば、工程調整やコスト、品質管理を効率化できます。大規模修繕工事全体の負担軽減が期待できるのです。 工程管理の効率化 外装・内装・売買対応をまとめて管理できるため、スケジュール調整や施工順序の重複によるトラブルを防止できます。大規模修繕では工期が長期に渡り、工程管理が複雑になりやすいのです。 トータルサポート業者なら一元化された管理体制で進行状況を把握できますから、効率的に大規模修繕工事を進められるのです。また、各工程の優先度や作業内容を統括できるため、入居者や関係者への影響を最小限に抑えられます。 コスト最適化 複数業者を個別に手配すると、中間マージンや重複工事、調整費用が発生しやすくなります。トータルサポートで一括管理できればコスト削減が可能です。さらに、材料や施工方法の統一により無駄を減らし、総費用を最適化できます。管理組合やオーナーの予算内で高品質な修繕を実施しやすくなるため、費用対効果が高まります。 品質の一貫性 施工方法や材料を一元管理することで、外装・内装・売買関連工事の仕上がり品質は安定します。部分的な施工で仕様が異なると、仕上がりにバラつきが出るリスクもあるのです。 トータルサポート業者なら、統一された品質基準で施工を進められ、建物全体の完成度を高められます。また、工事後のアフターサービスや保証も一括管理でき、トラブル発生時の対応もスムーズです。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕における中間マージン削減と直接施工方式のコスト最適化 トータルサポート業者導入時の注意点 トータルサポート業者に任せさえすれば、すべてスムーズになると考えがちです。ただ、業者や契約範囲の選定で失敗すると大きなトラブルに発展しかねません。 信頼できる業者選定 施工実績や資格、保証制度の確認は必須です。怠ると工事の品質やアフター対応に不安が残ります。とくに施工実績が豊富な業者は、過去にさまざまな建物や条件に対応してきた経験を有しているのが強みです。突発的なトラブルにも柔軟に対応できる体制を整えています。 また、建築士や施工管理技士といった有資格者が在籍しているかどうかもポイントです。資格保持者が関与すると、工事の正確性や安全管理が保証されやすくなります。 保証制度の有無や内容も重要です。工事後に不具合が発生した場合、迅速な対応が受けられるなら長期的な安心を得られます。 契約内容と責任範囲の明確化 外装・内装・売買まで幅広い業務を1社に依頼できるメリットは大きいですが、契約書で範囲を定めておくことが大前提です。たとえば、工事内容が曖昧なまま進行すると「契約内容に含まれていない」と追加費用を請求されかねません。工事完了後、責任の所在が不明確になる場合もあります。 施工中の不具合や仕様変更があったとき、最終的な判断を下すのを誰か決めていないと、工期遅延や追加コストにつながるのです。契約書には、工事範囲や内容を具体的に記載し、責任分担を明文化することが欠かせません。保証内容やアフターサービスの条件も契約の時点で確認が必要です。 発注者側の関与も必要 発注者の負担は軽くなりますが「任せきり」は問題です。発注者が全く関与しない状態だと「仕上がりがイメージと異なる」「不要な工事の追加」という問題も発生します。 発注者は丸投げではなく、進捗確認や仕上がり確認、仕様の承認といった重要な場面では積極的な関与が必要です。定期的に現場訪問や報告書や写真のチェックが求められます。重要な仕様変更では、必ず承認を与えるなどの対応が必要です。 参照：公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター｜住まいるダイヤルマンション外壁の塗装工事後に不具合が生じたが、無償で補修請求できるか ▼合わせて読みたい▼ 信頼できる大規模修繕会社選定における評価基準と検討手順 FAQ｜大規模修繕における総合対応業者の有効性についてよくある質問 大規模修繕では外装・内装・売買支援まで幅広い対応が必要となり、複数業者に分散発注すると調整やコスト管理が複雑化します。ここでは「トータルサポート業者」の有効性に関するよくある質問に回答します。 Q.トータルサポート業者に依頼すると何が変わりますか？ A.外装・内装・売買関連を一括で管理できるため、工程調整や責任範囲が明確になります。施工精度の統一や工期短縮、費用削減効果が期待できます。 Q.個別に業者を手配するよりもコストは下がりますか？ A.はい。複数業者への発注では中間マージンや調整費用が発生します。トータルサポート業者は業務を一括管理するため、重複コストを抑え、材料調達や施工方式の統一によるコスト最適化が可能です。 Q.内装工事や売買支援も同時に任せられるのですか？ A.可能です。ロビーや共用部の改修、入居者ニーズを踏まえた内装改善、さらには売買・賃貸に向けた改修提案も一社で統括できます。資産価値向上を目的とした一貫対応が強みです。 Q.トータルサポート業者に依頼する際のリスクはありますか？ A.契約範囲や責任分担が不明確な場合、追加費用や工事トラブルに発展する可能性があります。契約書で範囲と責任を明記し、保証制度やアフターサービスを必ず確認することが重要です。 Q.発注者はどの程度関与する必要がありますか？ A.丸投げは避けるべきです。重要な仕様変更や仕上がり確認など、意思決定が必要な場面では発注者の承認が不可欠です。定期的な進捗報告や現場確認を通じて、工事の透明性を担保することが求められます。 修繕ひらまつへ―総合対応による効率的かつ透明な大規模修繕を 大規模修繕は外装修繕だけでなく、内装工事や売買準備まで含む複合的なプロジェクトです。複数業者に分散発注すると、工程の重複や責任の所在不明、無駄なコストが発生するリスクがあります。こうした課題を解決するのが総合対応可能なトータルサポート業者です。 修繕ひらまつでは、外壁塗装・屋上防水といった外装修繕から、ロビーや共用部の内装工事、さらには売買や賃貸に向けた資産価値向上提案まで一貫対応いたします。工期短縮・コスト最適化・品質の一貫性を実現し、法人オーナー様や管理組合様の負担を大幅に軽減します。 東海市をはじめとする地域で大規模修繕の効率化と資産価値向上をお考えの際は、ぜひ修繕ひらまつへお問い合わせフォーム・メール・電話・ショールームにてご相談ください。 2025年9月25日 更新
大規模修繕業者の選定指針｜管理会社・コンサルタント・専門施工店の比較検討
マンションの大規模修繕は、数千万円から億単位の資金を投じる長期的なプロジェクトであり、管理組合や理事会にとって避けて通れない重要課題です。修繕の成否は、建物の資産価値や居住者の安全性に直結するだけでなく、修繕積立金や金融機関からの借入を含む財務運営にも大きな影響を及ぼします。 その中で最も難しい判断の一つが「委託先の選定」です。管理会社・コンサルタント・専門施工店といった関与主体には、それぞれ異なる役割と利害が存在し、メリットと同時にリスクも抱えています。これらを十分に理解しないまま依頼すれば、コスト超過や品質低下、あるいは住民合意形成の不調といった問題につながりかねません。 本稿では、管理会社・コンサルタント・専門施工店の特徴を比較検討し、業者選定にあたって押さえるべき実務的な判断基準についてお話します。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事の見積もりを取るときの注意事項について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 管理会社の特徴とメリット・デメリット 建物の維持管理業務を、日常的に行っているプロフェッショナルです。日常管理を担いながら、大規模修繕にも関与します。問題箇所を適切に把握できているため、適切な大規模修繕の計画・実行を行えるのです。 管理会社のメリット 建物の外壁のひび割れ、屋上の防水層の劣化、設備の不具合など、細かな劣化の兆候を日常的にチェックしています。修繕計画を立てる際、客観的かつリアルタイムな情報の蓄積による高い精度が期待できるのです。 長期修繕計画との連動 建物の長期修繕計画策定をサポートできます。日常点検で得られたデータと照らし合わせ、計画の進捗を確認し、必要に応じて見直しも提案できるのです。計画と実態の乖離を回避でき、修繕積立金不足も未然に防げるのです。 管理組合の事務負担軽減 事務作業の負担を大幅に減らせます。たとえば総会資料作成・議事進行のサポートが可能です。合意形成のための総会では必要な修繕計画案や見積書、議案書など多くの書類について、作成代行できます。 総会で住民からの質疑応答にも対応し、スムーズな進行についてサポート可能です。住民からの質疑応答にも専門家として対応できます。 会計処理・資金管理に対応 管理会社は修繕積立金の一時的な増額、金融機関からの借り入れなど会計処理や資金管理を適切に行います。住民とのコミュニケーション円滑化、広報・説明会、工事中のトラブル対応まで行える体制を整えているのです。 業者選定もできる 修繕工事では、工法や塗料の種類まで専門知識が必要です。管理会社は専門知識を駆使し、施工業者の選定もサポートできるのです。複数業者からの見積もり取得、過去の取引実績や業者の信頼性まで精査し提供してくれます。 管理会社に依頼するデメリット 施工技術や専門知識が不足している場合もあります。外部業者に依存するため、工法や塗料の選定で中立性を欠く場合もあるのです。また、施工業者との関係性次第ではコストの透明性が低くなる点にも要注意です。発注者側の立場から見ると、工事内容を十分に精査しにくいと言えます。 ▼合わせて読みたい▼ 管理会社への過度な依存が招くリスクと組織的リスクマネジメント コンサルタントの特徴とメリット・デメリット コンサルタントは、マンション管理組合の「代弁者」として機能します。中立的な立場で専門的なサポートを提供できる存在です。 劣化診断・修繕計画の策定支援 建物全体の劣化状況を客観的に診断し、長期修繕計画に沿った、具体的な修繕計画案を作成します。必要な工事だけ明確にできますから、不要な工事を回避できるため、コスト削減も可能です。 「工事仕様書」も作成できます。材料のグレードや施工方法、品質基準などを細かく定め、施工会社に正確な見積もりを提出できるのです。 また、施工費以外に技術力や実績、提案内容まで含めて精査できます。施工監理も担当し、設計図通り工事が行われているか？品質基準を満たしているか？など第三者の立場で厳しくチェックするのです。 コンサルタントに依頼するメリット コンサルタントは中立的な立場として、管理組合の利益を第一に考えたアドバイスができます。施工会社からの一方的な提案を鵜呑みにせず、適正価格と品質で大規模修繕ができるのです。 コスト削減 工事仕様書を明確にし、相見積もりを通じて業者間の価格競争を促進できます。不要な工事を削減することで適正価格になれば、修繕費用の節約も期待できるのです。 技術的な安心感 管理組合に専門知識がなくても、コンサルタントに任せることで適切な工事品質を確保できます。 コンサルタントに依頼するデメリット 別途費用が発生します。コンサルタント業務には、設計・監理費用が別途かかるからです。費用は工事費の5%〜10%程度はかかります。 役割分担の不明確化 管理会社、コンサルタント、施工業者の三者が大規模修繕に関わります。各自の役割や責任範囲が曖昧になりやすく、トラブルにつながる場合もあるのです。 契約時に「誰に何を聞くのか？」「誰が最終的な責任を持つのか」明確にしなければなりません。 コンサルタント自身のレベルで変わる 各コンサルタントで、技術力や経験に差があります。依頼するコンサルタントによっては、不適切な診断やずさんな監理リスクがあるのです。実績はもちろん、一級建築士といった資格の有無、過去の担当物件や料金なども踏まえた比較検討が求められます。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕におけるコンサルタント活用法と業務内容の全体像 専門施工店の特徴とメリット・デメリット 専門施工店は大規模修繕工事を実際に施工する業者です。外壁塗装や屋上防水など特定の分野に特化し、専門知識と豊富な経験を有しています。建物の劣化状況に合わせた最適な工法ができ、高い施工品質を確保できるのです。 また、塗料や防水材など、新しい材料や工法に関する情報に精通し、高性能で耐久性の高い工事を実現できます。 専門施工店に直接依頼するメリット 専門施工店に直接依頼すると、中間マージンを削減できます。管理会社やコンサルタントが工事を一括で請け負うと、間に複数の業者が入ることもあるからです。専門施工店に直接依頼すれば、中間マージンを大幅に削減できます。 責任の所在が明確 責任の所在が明確です。管理会社やコンサルタントを経由しないため、修繕計画の変更や緊急対応が必要になった場合、管理組合は直接連絡を取り合えます。 専門施工店のデメリット 住民説明会や総会の運営のほか、会計処理といった管理業務や事務作業に不慣れな場合があります。これらの業務は、管理組合により実施しなければなりません。 業者選定の難しさ 多数存在する専門施工店から、信頼できる一社を見極める面倒さがあります。価格が安すぎると、手抜き工事や質の低い材料の使用につながりかねません。実績や会社の信頼性のほか、工事内容をくわしく説明してくれるかなど選定には慎重な見極めが必要です。 第三者の監理不在 専門施工店に直接依頼する場合、工事品質をチェックする第三者が存在しません。管理組合自身が施工管理の知識を持つか、外部専門家への依頼が必要です。 参照：国土交通省令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査 ▼合わせて読みたい▼ 失敗しない！マンション大規模修繕会社の選び方と実践手順 FAQ｜大規模修繕業者の選定指針｜管理会社・コンサルタント・専門施工店の比較検討についてよくある質問 大規模修繕の委託先は、管理会社・コンサルタント・専門施工店の三択に見えて、実務では「役割分担」「費用構造」「品質担保」の三軸で最適解が変わります。ここでは選定時に頻出する論点を整理し、判断材料を提供します。 Q.まず誰に声をかけるべきですか？ A.現況把握と要件定義が先決です。管理会社の点検記録・長期修繕計画を基礎に、必要なら第三者（コンサルタント）の劣化診断で要修繕範囲と仕様レベルを確定し、その仕様で専門施工店へ相見積もりを取る流れが合理的です。 Q.コンサルタント費（設計・監理費）を払うメリットは？ A.工事仕様の明確化と第三者監理により、不要工事の排除・品質確保・価格適正化が図れます。結果として総額のブレが抑制され、変更増額のリスクが低減します。 Q.専門施工店へ直接発注する際の注意点は？ A.仕様の甘さと監理不在による品質バラツキが最大のリスクです。仕様書・検査基準・出来高確認の手順書を整備し、必要に応じて外部監理者を起用してください。 Q.管理会社一括は“高い”と言われますが、本当ですか？ A.体制・契約形態により差があります。管理・広報・総会運営等の付帯業務が含まれる一方、施工は外部委託が多く、中間費用が可視化されにくい傾向はあります。費用内訳の開示と相見積もりで検証しましょう。 Q.3者併用（管理会社＋コンサル＋施工店）は非効率になりませんか？ A.役割と責任の線引きを契約書で明確化すれば有効です。意思決定フロー、質疑応答窓口、検査権限、変更管理の承認経路を事前に定義してください。 修繕ひらまつへ―「中立仕様×透明見積×一貫監理」で最適解を 大規模修繕の成否は、委託先の選定と役割設計で決まります。管理会社は運営力と事務処理に強み、コンサルタントは仕様策定と第三者監理で品質と価格の適正化に寄与し、専門施工店は最新工法と施工品質で成果を左右します。いずれも長短があるため、要件定義→仕様化→透明な相見積→変更管理→検査というプロセス設計が不可欠です。 修繕ひらまつは、法人・管理組合向けに「中立仕様書の作成」「星取表による評価」「出来高・検査の標準化」を提供し、不要工事の排除とライフサイクルコスト低減を実現します。 東海市エリアの特性（塩害・台風・高湿）も織り込んだ提案が可能です。業者選定の比較表、質疑書式、総会説明資料の雛形まで一式ご用意します。 ご相談はお問い合わせフォーム、メール、電話、またはショールームにて承ります。まずは修繕ひらまつへご連絡ください。 2025年9月15日 更新
大規模修繕における修繕範囲の適正判断と不要工事を回避するための実務ポイント
大規模修繕は、マンションや集合住宅にとって重要な工事です。修繕で建物の寿命を延ばし、資産価値を維持できます。何もしなければ、すぐに劣化して誰も住めない建物になるのです。それは一般的な一戸建ても同様と言えます。 ただ、修繕が重要でも、何も考えず範囲を過剰に広げれば無駄な費用が膨らむだけです。逆に絞りすぎれば、劣化が進行して再工事のリスクを抱えることになります。 東海市のように気候変動や塩害リスクを抱える地域では、適切な判断が重要です。そこで今回のお役立ちコラムでは、東海市の大規模修繕についてくわしくお話しします。 修繕箇所や範囲をどう見極めるか？ 不要工事を避けるために実務で押さえておきたいポイントまで網羅しました。 ▼合わせて読みたい▼ マンションの劣化度セルフチェックのやり方をご紹介！【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 修繕範囲の適正化が重要な理由 大規模修繕では、修繕範囲の設定が費用全体に大きな影響をおよぼします。 適正な範囲を見極めることで、建物の安全性を守りつつ、資産価値の維持ができるのです。 大規模修繕の目的と資産価値の維持 大規模修繕を実施すれば、建物の劣化を食い止め、入居者が安心して暮らせる環境を確保できます。外壁や防水の補修、給排水設備の更新は建物全体の耐久性に直結するからです。 また、外壁塗装で美観を保つことで、入居希望者の確保だけではなく中古市場での評価につながります。 修繕範囲を広げすぎるリスク 必要以上に工事範囲を広げると、本来不要な部分まで修繕対象となります。結果、数千万円単位でコストが膨れ上がりかねません。 とくに「外観を一新したい」といった理由から装飾的な工事を追加する場合、注意が必要です。美観は重要ですが、耐久性や安全性に直結しない項目と言えます。 耐久性や安全性のための修繕を削ってまで美観に過剰投資すると、将来必要な部分の修繕費用が想定以上に大きくなるのです。 最小限に絞りすぎるリスク 逆に「とりあえず最低限で」と判断しすぎるのも危険です。外壁のひび割れや防水層の劣化を放置すると、雨水浸入から内部構造を傷めます。劣化が激しいものになれば、共用部の廊下の天井で雨漏りが発生する場合もあります。 大規模な補強工事が必要だと、そのコストは大きなものになりがちです。初期費用を節約しても、長期的に見ると再工事や補修費の増大を招きます。 ▼合わせて読みたい▼ 外壁劣化の早期発見に向けたチェックポイントと管理体制の構築 無駄な工事を避けるためのポイント 不要な工事を回避するには、診断と記録のほか、工事項目の明確な分類が欠かせません。以下でくわしくお話しします。 専門調査・診断を活用する 修繕計画の第一歩は、専門家による建物劣化診断です。赤外線カメラによる外壁調査、コンクリート中性化試験、防水層の浮きや亀裂チェックなど、多角的な調査を通じて現状を把握します。 この診断がなければ、劣化の有無を「勘」や「見た目」で判断することになるからです。必要以上の工事が追加されるリスクもあります。診断結果に基づき、修繕の優先度を明確にすることが重要です。 修繕履歴の確認と活用 過去にどのような部位を修繕したかの確認は欠かせません。すでに10年前に防水更新を行っているなら、次回の更新時期はまだ先の可能性も出てきます。 逆に外壁シーリングが20年以上未更新であれば、最優先で改修したほうがいいでしょう。工事履歴を把握することで、不要な二重工事を防ぎ、計画の重複を避けられます。 必要工事とオプション工事の切り分け 修繕範囲を考える際、必須項目とオプション項目の区別はしっかりしておきたいところです。防水工事や外壁補修、給排水設備の耐用年数更新は「必須工事」になります。 一方、エントランスのデザインの変更やカラータイルの張り替えなどは「オプション工事」です。優先順位を明確にすれば、工事範囲の適正化が図れるため費用の無駄遣いを削減できます。 ▼合わせて読みたい▼ マンション管理組合・理事長のための大規模修繕プロジェクト進行ガイド 東海市における費用相場 地域の特性を踏まえた費用感が把握できれば、適正な修繕計画に近づけます。東海市のマンションにおける、大規模修繕費用の想定相場は以下のとおりです。 20戸未満：700万円〜1,500万円 20〜50戸：1,500万円〜4,000万円 50戸以上：3,000万円〜7,000万円超 2025年時点、愛知県内の大規模修繕工事費用は、2023年と比べると1.1〜1.2倍に上昇傾向にあります。㎡単価は12,000〜18,000円程度が一般的です。 ただし、外壁タイルの割合や設備更新の有無で金額が大きく変動します。戸数が増えればその分総額も増加するため、物件規模に応じた予算計画が必要です。 東海市の地域特性と修繕費への影響 東海市は沿岸部に近く、潮風による塩害リスクが無視できません。金属部分の錆やコンクリート中性化の進行は、他地域よりも早い傾向があります。 また、夏場の高温多湿により防水層の劣化スピードが速まる場合もあるのです。このような環境要因を考慮せず一般的な周期で修繕を行うと、想定外の劣化で追加費用のリスクがあります。 ▼合わせて読みたい▼ リフォームローンの比較表を解説！【名古屋市の大規模修繕・防水工・専門店修繕ひらまつ】 適正な修繕計画を立てるための流れ 最終的に重要なのは、調査結果を踏まえたうえでの計画的かつ合意形成を経て進めることです。 相見積もりと業者選定のポイント 複数の施工会社に見積もりを依頼することで、過剰な工事項目や価格差を把握できます。修繕専門会社か一般工務店かによっても提案内容は異なるため、比較検討が不可欠です。 安さだけで選ぶのではなく、アフターサービスや技術力も考慮することが、長期的なコスト削減につながります。 長期修繕計画との連動 大規模修繕は単発の工事ではありません。30年スパンでの長期修繕計画の一部として考えたほうがいい工事です。 今回実施しない工事項目を次回に回す場合、その費用や耐用年数を織り込むことも考えなければなりません。短期的な節約と長期的な投資のバランスを取ることで、全体コストを抑えられます。 管理組合・住民合意形成の重要性 大規模修繕は管理組合や住民の合意なくして進められません。たとえば、費用の公平性の問題です。修繕積立金や一時金の徴収は、全住民が負担する費用となります。工事内容、費用配分、修繕計画の妥当性について住民一人ひとりの納得が求められるのです。 また、工事中は騒音・振動・プライバシー問題からバルコニーの使用制限など、日常生活に影響が出ます。工事項目や費用配分について丁寧に説明し、住民の理解を得ることがスムーズな進行に直結するのです。合意形成が不十分だと、着工後のトラブルや工期遅延を招きます。 参照：国土交通省マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事の見積もりを取るときの注意事項について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 FAQ｜大規模修繕における修繕範囲の適正判断と不要工事を回避するための実務ポイント 大規模修繕は費用規模が大きく、判断を誤ると将来的なコスト増加や資産価値低下につながります。ここでは、東海市をはじめとする地域特性を踏まえつつ、実務でよく寄せられる質問にお答えします。 Q.修繕範囲を決める際に最も重視すべきポイントは何ですか？ A.建物の劣化診断に基づき「必須工事」と「オプション工事」を明確に分けることです。耐久性・安全性に直結する項目を優先し、美観改善は計画全体のバランスを見て判断する必要があります。 Q.不要な工事を避けるにはどうすれば良いですか？ A.過去の修繕履歴を確認し、すでに更新済みの箇所を二重に施工しないことが重要です。また、相見積もりを取得し、各社の提案を比較することで過剰な工事項目を排除できます。 Q.東海市のような塩害リスクのある地域では、修繕周期を短縮すべきですか？ A.一律に短縮する必要はありませんが、金属部材や防水層の劣化が早まる傾向があるため、調査間隔を短くすることが推奨されます。診断の精度を高めることで適正な周期を見極められます。 Q.工事費用の上昇が続く中で、コストを抑える方法はありますか？ A.短期的な削減よりも長期修繕計画との連動を重視することです。今回必要な工事と次回以降に回せる工事を整理することで、総合的な費用最適化が可能です。業者選定においても価格だけでなく技術力とアフターサポートを考慮してください。 Q.管理組合として住民合意を得るにはどうすれば良いですか？ A.工事範囲や費用配分の説明を資料や説明会を通じて徹底することです。住民が修繕の必要性や公平性を理解することで、合意形成が円滑に進み、工事後のトラブルも回避できます。 修繕ひらまつへ大規模修繕のご相談を 大規模修繕の成否は、修繕範囲の適正化に大きく左右されます。過剰な範囲設定は無駄なコスト増につながり、逆に範囲を狭めすぎれば再工事や資産価値低下のリスクを招きます。とりわけ東海市のように塩害や高温多湿の影響を受けやすい地域では、精度の高い劣化診断、過去の修繕履歴の確認、必須工事とオプション工事の明確な区分が欠かせません。 修繕ひらまつでは、法人オーナー様・管理組合様の立場に立ち、不要工事を徹底的に排除しつつ資産価値の維持を実現する修繕計画をご提案しています。相見積もりの取得支援から住民合意形成のための資料整備まで包括的に対応し、長期的なコスト最適化をサポートします。 東海市における大規模修繕をご検討の際は、ぜひ修繕ひらまつまで、問い合わせフォーム・メール・電話・ショールームでご相談ください。 2025年9月1日 更新
マンション大規模修繕の減価償却の考え方と経理処理｜法人の節税ポイント
大規模修繕はマンションを維持する上で重要なメンテナンスですが、けして安くない費用がかかるため、経理処理の方法や節税に関する知識も必要です。 経理処理の方法は大きく分けると「資本的支出」と「修繕費」の2種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。減価償却をしたい場合は資本的支出となりますが、本当に資本的支出が相応しいのかは、状況によって異なるでしょう。 今回は「マンション大規模修繕の減価償却の考え方と経理処理」と題し、節税ポイントなどを詳しく解説しますので、参考にしてみてください。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事で減価償却するメリット、デメリットについて【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 資本的支出（減価償却）で計上するメリット・デメリット 資本的支出（減価償却）で計上するメリットとデメリットは以下の通りです。もっとも大きなポイントは、減価償却により分割して計上することにメリットを感じるかとなります。 減価償却とはそもそも何か 減価償却とは、長期間にわたって使える資産（建物・機械・車・設備など）の購入や修繕にかかった費用を、その資産の使用期間に分けて少しずつ費用として計上する会計処理のことを指します。 減価償却による分割計上（メリット） 資本的支出は耐用年数に応じて減価償却で分割計上できるため、単年度に大きな費用が集中しません。分割することで長期間にわたり節税することが可能となります。 資産価値の計上ができる（メリット） 大規模修繕によって耐用年数が延びたり機能が向上したりするならば、固定資産として計上することで、建物の資産価値が上昇します。また支出が単年度の大きな赤字にならず、資産側に振り替わるため、短期的な見た目の健全性が保たれるでしょう。 一括費用化を避けられる（メリット） 法人や事業としてマンションを保有している場合、修繕費を一括計上するとその期の利益を大幅に減らします。資本的支出なら複数年に分けて費用化でき、利益の急激な変動を防げるでしょう。 減価償却で費用化が遅れる（デメリット） まとめて出費する場合でも、会計上は複数年に分割して経費計上するため、短期的には利益が減らず、節税効果が限定的となります。マンションの管理組合の場合、今期の収支が修繕費として反映されにくいでしょう。 税務判断が難しい場合もある（デメリット） 大規模修繕が資本的支出として計上すべきなのか、それとも修繕費として計上すべきかの判断はグレーゾーンが多く、誤ると税務調査で否認され、追徴課税になる可能性があります。証拠となる書類（設計書・見積書・工事内容の明細）を残しておかないと説明が困難なので注意しましょう。 現金流出とのズレによる資金ショート（デメリット） 会計上は分割されていても、支払いは工事完了時に一括になるケースが多く、キャッシュフローの管理を誤ると資金繰りが厳しくなるかもしれません。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事の見積もりを取るときの注意事項について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 修繕費で計上するメリット・デメリット 修繕費で計上するメリット・デメリットは以下の通りです。大きなポイントは1度に計上することに対してメリットを感じるかどうかとなります。 費用を一度に計上できる（メリット） 工事完了時に全額を当期の費用とできるため、減価償却のような分割計上の手間がありません。特に法人所有の物件では、その期の利益を圧縮でき、節税効果がすぐに出るでしょう。 経理処理が資本的支出よりシンプル（メリット） 資本的支出かどうかの判断を避けられる場合があり、減価償却の計算や耐用年数の設定も扶養です。管理組合にとっては、修繕積立金を使って支出をその年度の収支に反映という形になるため、現金の出入りと会計上の費用計上時期が一致し、資金管理がしやすくなります。全体像の把握や住民への説明も簡単になるでしょう。 大きな赤字計上の可能性（メリット） 大規模修繕を一括費用化すると、その年度の収支が大幅な赤字になる可能性が高くなります。管理組合の決算書を見ると極端な収支変動があり、長期的な収支計画が見えにくくなるかもしれません。 節税効果が一時的（デメリット） 法人では当期の節税ができても、翌期以降は節税効果がなくなります。結果として数字上の翌期以降の利益が急増し、今期に比べ税金も高くなるでしょう。 税務否認のリスク（デメリット） 実際には耐用年数を延ばすような大規模改良なのに修繕費として計上すると、税務調査で資本的支出に分類され、さかのぼって減価償却計算をやり直す必要が出る場合もあります。 また、修繕によって実質的に建物価値が上がっても、資産計上しないため会計上の資産額は増えません。財務諸表上は「現金減・費用増」となるだけです。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕で使える補助金・助成金の種類と探し方【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 マンション・アパートの大規模修繕における節税のコツ マンション・アパートの大規模修繕における節税のコツは以下の通りです。いずれも重要なポイントなので、できるだけ多く実施することをオススメします。 長期的な修繕計画を立てる 大規模修繕をおこなうにあたって、何もかもまとめて1度におこなうのではなく、複数年に分割しておこなった方が短期的で大幅な支出を抑えられます。また「今期は資本的支出にできる修繕をおこなう」「翌期は修繕費として計上できる修繕をおこなう」といったように、経理上の観点から分けることで、会計処理もシンプルになるでしょう。 支払い時期を調整する 節税効果を高めるためには、支払い時期を調整することも重要です。資本的支出（減価償却）の場合は、翌期以降も節税効果を受けられるためます。修繕費で計上する場合は、課税所得が多い年度に大規模修繕の支払いをおこなえば、節税効果が大きくなり税負担も減らせるでしょう。 税務処理を意識した見積りをおこなう 修繕内容が曖昧だと、税務調査に引っかかる可能性があります。見積りの段階で大規模終戦の具体的な目的や内容を詳しく記載してもらいましょう。業者に相談して費用の区分を設定するのも1つの方法です。 税理士や大規模修繕のコンサルタントを活用する 税務処理の判断が難しい場合は、税理士や大規模修繕のコンサルタントを活用しましょう。どちらも雇う費用が発生しますが、税務処理や大規模修繕の計画が立てやすくなります。まずは彼らに頼って方法を学び、いずれ自走するというのも1つの方法です。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕におけるコンサルタント活用法と業務内容の全体像 資本的支出or修繕費、どちらで計上すべきか 資本的支出と修繕費のどちらで計上すべきか迷う場合もあるでしょう。資本的支出が好ましいケースを修繕費が好ましいケースを紹介しますので参考にしてみてください。 資本的支出が好ましいケース 大規模修繕の金額が非常に大きく、修繕費で一括計上すると当期の収支が極端に悪化する場合は、資本的支出が向いています。減価償却で複数年に分割して費用化し、決算書の利益を安定させるとよいでしょう。 利益をあまり圧縮したくない場合も資本的支出が向いています。利益を残して金融機関の評価を高く保ちたい場合や、節税よりも自己資本比率や利益率を重視する場合は資本的支出の方がよいでしょう。 修繕費が好ましいケース 当期の利益が多く、税金を大幅に減らしたい場合は修繕費での計上が向いています。修繕費なら全額をその年の経費にできるため、即時に節税効果を感じられるでしょう。 経理処理をシンプルにしたい場合も修繕費での計上が向いています。現金支出と会計上の費用計上が一致するため、計算が簡単になるでしょう。減価償却のような複雑な計算や資産管理を避けられます。 マンション大規模修繕の経理処理はリフォームウイングに相談！減価償却と修繕費の違いを理解して賢く節税 マンションやアパートの大規模修繕は高額になりやすいため、経理処理をどうするかが大きな節税ポイントになります。経理処理には「資本的支出（減価償却）」と「修繕費」の2種類があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。資本的支出なら費用を複数年に分割して計上でき、利益の急激な変動を防ぎつつ資産価値を高められる反面、短期的な節税効果は限定的です。一方、修繕費なら当期に全額を計上でき、即時の節税効果を得られる反面、翌期以降の税負担が増えるリスクがあります。 どちらで計上すべきかは工事の内容や法人の収支状況によって変わるため、安易な判断は危険です。税務調査で否認されるリスクを避けるには、工事内容の明細や見積書を残し、税理士や修繕コンサルタントに相談するのが賢明です。特に資本的支出か修繕費か迷う場合は、長期的な修繕計画や資金繰りも含めて検討する必要があります。 修繕ひらまつでは、税務判断を意識した見積もり作成や、大規模修繕に関する資本的支出・修繕費の判断ポイントについても専門的にサポート可能です。複数年に分けた修繕計画や補助金の活用なども含め、法人の節税対策として最適なご提案をいたします。まずはお問い合わせフォーム、メール、お電話、またはショールームでのご来店からお気軽にご相談ください。リフォームウイングが、大規模修繕の経理処理を含めた安心の住まいづくりをサポートします。 2025年8月15日 更新
大規模修繕におけるコンサルタント活用法と業務内容の全体像
マンション大規模修繕には多岐にわたる判断が求められ、管理組合や修繕委員会だけで全てを進めるのは極めて困難です。特に費用対効果や修繕内容、施工品質といった重要なポイントを適切に決めるには、専門的な知見と経験が不可欠です。 そこで注目されるのが、第三者の専門家として中立的に関与する「コンサルタント」の存在です。 今回のコラムでは 「コンサルタントが果たす役割」 「費用対効果」 「管理会社や施工会社との違い」 「どのような場面で頼るべきか」 といった疑問にお答えしながら、大規模修繕におけるコンサルタント活用の全体像をわかりやすく解説していきます。 ▼合わせて読みたい▼ マンション修繕箇所の重要度ランキング【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 コンサルタントとは？その役割と業務全体像 大規模修繕の現場において、コンサルタントは単なる外部アドバイザーにとどまりません。管理組合の「企画参謀」として計画段階から関与し、中立の立場で意思決定を支える存在です。さらに「監理者」として施工業者をチェックし、利益相反を排除する役割も担います。 建物診断から工事設計、見積もり精査、住民への説明補助まで、その活動領域は広範囲に及びます。管理組合だけでは判断が難しい専門分野を補完することで、工事の質と透明性を高めることができるのです。 ここでは、コンサルタントが実際にどのような業務を行うのかを整理し、導入するメリットを具体的に見ていきましょう。 劣化診断から修繕計画まで―建物の現状を把握し最適化 大規模修繕は「今どこが傷んでいるか」を正確に把握することから始まります。コンサルタントは居住者アンケートや現地調査を通じて、外壁のひび割れ、屋上防水の劣化、鉄部のサビといった具体的な不具合を洗い出します。その上で、修繕の必要度を分類し、優先順位を明確に設定します。 さらに、この診断結果は長期修繕計画の見直しにも直結します。たとえば、今すぐ直すべき箇所と数年先に対応すべき箇所を切り分けることで、資金計画を無理なく立てられるようになるのです。 加えて、診断内容をもとに将来的な修繕費用の目安を算出してくれるため、管理組合にとっては「資金不足の不安」を軽減する指針となります。 この段階を丁寧に行うかどうかで、その後の修繕計画全体の精度が大きく変わります。劣化診断を軽視すると、不要な工事に予算を投じてしまう恐れがあるため、第三者であるコンサルタントの視点が不可欠なのです。 施工会社選びと設計監理で公正な判断と質の担保 大規模修繕で最も悩ましいのが施工会社選びです。業者によって得意な工法や実績が異なり、見積もり額も数百万円単位で差が出ることがあります。コンサルタントはこうした見積内容を精査し、過剰な費用や不要な工事項目を取り除きます。第三者が入ることで業者間の競争が健全化し、コストダウンにつながるのです。 また設計監理方式を採用すると、工事仕様や工法の選定においても中立的な立場からアドバイスを受けられます。たとえば防水工事ひとつを取っても、ウレタン塗膜防水・シート防水・FRP防水など複数の工法が存在し、それぞれ耐用年数やコストが異なります。コンサルタントは建物の条件や管理組合の方針を踏まえて、最適な方法を提案してくれるのです。 さらに、施工中の仕様変更や追加工事が妥当かどうかを都度チェックし、不透明な契約が進まないよう監視します。これにより、公正な業者選定だけでなく、工事全体の質も高いレベルで維持できるのです。 工事中の進捗・品質管理と住民対応までサポート 大規模修繕は数か月から1年近くに及ぶこともあり、その間に必ずトラブルが発生します。代表的なのは塗料の飛散や工事音によるクレームですが、こうした問題に迅速に対応できるかどうかで、住民満足度は大きく変わります。コンサルタントは施工会社と住民の間に立ち、苦情対応の窓口となるため、管理組合の精神的負担を大きく軽減します。 品質管理の面でも、施工が図面どおり行われているか、材料が仕様通り使われているかを定期的に確認します。万が一の施工不良や工期遅延を早期に発見し、是正措置を求めるのもコンサルタントの重要な仕事です。 工事が完了した後は、仕上がりの検査や保証内容の確認にも立ち会います。さらに、長期的な不具合の発生を見越してアフターフォローを提案することもあり、単なる「工事期間中の監視役」を超えて、マンション全体の資産価値を守る役割を果たすのです。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事の見積もりを取るときの注意事項について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 管理会社主導型修繕との違い マンション大規模修繕は管理会社が主導するケースもありますが、コンサルタント型との違いを理解しておくことは重要です。 管理会社方式の特徴 管理会社主導の場合、建物診断から施工業者手配までを一括で進めるため、スピード感があり窓口が一本化される利点があります。しかし、施工会社の選定が限定されやすく、費用や工法の透明性が十分でない場合も少なくありません。 コンサルタント方式の特徴 コンサルタント方式では、管理会社と施工会社から独立した第三者が関与するため、中立性が高い点がメリットです。複数業者の入札を公正に比較でき、仕様や費用の妥当性も検証されるため、結果として住民の合意形成がスムーズになります。 導入のメリットと費用対効果 コンサルタントを使うことで管理組合の負担軽減、不透明な見積もりの抑制、品質管理の強化、住民対応のスムーズ化など、多方面のメリットが期待できます。一方で導入には一定のコストが必要となり、実施内容や関与度合いにより費用は変動します。ここでは導入による具体的な効果と合わせて、コストと得られる価値のバランスについて解説します。 第三者による専門的判断で品質と安心が向上 専門知識に基づく判断により、施工内容の精査や透明性の高い業者選定が可能となります。施工の妥当性や仕様の合理性に疑問を感じる場面でも的確にアドバイスし、住民にも説明しやすい形で進行できます。 負担軽減と合意形成の促進 管理組合や修繕委員会の業務負荷を大幅に軽減し、住民説明への時間や精神的負担を抑えることが可能です。また、住民間や理事会内での対立の火種を解消し合意形成を円滑化する力にもなります。 費用相場とコストメリットの比較 コンサルタント導入費用の相場は、工事総額の5〜10％が目安です。例えば、総額1億円の修繕工事なら500万〜1,000万円程度となり、戸数換算では1戸あたり2〜3万円という例もあります。 一方で、複数業者の見積もりを比較し適切な業者を選定することで、数百万円単位のコスト削減効果が得られるケースも多く、投資対効果は高いと言えるでしょう。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕で使える補助金・助成金の種類と探し方【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 信頼できるコンサルタントの選び方と注意点 大規模修繕にコンサルタントを導入する際は、信頼できる相手を選ぶことが何より重要です。もし選定を誤れば、施工会社との癒着や不透明な契約誘導といったリスクに直結します。結果的に高額な追加費用や不適切な工法に誘導される恐れもあり、管理組合の目的である「安心・納得の修繕」から大きく外れてしまう可能性があります。 そこで必要になるのが、確かな選定基準と、管理組合が主体性を持つ姿勢です。ここでは、具体的な基準や注意点を深掘りしながら解説します。 選定基準—実績・中立性・コミュニケーション重視 優れたコンサルタントを選ぶには、まず実績が鍵となります。過去に同規模・同条件のマンション修繕を担当してきたかどうかを確認すると、信頼性を測りやすいでしょう。さらに、一級建築士やマンション管理士といった専門資格の有無も判断材料となります。 しかし資格や実績だけでは十分ではありません。管理組合の意向を汲み取り、住民の声に耳を傾けられる柔軟な対応力も欠かせません。専門用語を並べるだけでなく、誰にでも理解できる言葉で説明できるかどうかも重要です。結果として、住民説明会での合意形成がスムーズになり、管理組合が安心して意思決定できる環境が整います。 癒着・談合を避けるためのチェックポイント コンサルタントの中には、施工会社と過度に関係を持ち、癒着や談合に巻き込む例も報告されています。例えば、見積もりの内容を意図的に操作し、一部の業者が有利になるよう誘導されるケースです。これでは公正な競争が成立せず、結果的に高額な工事契約につながってしまいます。 対策として有効なのは、管理組合が自ら候補業者をリストアップし、そこから相見積もりを取る方法です。さらに、資材価格や工法の相場をあらかじめ調べておくと、見積書の妥当性を判断しやすくなります。複数のデータを突き合わせることで、コンサルタントが不自然な提案をしていないかを見抜けるのです。 業者推薦の偏りに注意—一社推しは危険信号 複数の見積もりを比較しているにもかかわらず、コンサルタントが特定の業者だけを強く推す場合は注意が必要です。背景に業務提携やキックバックがある可能性を否定できません。こうしたケースでは、公正さよりも利害関係が優先され、管理組合に不利益が及ぶリスクが高まります。 このような偏りを防ぐには、提案理由を必ず確認することです。もし「なぜこの業者を推すのか」が不明瞭であれば、別のコンサルタントを検討する判断材料にすべきでしょう。あくまでも管理組合が主体となり、最終判断を行う姿勢が大切です。 管理組合にも一定知識を持たせることの重要性 コンサルタントに全面的に依存してしまうと、誤った提案に流されるリスクが高まります。防水工事であれば「ウレタン防水」「シート防水」「FRP防水」の特徴や耐用年数、シーリング工事なら「打ち替え」と「増し打ち」の違いといった基礎知識を管理組合側も理解しておく必要があります。 たとえば、打ち替えは古いシーリングを撤去して新しいものを充填するため耐久性が高い一方、増し打ちは短期的なコスト削減にはなるものの耐久性に劣ります。こうした基礎知識を共有しておけば、不自然な提案に対しても適切に質問でき、議論が建設的に進むでしょう。 管理組合が主体性を持つことで、コンサルタントは「補佐役」として真価を発揮します。結果として、修繕工事の透明性と安心感が大幅に高まるのです。 ▼合わせて読みたい▼ 管理会社への過度な依存が招くリスクと組織的リスクマネジメント FAQ Q1：マンション大規模修繕でコンサルタントは必ず必要ですか？ 必須ではありませんが、工事規模が大きい、専門的判断が必要、住民合意形成が難しい場合には導入効果が大きいです。 Q2：コンサルタント費用は高いですか？ 総工費の5〜10％が目安ですが、入札管理でのコスト削減効果を考えると結果的にプラスになるケースが多いです。 Q3：管理会社に任せるのとどう違いますか？ 管理会社方式はスピーディーですが中立性に欠ける場合があります。コンサルタント方式は第三者視点で透明性を確保できるのが大きな違いです。 今こそ「修繕ひらまつ」へ相談を――法人資産を守る大規模修繕の最適解 マンションの大規模修繕は、単なる工事ではなく「資産価値を維持し、入居者の安心と快適を守るための経営判断」です。 特に法人が所有する物件や大規模なマンションでは、修繕の一つひとつが長期的な収益やブランド価値に直結します。そのため、適切な時期に診断を行い、資金計画と整合性を持たせながら修繕を進めることが欠かせません。 ここで重要になるのが、第三者として透明性を確保し、施工品質とコストを同時に管理できる大規模修繕専門業者の存在です。中立的な立場から工事内容を精査し、過剰な費用や不要な工事を排除することで、結果的に投資効率を高めることが可能となります。さらに、法人オーナーや理事会の意思決定をサポートし、住民説明や合意形成のプロセスもスムーズに進められるようになります。 修繕ひらまつは、資産価値の維持と経営判断の確実性を支えるパートナーです。 大規模修繕を「コスト」ではなく「投資」として成功させるために、まずはお気軽にご相談ください。 修繕ひらまつへのご相談方法 お問い合わせフォームからのご相談 メールでのご連絡 お電話でのご相談 ショールームへのご来訪 「修繕ひらまつ」と共に、経営資産としてのマンションを次の世代に継承できる大規模修繕を実現してみませんか。 公的出典のご紹介 【出典：国土交通省〈令和3年度 マンション大規模修繕 工事に関する実態調査〉】 【出典：国土交通省〈設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について〉（PDF）】 【出典：国土交通省〈マンション大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口について〉（PDF）】 2025年8月11日 更新
失敗しない！マンション大規模修繕会社の選び方と実践手順
マンションの大規模修繕を検討中の皆さま。どのように修繕会社（業者）を選ぶべきか悩んでいませんか？ マンションの大規模修繕には多額の費用がかかる上、マンションの機能や資産価値を維持するための大事な工事ですので、修繕会社選びに慎重になるのも当然のこととおもいます。 今回は、大規模修繕会社の選び方や候補を決めるコツなどを詳しく紹介しますので、参考にしてみてください。 ▼合わせて読みたい▼ マンション修繕箇所の重要度ランキング【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 マンション大規模修繕会社の決め方 マンション大規模修繕会社を決める方法は大きく分けて3つあります。それぞれにメリットと注意したい点がありますので、まずはこちらから考えていきましょう。 相見積りで直接選ぶ｜比較しやすい・お得（オススメ） いくつかのマンション大規模修繕会社に見積りを依頼して、その提案内容や費用、保証・アフターサービスなどを比較し、決める方法を相見積りと呼びます。相見積りで各会社から見積り書や提案書などをもらい、それらを管理組合のメンバーに配って吟味すれば、公正な環境で、判断できるでしょう。 候補の会社に相見積りしていることを伝えれば、競争原理が働くため、水増し請求などを防止できるだけでなく、何かしらの割引や特典が付くかもしれません。そのため費用を抑える上ではもっとも効果的な決め方です。 注意点としては、あまりに多くの会社に見積りを依頼すると、それぞれの対応が大変になってしまうため、いくつかの業者に絞り込むことをオススメします。また予算や要望・工事内容などを明確に決めて各社に見積りを依頼しないと、比較が難しくなってしまうため、各項目をある程度決めておいた方がいいでしょう。 もっとも信頼できそうな業者に1度見積りを依頼し、同様の条件で他社に見積りを依頼するのも1つの方法です。 競争入札で決める｜価格を比較しやすい あらかじめ工事の内容を細かく決めて、候補の会社に通達、競争入札をおこなえば、同じ工事内容なので価格を簡単に比較できます。価格だけを比較するならばもっとも簡単な方法ですが、そもそも工事の内容（工事仕様書）を明確に決める必要があるため、事前の準備が必要です。 マンションの大規模修繕を100％理解するには専門的な知識が不可欠となるため、管理組合内だけで判断するのは難しいでしょう。そのため競争入札をする上では、設計事務所やコンサルティング会社のサポートが必要になります。 デメリットは、設計事務所やコンサルティング会社を利用する分の費用がかかること、提案内容（工事の方向性や耐久性・美観など）を比較できないことなどです。会社選びの前段階で設計事務所やコンサルティング会社選びが発生する点にも注意しましょう。 前回の依頼先に発注する・推薦された業者に依頼する｜簡単 前回大規模修繕を依頼した業者や、管理会社や理事が推薦する業者に依頼するのであれば、業者を選ぶ工程が発生しないため、決めるのはとても簡単です。 ただし価格競争が起きないため、費用を抑えたり、適切な価格なのか判断したりするのは難しいでしょう。また公正な判断とは言いがたいため、管理組合内で賛同や信頼を得るのも難しいかもしれません。特に新しい入居者からの賛同と信頼を得るのは難しいでしょう。 管理会社や推薦人への信頼がとても厚く、管理組合の誰もが納得できる場合に向いている方法です。 ▼合わせて読みたい▼ 外壁劣化の早期発見に向けたチェックポイントと管理体制の構築 マンション大規模修繕会社の選び方｜候補の決め方 マンション大規模修繕会社の選び方、候補の決め方において重要な点をわかりやすく解説します。 建築に携わった会社以外にも目を向ける マンションの建築に関わった会社にマンション大規模修繕を依頼すれば、依頼する会社に一定の信頼性があるため選びやすいかもしれません。しかし、建築に関わった会社でなくてもマンション大規模修繕は可能です。 マンションを建設した会社の子会社である管理会社は、親会社である建設会社を推すでしょうが、あくまで候補の1つと考え、他の会社にも目を向けましょう。 マンションの建築に関わった会社を選ぶ場合は、マンションの欠陥などを隠蔽する恐れがあります。採用率が高いため、費用も割高に設定されているかもしれません。また実際に施工するのが下請け会社の場合、仲介手数料などが密かに組み込まれる可能性が高くなります。 自社施工のマンション大規模修繕会社を選ぶ 自社施工のマンション大規模修繕会社は、抱えている職人が責任を持って施工するため、工事の品質が安定しており、仲介手数料なども発生しません。マンション大規模修繕はとても費用がかかるため、仲介手数料が1割～2割ともなると、多額の出費に繋がります。 口コミの評判などを確認する 候補のマンション大規模修繕会社については、インターネットなどで口コミを調査してみましょう。実際に利用した声をいくつも確認できれば、信憑性も高くなります。 会社の公式ページで実績や施工事例などを確認する マンション大規模修繕をおこなうような会社は、大抵公式のホームページを開設しています。ホームページ内には実績や写真付きの施工事例を公開するのが一般化しているため、会社の実績や経験を確認するのに役立ちます。 候補の会社に管理組合に向けての説明会（提案）・相談会を希望する 候補の会社には、見積り書や提案書の作成だけでなく、管理組合に向けての説明会を実施してもらいましょう。修繕会社が直接説明することで、伝達の齟齬が起こりにくく、疑問や不安におもったことはその場で質問できます。 現場責任者にも出席してもらう 説明会や相談会に営業担当者だけでなく、依頼した場合に現場責任者となる人物に出席してもらうと、より判断しやすくなります。信頼のおける人物なのか確認しましょう。 保証やアフターサービスも確認する マンションの大規模修繕においては、施工の品質だけでなく保証やアフターサービスも重要です。保証については保証期間だけでなく、内容や免責事項も確認しましょう。会社側には保証について詳しく説明する義務があるため、納得できるまで何度も質問してみてください。 見積り書に書かれた塗料や建材について調べる 見積り書に書かれた塗料や建材については、製品名や型番などでインターネット検索すれば、どのような製品なのかすぐにわかります。いくつかの会社に見積りを依頼し、使用する塗料や建材が異なる場合は、調べてみるとよいでしょう。特に機能面や耐用年数などは、重要なので確認したいところです。 マンション大規模修繕で選んではいけない｜注意したい業者の特徴 マンション大規模修繕で選んではいけない、注意したい業者の特徴についても、詳しく解説します。 管理会社や理事と密接な関係にある会社 「管理会社や理事と密接な関係にある会社＝悪質」というわけではありませんが、透明性が確保できないかぎり、信頼性や費用の妥当性の面でトラブルになる可能性があります。管理会社や理事と密接な関係にある会社は、あくまで候補の1つとし、他の会社にも目を向けましょう。 見積り書が雑でわかりにくい会社 見積り書が雑でわかりにくい会社は、何を使ってどんなことをするかを明確に提示できない会社と言っても過言ではありません。手抜き工事や水増し請求の可能性もあるため、候補から外しましょう。 安さ重視で保証内容などが心細い会社 安さだけを売りにする業者は保証内容や工事の品質が心細く、後々になってトラブルになる可能性があります。マンションの大規模修繕はその名の通り、大がかりな工事になるため、工事の品質や保証なども重要視しましょう。 「修繕ひらまつ」がご提案――失敗しないマンション大規模修繕会社選びとプロジェクト成功のために マンション大規模修繕は、資産価値の維持・向上に直結する重要な経営判断です。だからこそ、「業者選び」「比較検討」「プロセスの透明性」が経営サイドにも問われます。 修繕ひらまつは、管理組合・オーナーの皆さまが本当に納得できる修繕パートナー選定のため、相見積もり取得や競争入札サポートはもちろん、自社施工・実績公開・説明会同席・現場責任者との直接面談など、“納得感”を高める支援体制を用意しています。 修繕ひらまつが重視するのは「価格の安さ」だけでなく、見積書の透明性・保証内容・アフターサービス・現場体制・説明責任といった長期経営に直結するポイント。第三者の目線も活用し、管理会社や推薦業者に偏りすぎない“フェアな選定”を実現します。 口コミ・評判調査、製品仕様や現場責任者の資質確認、見積内容の妥当性精査、契約前のリスク抽出までプロジェクト全体を徹底サポート。 マンション大規模修繕で後悔したくない、長期的な信頼関係を築きたい -そんな方は修繕ひらまつまでぜひご相談ください。フォーム・メール・電話のほか、ショールームでもご相談をお受けしています。経営目線の安心と納得を、「修繕ひらまつ」が実現します。 ▼合わせて読みたい▼ 修繕ひらまつ｜会社案内 修繕ひらまつ｜ショールーム案内 2025年7月22日 更新
信頼できる大規模修繕会社選定における評価基準と検討手順
名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつへ！ 修繕ひらまつで営業部長をしております鈴木です。 大規模修繕は、単なる“工事発注”ではありません。建物の寿命を延ばし、資産価値を維持・向上させるための“長期経営施策”です。だからこそ、どの会社に依頼するかで10年、20年後の資産価値やランニングコストまで変わってきます。 私が現場で数多くの管理組合・オーナーの皆さんから相談を受けてきて、会社選びを間違えたことで起きた主なトラブルには、施工不良による漏水、想定外の騒音や近隣トラブル、追加費用の発生といった“後悔の典型パターン”があります。 管理組合側でも、 「積立金が限られている中で、どこまで工事範囲を設定するか」 「住民合意をどう形成するか」 「見積もりの妥当性をどう見抜くか」 など、悩みが尽きないのが実情です。オーナーが積み立ててきた大事な資金を守るためにも、“依頼先選びの失敗”は絶対に避けるべきポイントだと断言します。 私自身がこれまで多くの修繕案件に関わり、後悔しない会社選びのために押さえていただきたい評価基準や検討手順を、今回のコラムで具体的にお伝えします。単なる“価格勝負”ではなく、実績・専門性・保証体制・現場対応力まで、多角的に会社を見極めることが重要です。現場と経営、どちらの視点もバランスよく判断できるノウハウをまとめましたので、ぜひご活用ください。 会社選びが次の修繕計画、さらには資産価値まで左右する――この点を経営サイドでもっと重視すべきです。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事で減価償却するメリット、デメリットについて【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 大規模修繕会社を選ぶ際に比較すべきポイントは「価格」だけじゃない 大規模修繕は、数千万円単位のプロジェクトが当たり前。ここで会社選びを誤ると「安かろう悪かろう」の典型パターンに陥りかねません。安さ優先で発注した結果、不適切な材料で数年で外壁にひびが入りやり直し…という相談は、正直後を絶ちません。 現場対応や住民告知の甘さから駐車場や共用部利用のトラブルが起きたり、保証の不備で追加費用が発生し、結局積立金を圧迫する羽目になるケースも現実にあります。 会社選びが次の修繕計画、さらには資産価値まで左右する――この点を経営サイドでもっと重視すべきです。 見積書の内訳と透明性――“細かさ”こそ会社の本気度の証拠 正直な話「一式」や「おまかせ」表示が多い見積もりは、現場経験上トラブルの温床です。優良会社ほど、 仮設足場の㎡単価・必要期間 外壁補修は何㎡・どんな補修方法か（クラック注入、タイル張替え等） シーリングは何メートル、どのメーカー・グレードを使うか 塗装・防水の材料名、塗布回数、色番号まで具体的 それぞれの工事に何年保証が付くのか ここまで細かく書かれているものです。 特に“数量”と“材料の指定”がはっきりしているかは要チェック。追加工事や“思っていたより高くなった”リスクを減らすコツです。 施工実績と地域・物件特性への対応力――“数”だけでなく“質”を見抜く 施工実績で重要なのは「件数の多さ」より「物件の類似性」です。 築20年以上のSRC構造、駅前の中高層、地元の寒暖差・風害へのノウハウはあるか 近隣で施工した現場の写真や、担当者との面談 「こういうトラブルがあった時どう対応した？」と具体的に聞く その場しのぎでなく、実際の現場目線で答えられる会社は信頼できます。表面だけの“実績リスト”に惑わされないようにしましょう。 現場管理・品質管理体制 本当に管理ができている会社は、 週次・月次で必ず現場巡回 写真付きの進捗報告書をデータで提出 品質基準書や施工計画書のコピーを開示 日々の職長ミーティング・現場掲示板で情報共有 を当たり前にやっています。 現場に社員が「たまにしか顔を出さない」会社は、職人任せ・丸投げ傾向が強くなります。現場見学の際に「この管理帳票や写真、実際に見せてください」と頼むのが一番です。 アフターサービス・保証の内容 保証書の発行だけでなく、 どの部位が何年保証かを明記 保証条件・免責事項を最初に説明 定期点検（例：1年・3年・5年）の案内・実績 保証対象外でも、現地調査や見積もりを無料で対応してくれるか ここまでやっている会社は、万が一の時も責任感を持って動きます。トラブル発生時の対応記録（過去の実例など）も確認しておくと安心です。 トラブル・緊急対応力 本当に現場対応力の高い会社は、 工事前の住民説明会・質疑応答の開催 近隣対策（車両カバー、作業時間の制限、掲示物・チラシ配布）の徹底 工事中の緊急連絡先と専任担当の配置 台風・地震等、突発的な災害時の対応マニュアルや保険体制 まで、リスク管理を“当たり前”にしています。 逆に「連絡がつかない」「担当者がたらい回し」「保険未加入」な会社は、緊急時に後悔することが多い。 見積もり段階で「過去にトラブルが起きた際どう動いたか」をぜひ質問してみてください。 ▼合わせて読みたい▼ 長期修繕計画は必要？概要や周期の目安などを徹底解説【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 大規模修繕会社に依頼する際の流れと手順 大規模修繕工事は高額かつ長期にわたるプロジェクトです。管理組合やオーナー側で事前にプロセスを把握し、的確な準備・判断を進めることで、予算超過やトラブルの回避につながります。以下、実務レベルで押さえておきたい基本手順と注意点をまとめます。 1.相見積もりの取得と比較 まずは複数（3社以上が推奨）の修繕会社から相見積もりを取得します。ただし、単に見積もりを集めるだけでは意味がありません。 重要なのは、塗料グレード・防水工法・仕様条件などを統一し、同じ土俵で見積もりを比較することです。安さだけで業者を選ぶと、品質・保証体制が不十分な会社を掴むリスクが高まります。 条件の標準化は、管理組合の情報収集力・ディレクション力が問われるポイントです。 2.見積もり内容の精査とヒアリング 条件を揃えて見積もりを取得したら、内容の精査とヒアリングを行います。 価格が極端に安い場合は、材料グレードの低下や必須工程の省略がないか理由を必ず確認 使用材料のメーカー保証有無や保証期間も重要 ヒアリングの際は、コスト削減案や工期短縮策など、業者からの“提案力”も比較対象に 実際の修繕周期や長期コストを見据えて、単年度コストだけで判断しないことが経営的な視点では重要です。 3.提案内容・管理体制の確認 発注候補の会社には、 工事スケジュールの工程表提出 現場巡回・常駐管理の体制（担当者の資格・頻度・連絡先明示） 住民・テナント向けの説明、クレーム対応策、告知体制 などを具体的に提示させましょう。 質の高い会社は工程や管理体制が“見える化”されており、リスク管理や配慮も十分。 現場の快適性やトラブル抑止を重視した提案内容かどうかも、選定時の大きな判断材料です。 4.総合的な判断と合意形成 依頼先決定後は、選定理由や見積比較表、工事の必要性・資金計画を記載した「総会資料」を用意し、住民・所有者向け説明会を複数回実施して合意形成を進めます。 反対意見・疑問点には丁寧な説明で対応し、合意できるまで情報共有を徹底することがトラブル未然防止につながります。 実際の質疑応答や反対理由のヒアリングも、次回以降の合意形成プロセス改善に役立ちます。 5.大規模修繕開始 工事開始前には、掲示板・回覧板・告知書などを活用した情報周知が必須です。 管理員や清掃員とのスケジュール共有 共用部や機械室などの鍵管理・立会い調整 工事中は、定例会議への参加・工事進捗の逐次確認・クレーム対応指示など、管理組合の実務が多岐にわたります。 工事完了後は、完了検査への立ち合い、竣工図や保証書・工事写真台帳の受領、工事報告会でのフィードバック共有までを行い、次回修繕に向けた資料・ノウハウを蓄積してください。 ▼合わせて読みたい▼ 管理組合における修繕積立金不足問題とリスクマネジメントの実務 修繕ひらまつが提案する―経営リスクを抑える大規模修繕会社選定と運営体制構築のご相談はお気軽に 大規模修繕会社の選定から合意形成、工事運営まで、管理組合や法人オーナーが直面する実務負担と経営リスクは想像以上に大きいものです。 「どこまで工事範囲を設定するか」 「積立金が不足しているなか資金計画をどう組むか」 「見積もりが妥当かどうか見極めたい」 といった課題は、管理組合の多くが必ず経験します。修繕ひらまつでは、これまでの豊富な現場サポート経験をもとに、“現場と経営の両輪”で最適解を一緒に考え、実践的な助言を提供しています。 ポイントは、“価格”だけでなく施工管理体制・アフター保証・現場対応力まで多角的に評価すること。複数社の比較検討から資料作成・総会合意・工事運営のフォローまで、組織運営の実務プロセスもサポート可能です。また、急な仕様変更や想定外のトラブルが発生した場合にも、リスクヘッジ策や迅速な調整方法を具体的にご案内します。 経営判断・意思決定でお困りの管理組合・オーナーの皆様へ。 修繕ひらまつでは、お問い合わせフォーム・メール・お電話はもちろん、ショールームでの個別相談も承ります。自社の状況や現場課題に即した具体策がほしい方、今まさに会社選びや稟議通過に悩まれている方は、ぜひ一度修繕ひらまつまでご相談ください。 現場経験に基づいたBtoB向けの専門ノウハウで、資産価値の維持・向上に向けたパートナーとしてサポートいたします。 2025年7月10日 更新
マンションの劣化度セルフチェックのやり方をご紹介！【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】
建物も人間と同じように歳をとり、日々劣化していきます。この劣化が目に見えて顕れてくるのは、一般的に新築から10年以上が経過した頃からです。そして、建物の大規模修繕の周期は通常12年から15年と言われています。建物が劣化すると、その寿命が短くなり、資産価値が低下し、住環境の品質も悪化する可能性が高まります。ここでは、建物の劣化について詳しく見ていきましょう。 建物の劣化とは？ 建物の劣化とは、外部要因や経年劣化により、建物の構造や外観に問題が生じる現象のことを指します。劣化は様々な形で現れ、その影響は建物全体に及びます。では、具体的にどのような劣化があるのか、詳細に見ていきましょう。 1. 下地のひび割れ 建物の壁面にひび割れが現れることは一般的です。これは躯体自体の収縮や建物の挙動から発生します。しかし、このひび割れが放置されると、炭酸ガスや雨水が侵入し、躯体内部の鉄筋の腐食や中性化を促進させる可能性があります。これが進行すると、鉄筋の爆裂や漏水などの建物の構造的な問題につながる可能性があります。早急な対応が必要です。 2. 塗膜の劣化 建物の外壁には塗膜が施されていますが、時間とともに劣化します。紫外線の影響などにより、塗膜の光沢が低下し、色あせが生じます。また、紫外線によるチョーキングと呼ばれる現象では、塗膜が粉化し、耐候性が低下します。これらの劣化は建物の外観や保護機能に悪影響を及ぼすため、定期的な塗り替えが必要です。 3. 塗膜の汚染 建物の外壁は雨水や汚れにさらされます。雨水が流れる際に塵埃が壁面に付着し、一般的な汚染が発生します。これはある程度不可避的ですが、汚染防止型の塗料が開発されており、現象を緩和する方法が存在します。 4. 微生物汚染 湿気の逃げにくい部位では、かびや藻が発生し、建物が汚れます。これは美観を損ねるだけでなく、健康にも影響を及ぼす可能性があります。防かび・防藻型の塗料の使用により、この現象を抑制することができます。 5. 下地の劣化 特にRC構造の部位では、コンクリート内部のアルカリ成分が析出し、中性化が進行することがあります。早急な対応が必要です。 6. タイルの劣化 外壁にタイルが使用されている場合、劣化が生じることがあります。塵埃や漏水などが原因となり、塗膜の浮きなどが見られることもあります。入念なチェックが必要です。 7. シーリング材の劣化 建物内部の目地部には伸縮性のあるシーリング材が使用されています。しかし、時間が経つと固化や風化が進行し、防水性能が低下します。これが放置されると、漏水や鉄筋の腐食の原因となります。 8. 鉄部の劣化 建物の外部鉄骨階段や手摺は錆の発生が見られることがあります。錆止め塗装が必要です。 9. 防水の劣化 最上部にゴム製のシートやウレタン塗膜防水が施されていますが、これも劣化します。防水性能が低下すると、漏水や鉄筋の腐食が起こる可能性があります。 建物の劣化は放置すればその進行が速まり、建物の寿命を縮めます。建物の資産価値を守り、快適な住環境を維持するためには、定期的なチェックとメンテナンスが不可欠です。劣化箇所を早期に発見し、適切に対処することが、建物の長寿命と良好 これらの項目をもとにマンション劣化度セルフチェックシートを下記に掲載しております。当たはまる部分にチェックを入れていただき、その数が５個以上なら一度詳しい調査をした方が良いでしょう。オーナー様の大切な建物を健康な状態に保つためにぜひ活用してください。 外壁 ひび割れが何ヵ所か見られる □ 塗装面を指でこするとチョークのような粉がつく □ 手摺の部分に水垂れのような汚れがある □ 外壁にコケや藻が発生している □ タイル 外壁タイル面に白い汚れがある □ 外壁タイルに浮き、または割れが生じている □ シーリング シーリングを触った時に弾力がない □ シーリングに亀裂が入っている。 □ 鉄部 鉄部に錆が生じている。 □ 防水層 屋上・バルコニーの防水面にひび割れ、または捲れがある。 □ 2023年10月3日 更新我社は、経営理念を『三方喜し』と定めています。お客様の要望を、我々修繕ひらまつが提案・手配・工事管理をして、HRF会の職人さんがその技を尽くして実現し、お客様に喜んで頂く。それが我々の喜びです。という想いで創りました。
三方喜しとは、お客様の希望を叶えることで“喜んでいただく”こと、工事を担当した職人が持てる技術を十分に発揮し“喜んで”仕事ができること、そして私たち修繕ひらまつはお客様に喜んでいただけることで、弊社の存在意義を実感できる“喜び”、いつもこれら三つの喜びがあるということです。
これからも「三方喜し」の理念のもと、お客様満足度NO.1を目指してまいります。
この度、名古屋市にショールームを構えさせていただきました。
是非、お気軽にショールームにお越しください。
株式会社平松建工
代表取締役 平松 利彦
大規模修繕・マンション修繕
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- 修繕ひらまつ ショールーム 〒468-0015 愛知県名古屋市天白区原4丁目205アビタマルフク1F
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