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マンション大規模修繕の減価償却の考え方と経理処理｜法人の節税ポイント

大規模修繕はマンションを維持する上で重要なメンテナンスですが、けして安くない費用がかかるため、経理処理の方法や節税に関する知識も必要です。 経理処理の方法は大きく分けると「資本的支出」と「修繕費」の2種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。減価償却をしたい場合は資本的支出となりますが、本当に資本的支出が相応しいのかは、状況によって異なるでしょう。 今回は「マンション大規模修繕の減価償却の考え方と経理処理」と題し、節税ポイントなどを詳しく解説しますので、参考にしてみてください。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事で減価償却するメリット、デメリットについて【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 資本的支出（減価償却）で計上するメリット・デメリット 資本的支出（減価償却）で計上するメリットとデメリットは以下の通りです。もっとも大きなポイントは、減価償却により分割して計上することにメリットを感じるかとなります。 減価償却とはそもそも何か 減価償却とは、長期間にわたって使える資産（建物・機械・車・設備など）の購入や修繕にかかった費用を、その資産の使用期間に分けて少しずつ費用として計上する会計処理のことを指します。 減価償却による分割計上（メリット） 資本的支出は耐用年数に応じて減価償却で分割計上できるため、単年度に大きな費用が集中しません。分割することで長期間にわたり節税することが可能となります。 資産価値の計上ができる（メリット） 大規模修繕によって耐用年数が延びたり機能が向上したりするならば、固定資産として計上することで、建物の資産価値が上昇します。また支出が単年度の大きな赤字にならず、資産側に振り替わるため、短期的な見た目の健全性が保たれるでしょう。 一括費用化を避けられる（メリット） 法人や事業としてマンションを保有している場合、修繕費を一括計上するとその期の利益を大幅に減らします。資本的支出なら複数年に分けて費用化でき、利益の急激な変動を防げるでしょう。 減価償却で費用化が遅れる（デメリット） まとめて出費する場合でも、会計上は複数年に分割して経費計上するため、短期的には利益が減らず、節税効果が限定的となります。マンションの管理組合の場合、今期の収支が修繕費として反映されにくいでしょう。 税務判断が難しい場合もある（デメリット） 大規模修繕が資本的支出として計上すべきなのか、それとも修繕費として計上すべきかの判断はグレーゾーンが多く、誤ると税務調査で否認され、追徴課税になる可能性があります。証拠となる書類（設計書・見積書・工事内容の明細）を残しておかないと説明が困難なので注意しましょう。 現金流出とのズレによる資金ショート（デメリット） 会計上は分割されていても、支払いは工事完了時に一括になるケースが多く、キャッシュフローの管理を誤ると資金繰りが厳しくなるかもしれません。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事の見積もりを取るときの注意事項について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 修繕費で計上するメリット・デメリット 修繕費で計上するメリット・デメリットは以下の通りです。大きなポイントは1度に計上することに対してメリットを感じるかどうかとなります。 費用を一度に計上できる（メリット） 工事完了時に全額を当期の費用とできるため、減価償却のような分割計上の手間がありません。特に法人所有の物件では、その期の利益を圧縮でき、節税効果がすぐに出るでしょう。 経理処理が資本的支出よりシンプル（メリット） 資本的支出かどうかの判断を避けられる場合があり、減価償却の計算や耐用年数の設定も扶養です。管理組合にとっては、修繕積立金を使って支出をその年度の収支に反映という形になるため、現金の出入りと会計上の費用計上時期が一致し、資金管理がしやすくなります。全体像の把握や住民への説明も簡単になるでしょう。 大きな赤字計上の可能性（メリット） 大規模修繕を一括費用化すると、その年度の収支が大幅な赤字になる可能性が高くなります。管理組合の決算書を見ると極端な収支変動があり、長期的な収支計画が見えにくくなるかもしれません。 節税効果が一時的（デメリット） 法人では当期の節税ができても、翌期以降は節税効果がなくなります。結果として数字上の翌期以降の利益が急増し、今期に比べ税金も高くなるでしょう。 税務否認のリスク（デメリット） 実際には耐用年数を延ばすような大規模改良なのに修繕費として計上すると、税務調査で資本的支出に分類され、さかのぼって減価償却計算をやり直す必要が出る場合もあります。 また、修繕によって実質的に建物価値が上がっても、資産計上しないため会計上の資産額は増えません。財務諸表上は「現金減・費用増」となるだけです。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕で使える補助金・助成金の種類と探し方【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 マンション・アパートの大規模修繕における節税のコツ マンション・アパートの大規模修繕における節税のコツは以下の通りです。いずれも重要なポイントなので、できるだけ多く実施することをオススメします。 長期的な修繕計画を立てる 大規模修繕をおこなうにあたって、何もかもまとめて1度におこなうのではなく、複数年に分割しておこなった方が短期的で大幅な支出を抑えられます。また「今期は資本的支出にできる修繕をおこなう」「翌期は修繕費として計上できる修繕をおこなう」といったように、経理上の観点から分けることで、会計処理もシンプルになるでしょう。 支払い時期を調整する 節税効果を高めるためには、支払い時期を調整することも重要です。資本的支出（減価償却）の場合は、翌期以降も節税効果を受けられるためます。修繕費で計上する場合は、課税所得が多い年度に大規模修繕の支払いをおこなえば、節税効果が大きくなり税負担も減らせるでしょう。 税務処理を意識した見積りをおこなう 修繕内容が曖昧だと、税務調査に引っかかる可能性があります。見積りの段階で大規模終戦の具体的な目的や内容を詳しく記載してもらいましょう。業者に相談して費用の区分を設定するのも1つの方法です。 税理士や大規模修繕のコンサルタントを活用する 税務処理の判断が難しい場合は、税理士や大規模修繕のコンサルタントを活用しましょう。どちらも雇う費用が発生しますが、税務処理や大規模修繕の計画が立てやすくなります。まずは彼らに頼って方法を学び、いずれ自走するというのも1つの方法です。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕におけるコンサルタント活用法と業務内容の全体像 資本的支出or修繕費、どちらで計上すべきか 資本的支出と修繕費のどちらで計上すべきか迷う場合もあるでしょう。資本的支出が好ましいケースを修繕費が好ましいケースを紹介しますので参考にしてみてください。 資本的支出が好ましいケース 大規模修繕の金額が非常に大きく、修繕費で一括計上すると当期の収支が極端に悪化する場合は、資本的支出が向いています。減価償却で複数年に分割して費用化し、決算書の利益を安定させるとよいでしょう。 利益をあまり圧縮したくない場合も資本的支出が向いています。利益を残して金融機関の評価を高く保ちたい場合や、節税よりも自己資本比率や利益率を重視する場合は資本的支出の方がよいでしょう。 修繕費が好ましいケース 当期の利益が多く、税金を大幅に減らしたい場合は修繕費での計上が向いています。修繕費なら全額をその年の経費にできるため、即時に節税効果を感じられるでしょう。 経理処理をシンプルにしたい場合も修繕費での計上が向いています。現金支出と会計上の費用計上が一致するため、計算が簡単になるでしょう。減価償却のような複雑な計算や資産管理を避けられます。 マンション大規模修繕の経理処理はリフォームウイングに相談！減価償却と修繕費の違いを理解して賢く節税 マンションやアパートの大規模修繕は高額になりやすいため、経理処理をどうするかが大きな節税ポイントになります。経理処理には「資本的支出（減価償却）」と「修繕費」の2種類があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。資本的支出なら費用を複数年に分割して計上でき、利益の急激な変動を防ぎつつ資産価値を高められる反面、短期的な節税効果は限定的です。一方、修繕費なら当期に全額を計上でき、即時の節税効果を得られる反面、翌期以降の税負担が増えるリスクがあります。 どちらで計上すべきかは工事の内容や法人の収支状況によって変わるため、安易な判断は危険です。税務調査で否認されるリスクを避けるには、工事内容の明細や見積書を残し、税理士や修繕コンサルタントに相談するのが賢明です。特に資本的支出か修繕費か迷う場合は、長期的な修繕計画や資金繰りも含めて検討する必要があります。 修繕ひらまつでは、税務判断を意識した見積もり作成や、大規模修繕に関する資本的支出・修繕費の判断ポイントについても専門的にサポート可能です。複数年に分けた修繕計画や補助金の活用なども含め、法人の節税対策として最適なご提案をいたします。まずはお問い合わせフォーム、メール、お電話、またはショールームでのご来店からお気軽にご相談ください。リフォームウイングが、大規模修繕の経理処理を含めた安心の住まいづくりをサポートします。 2025年8月15日 更新