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大規模修繕に関するマメ知識やイベントなど最新情報をお届けします！

信頼できる大規模修繕会社選定における評価基準と検討手順

名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつへ！ 修繕ひらまつで営業部長をしております鈴木です。 大規模修繕は、単なる“工事発注”ではありません。建物の寿命を延ばし、資産価値を維持・向上させるための“長期経営施策”です。だからこそ、どの会社に依頼するかで10年、20年後の資産価値やランニングコストまで変わってきます。 私が現場で数多くの管理組合・オーナーの皆さんから相談を受けてきて、会社選びを間違えたことで起きた主なトラブルには、施工不良による漏水、想定外の騒音や近隣トラブル、追加費用の発生といった“後悔の典型パターン”があります。 管理組合側でも、 「積立金が限られている中で、どこまで工事範囲を設定するか」 「住民合意をどう形成するか」 「見積もりの妥当性をどう見抜くか」 など、悩みが尽きないのが実情です。オーナーが積み立ててきた大事な資金を守るためにも、“依頼先選びの失敗”は絶対に避けるべきポイントだと断言します。 私自身がこれまで多くの修繕案件に関わり、後悔しない会社選びのために押さえていただきたい評価基準や検討手順を、今回のコラムで具体的にお伝えします。単なる“価格勝負”ではなく、実績・専門性・保証体制・現場対応力まで、多角的に会社を見極めることが重要です。現場と経営、どちらの視点もバランスよく判断できるノウハウをまとめましたので、ぜひご活用ください。 会社選びが次の修繕計画、さらには資産価値まで左右する――この点を経営サイドでもっと重視すべきです。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事で減価償却するメリット、デメリットについて【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 大規模修繕会社を選ぶ際に比較すべきポイントは「価格」だけじゃない 大規模修繕は、数千万円単位のプロジェクトが当たり前。ここで会社選びを誤ると「安かろう悪かろう」の典型パターンに陥りかねません。安さ優先で発注した結果、不適切な材料で数年で外壁にひびが入りやり直し…という相談は、正直後を絶ちません。 現場対応や住民告知の甘さから駐車場や共用部利用のトラブルが起きたり、保証の不備で追加費用が発生し、結局積立金を圧迫する羽目になるケースも現実にあります。 会社選びが次の修繕計画、さらには資産価値まで左右する――この点を経営サイドでもっと重視すべきです。 見積書の内訳と透明性――“細かさ”こそ会社の本気度の証拠 正直な話「一式」や「おまかせ」表示が多い見積もりは、現場経験上トラブルの温床です。優良会社ほど、 仮設足場の㎡単価・必要期間 外壁補修は何㎡・どんな補修方法か（クラック注入、タイル張替え等） シーリングは何メートル、どのメーカー・グレードを使うか 塗装・防水の材料名、塗布回数、色番号まで具体的 それぞれの工事に何年保証が付くのか ここまで細かく書かれているものです。  特に“数量”と“材料の指定”がはっきりしているかは要チェック。追加工事や“思っていたより高くなった”リスクを減らすコツです。 施工実績と地域・物件特性への対応力――“数”だけでなく“質”を見抜く 施工実績で重要なのは「件数の多さ」より「物件の類似性」です。 築20年以上のSRC構造、駅前の中高層、地元の寒暖差・風害へのノウハウはあるか 近隣で施工した現場の写真や、担当者との面談 「こういうトラブルがあった時どう対応した？」と具体的に聞く その場しのぎでなく、実際の現場目線で答えられる会社は信頼できます。表面だけの“実績リスト”に惑わされないようにしましょう。 現場管理・品質管理体制 本当に管理ができている会社は、 週次・月次で必ず現場巡回 写真付きの進捗報告書をデータで提出 品質基準書や施工計画書のコピーを開示 日々の職長ミーティング・現場掲示板で情報共有 を当たり前にやっています。  現場に社員が「たまにしか顔を出さない」会社は、職人任せ・丸投げ傾向が強くなります。現場見学の際に「この管理帳票や写真、実際に見せてください」と頼むのが一番です。 アフターサービス・保証の内容 保証書の発行だけでなく、 どの部位が何年保証かを明記 保証条件・免責事項を最初に説明 定期点検（例：1年・3年・5年）の案内・実績 保証対象外でも、現地調査や見積もりを無料で対応してくれるか ここまでやっている会社は、万が一の時も責任感を持って動きます。トラブル発生時の対応記録（過去の実例など）も確認しておくと安心です。 トラブル・緊急対応力 本当に現場対応力の高い会社は、 工事前の住民説明会・質疑応答の開催 近隣対策（車両カバー、作業時間の制限、掲示物・チラシ配布）の徹底 工事中の緊急連絡先と専任担当の配置 台風・地震等、突発的な災害時の対応マニュアルや保険体制 まで、リスク管理を“当たり前”にしています。 逆に「連絡がつかない」「担当者がたらい回し」「保険未加入」な会社は、緊急時に後悔することが多い。  見積もり段階で「過去にトラブルが起きた際どう動いたか」をぜひ質問してみてください。 ▼合わせて読みたい▼ 長期修繕計画は必要？概要や周期の目安などを徹底解説【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 大規模修繕会社に依頼する際の流れと手順 大規模修繕工事は高額かつ長期にわたるプロジェクトです。管理組合やオーナー側で事前にプロセスを把握し、的確な準備・判断を進めることで、予算超過やトラブルの回避につながります。以下、実務レベルで押さえておきたい基本手順と注意点をまとめます。 1.相見積もりの取得と比較 まずは複数（3社以上が推奨）の修繕会社から相見積もりを取得します。ただし、単に見積もりを集めるだけでは意味がありません。 重要なのは、塗料グレード・防水工法・仕様条件などを統一し、同じ土俵で見積もりを比較することです。安さだけで業者を選ぶと、品質・保証体制が不十分な会社を掴むリスクが高まります。 条件の標準化は、管理組合の情報収集力・ディレクション力が問われるポイントです。 2.見積もり内容の精査とヒアリング 条件を揃えて見積もりを取得したら、内容の精査とヒアリングを行います。 価格が極端に安い場合は、材料グレードの低下や必須工程の省略がないか理由を必ず確認 使用材料のメーカー保証有無や保証期間も重要 ヒアリングの際は、コスト削減案や工期短縮策など、業者からの“提案力”も比較対象に 実際の修繕周期や長期コストを見据えて、単年度コストだけで判断しないことが経営的な視点では重要です。 3.提案内容・管理体制の確認 発注候補の会社には、 工事スケジュールの工程表提出 現場巡回・常駐管理の体制（担当者の資格・頻度・連絡先明示） 住民・テナント向けの説明、クレーム対応策、告知体制 などを具体的に提示させましょう。 質の高い会社は工程や管理体制が“見える化”されており、リスク管理や配慮も十分。 現場の快適性やトラブル抑止を重視した提案内容かどうかも、選定時の大きな判断材料です。 4.総合的な判断と合意形成 依頼先決定後は、選定理由や見積比較表、工事の必要性・資金計画を記載した「総会資料」を用意し、住民・所有者向け説明会を複数回実施して合意形成を進めます。 反対意見・疑問点には丁寧な説明で対応し、合意できるまで情報共有を徹底することがトラブル未然防止につながります。 実際の質疑応答や反対理由のヒアリングも、次回以降の合意形成プロセス改善に役立ちます。 5.大規模修繕開始 工事開始前には、掲示板・回覧板・告知書などを活用した情報周知が必須です。 管理員や清掃員とのスケジュール共有 共用部や機械室などの鍵管理・立会い調整 工事中は、定例会議への参加・工事進捗の逐次確認・クレーム対応指示など、管理組合の実務が多岐にわたります。 工事完了後は、完了検査への立ち合い、竣工図や保証書・工事写真台帳の受領、工事報告会でのフィードバック共有までを行い、次回修繕に向けた資料・ノウハウを蓄積してください。 ▼合わせて読みたい▼ 管理組合における修繕積立金不足問題とリスクマネジメントの実務 修繕ひらまつが提案する―経営リスクを抑える大規模修繕会社選定と運営体制構築のご相談はお気軽に 大規模修繕会社の選定から合意形成、工事運営まで、管理組合や法人オーナーが直面する実務負担と経営リスクは想像以上に大きいものです。 「どこまで工事範囲を設定するか」 「積立金が不足しているなか資金計画をどう組むか」 「見積もりが妥当かどうか見極めたい」 といった課題は、管理組合の多くが必ず経験します。修繕ひらまつでは、これまでの豊富な現場サポート経験をもとに、“現場と経営の両輪”で最適解を一緒に考え、実践的な助言を提供しています。 ポイントは、“価格”だけでなく施工管理体制・アフター保証・現場対応力まで多角的に評価すること。複数社の比較検討から資料作成・総会合意・工事運営のフォローまで、組織運営の実務プロセスもサポート可能です。また、急な仕様変更や想定外のトラブルが発生した場合にも、リスクヘッジ策や迅速な調整方法を具体的にご案内します。 経営判断・意思決定でお困りの管理組合・オーナーの皆様へ。 修繕ひらまつでは、お問い合わせフォーム・メール・お電話はもちろん、ショールームでの個別相談も承ります。自社の状況や現場課題に即した具体策がほしい方、今まさに会社選びや稟議通過に悩まれている方は、ぜひ一度修繕ひらまつまでご相談ください。 現場経験に基づいたBtoB向けの専門ノウハウで、資産価値の維持・向上に向けたパートナーとしてサポートいたします。 2025年7月10日 更新

大規模修繕会社選び大規模修繕の豆知識

最新動向を踏まえた大規模修繕費用の相場分析と実践的予算計画

名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつへ！ 修繕ひらまつで営業部長をしております鈴木です。 マンション管理組合や法人オーナーにとって、大規模修繕は中長期の資産価値維持および健全な管理運営に不可欠な業務です。近年の大規模修繕を取り巻く環境としては、資材価格・人件費の高騰による予算不足や、急な一時金徴収の必要性に直面する事例が増加傾向にあります。これらの課題は管理組合の経営リスクを高める要因であり、計画的な資金管理と合意形成プロセスの強化が求められます。 本稿では、最新の大規模修繕費用の相場データや、実際の補助金・助成金の活用事例、予算策定の実践ポイント、区分所有者向け資料の作成ノウハウなど、管理組合・オーナーが直面する実務課題の解決に直結する情報を解説します。 予算計画から合意形成まで、組織運営の現場目線で実践的なヒントをご提案します。 ▼合わせて読みたい▼ マンション管理組合が直面する大規模修繕の課題とリスク低減策 大規模修繕とは？愛知県のマンション・ビルに必要不可欠な工事 マンションやビルを適切に維持管理する上で、大規模修繕は資産価値の維持・向上および建物機能の長期保全に不可欠な業務です。 愛知県における大規模修繕の現状としては、近年の資材価格・人件費の高騰により、従来計画を大きく上回る予算不足や急な一時金徴収が必要となる事例が増加傾向にあります。管理組合やオーナーにとっては、計画的な予算確保と定期的な費用見直しが重要な経営課題となっています。 愛知県の大規模修繕費用の最新相場（2025年版） 2025年時点での愛知県内の大規模修繕工事費用は、2023年比で1.1〜1.2倍に上昇しており、㎡単価は12,000〜18,000円程度が一般的です。特に名古屋市中心部では15,000〜18,000円/㎡と高値圏で推移しています。 戸数別では20戸未満で700〜1,500万円、20〜50戸で1,500〜4,000万円、50戸超で3,000〜7,000万円超が想定相場です。戸数増加に伴い総額も増加するため、物件規模に応じた精緻な予算計画が求められます。 主な大規模修繕工事項目とその意義 大規模修繕に含まれる主な施工内容と目的は下記の通りです。 タイル外壁の浮き補修：外壁落下事故防止・耐久性向上・美観維持 シーリング打ち替え：雨漏り・浸水リスク低減、建物内部の劣化抑制 屋上・バルコニーのウレタン塗膜防水：台風・豪雨対応、建物内部漏水対策 鉄部塗装（階段、手摺、玄関扉等）：腐食・破損防止、長期使用・共用部美観維持 駐車場ライン引き直し・アスファルト補修：利用者の安全性・利便性向上、資産価値維持 特に愛知県のように寒暖差や台風・ゲリラ豪雨の影響が大きいエリアでは、外壁や防水、鉄部塗装の劣化進行が早まる傾向があります。立地・気候条件を踏まえた工事項目の優先順位付けと、適切な周期での大規模修繕実施が安定経営の要となります。 タイル外壁の浮き補修 タイル外壁の浮き・剥離補修は、大規模修繕における重要な工事項目です。劣化部位を精確に特定し、エポキシ樹脂等を注入固定することで、外壁落下事故のリスクを抑制し、構造体の耐久性を向上させます。併せて美観も維持できるため、資産価値保全の観点でも効果的です。 シーリング打ち替え工事 目地やサッシ廻りのシーリングは経年劣化によるひび割れ・硬化が発生しやすく、放置すれば雨漏りや浸水リスクが高まります。定期的な打ち替え工事を実施することで、外壁・サッシ間からの浸水を抑止し、建物内部の劣化防止および長寿命化につながります。 屋上・バルコニーのウレタン塗膜防水 屋上・バルコニー等は防水層の劣化により雨水侵入リスクが高まります。特に台風やゲリラ豪雨が多い地域では、ウレタン塗膜防水の再施工が建物内部への漏水対策として不可欠です。適切な防水施工により建物全体の耐候性・防水性が向上します。 鉄部塗装（階段、手摺、玄関扉等） 鉄部はサビ・腐食が進行すると構造物の強度低下や破損を招く恐れがあります。大規模修繕においては防錆処理および塗装を施し、共用部の美観維持と安全性向上、長寿命化を実現します。 駐車場ライン引き直し・アスファルト補修 駐車場のライン消失や舗装劣化は利用者の安全性・利便性低下につながります。大規模修繕時にライン引き直し・アスファルト補修を実施することで、利用者満足度の向上、安全管理および施設全体の資産価値維持に寄与します。 ▼合わせて読みたい▼ マンションの劣化度セルフチェックのやり方をご紹介！【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 大規模修繕の見積もりは“コスト管理とリスク回避”の要―鈴木が考える失敗しないポイント 大規模修繕のコスト最適化や品質確保は、最初の見積もり段階からすでに始まっています。見積もりを軽視すると、余計なコスト負担やトラブルリスクが膨らみます。ここでは、管理組合やオーナーさまに必ず押さえていただきたいポイントをまとめます。 1.見積もりは最低でも3社以上から取得 これは鉄則です。1社だけで判断すると、相場から外れた高値づかみや“いつも同じ顔ぶれ”でのなあなあ発注に繋がりがちです。複数社から取ることで価格競争が生まれ、業者側も適正価格を提示せざるを得なくなります。私自身、見積もりを3〜5社並べて見比べることが、結局いちばん納得感のある契約につながると感じています。 2.比較条件を揃えることが重要 「同じ外壁塗装」といっても、使う塗料の種類や耐久グレード、保証年数で大きく価格が変わります。比較条件がバラバラだと、どれが本当にコストパフォーマンスが良いのか分かりません。必ず仕様や工事項目、保証内容まで揃えて比較してください。 3.見積書の内訳も必ずチェック 金額の合計だけを見て終わり、はNGです。㎡単価・材料費・人工費などの内訳がしっかり記載されているか。内訳の不明点は業者にどんどん質問すべきです。私は現地で内訳を突っ込んで聞き、余分な項目や過剰見積もりを削減した経験が何度もあります。 4.工事期間・支払い条件・アフター保証も要チェック 価格だけでなく、工事期間や支払い条件、アフターサービス内容も比較しましょう。工期が長引けば住民からクレームが出やすくなり、短すぎると手抜き工事のリスクが増します。支払い条件や保証内容も、実際にトラブルが起きた時の安心材料になります。 5.“安すぎる”見積もりには注意する 私が強く言いたいのはここです。相場より安すぎる業者は、工程を省略したり手抜き工事に走る可能性が高い。過去に「安さで決めたら、後から大規模な補修が必要になった」という相談は後を絶ちません。大事なのは“安さ”より“適正価格と信頼性”です。しっかり比較した上で、妥当な価格で発注すれば、資産価値の維持にもつながります。 予算計画・稟議資料作成の“通るコツ” 大規模修繕を進めるとき、稟議をどう通すかは管理組合・オーナーの皆さんにとって最大のハードルです。書類一つで否決・先送り、逆にしっかり準備すればすんなり可決、両方見てきました。私自身、稟議資料づくりには「数字と根拠」をどれだけ“見える化”できるかがポイントだと痛感しています。 愛知県の㎡単価相場・戸数別相場を必ず記載  稟議書には、最新の㎡単価相場や戸数別・規模別の大まかな費用を数値で載せることが鉄則です。「ウチの物件はこれくらいかかる」「近隣の類似マンションではこれだけの予算が必要だった」といったデータを盛り込むことで、オーナーや理事会に“相場の納得感”を持ってもらえます。 修繕積立金残高・不足額、一時金や借入の有無を明記  どこまで積立ができていて、何が足りないのか。その数字を正直に、シンプルに記載しましょう。一時金徴収が必要なら「いくら必要か・分割の可否」、借入の予定があるなら「返済期間・条件」まで細かく載せることで、曖昧な部分を極力なくします。理事会やオーナーも、“数字の根拠”があれば前向きな判断がしやすくなります。 修繕延期のリスクも“見える化”して伝える  修繕を先送りした場合、どういうリスクがあるか。現場目線では、シーリングのひび割れ、屋上防水の劣化、コンクリ中性化による鉄筋腐食などを例示して具体的に書くと「ここで止めないといけない理由」が伝わります。リスクを数字や写真、過去の事例で示すと、稟議書の説得力がまったく違ってきます。 補助金・助成金の活用可能性も盛り込む  今は愛知県でも省エネ改修やバリアフリー、長期優良住宅リフォーム推進など、さまざまな補助金制度が使えます。条件や上限額、申請時期もできる限り書き込み、「稟議可決後すぐに申請できる体制」を事前に整えておくと、実務担当者として評価されるはずです。 ▼合わせて読みたい▼ 長期修繕計画は必要？概要や周期の目安などを徹底解説【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 大規模修繕・予算策定の悩みは「修繕ひらまつ」へ――現場目線で実務を徹底サポート 大規模修繕の費用高騰や予算計画、稟議の通し方に頭を抱える管理組合・オーナー様は年々増えています。実際、現場では資材・人件費の上昇、急な一時金徴収、合意形成の難しさなど、表には出にくい課題が山積みです。 私たち「修繕ひらまつ」は、こうした現場のリアルな課題に対し、最新の相場データと地域事例をもとに、“数字と根拠”で納得できる予算案づくりを一緒に進めます。 ご要望があれば、愛知県の最新相場・補助金情報・実際の見積もり比較や稟議書作成も徹底サポート。築年数・戸数・積立金残高から逆算した最適な修繕案を、多角的にご提案いたします。稟議書の説得力アップや所有者向け説明会の運営もお任せください。 ご相談は問い合わせフォーム、メール、お電話、またはショールームで随時受付中です。実務で困った時は、「修繕ひらまつ」まで、まずは一度ご相談ください。 ▼合わせて読みたい▼ 修繕ひらまつ｜会社案内 修繕ひらまつ｜ショールーム案内 2025年7月8日 更新

大規模修繕の豆知識管理組合関連

管理組合における修繕積立金不足問題とリスクマネジメントの実務

名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつへ！ 修繕ひらまつで営業部長をしております鈴木です。 マンションの大規模修繕は、資産価値の維持および良好な住環境の確保に不可欠な業務ですが、昨今「修繕積立金不足」に直面する管理組合が増加しています。近年は資材価格や人件費の高騰を背景に、当初の計画通りに積立を行っていても資金が不足し、様々な課題やトラブルに発展するケースが目立ちます。 修繕積立金が不足した場合、計画通りに修繕工事を実施できず、マンションの物的劣化や資産価値の低下、居住年数の短縮といったリスクが顕在化します。長期的な資産維持を図るためには、修繕積立金を十分に確保し、適切なタイミングで修繕を実施する資金計画が欠かせません。しかし、実際には積立金不足のため修繕計画に支障をきたす管理組合も少なくありません。 本稿では、管理組合や法人オーナーの実務担当者向けに、最新の修繕費用相場の動向分析、不足時の具体的な対応策、さらに区分所有者への説明や合意形成を円滑に進めるためのポイントについて解説します。 ▼合わせて読みたい▼ マンション修繕箇所の重要度ランキング【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 修繕積立金不足が招くリスクと発生時の影響 修繕積立金が不足すると、以下のような深刻なリスクやトラブルが発生する可能性があります。 必要な修繕工事が計画通り実施できない 一時金徴収を巡り、区分所有者間で対立が生じる 修繕未実施による建物・敷地の資産価値低下 滞納者増加による管理不全、組合運営の混乱 積立金不足が長期化すると、管理不全に陥り、最終的にはマンションの機能停止や「マンション破綻」に至るケースも報告されています。 管理組合や法人オーナーは、早期に資金不足の兆候を把握し、具体的なリスクマネジメント策を講じる必要があります。 修繕積立金の相場と徴収方式 修繕積立金の水準は立地・築年数・戸数・修繕範囲によって異なります。国土交通省「令和5年度マンション総合調査」では、全国平均で月額13,000円前後となっています。特に築20年以上の物件では、外壁塗装・屋上防水・給排水管更新などの大規模修繕で、1戸あたり100万円を超える支出が発生する場合もあります。 徴収方式は、毎月一定額を積み立てる「均等積立方式」と、築年数の進行に合わせて段階的に積立額を増額する「段階増額方式」の2種類が主流です。管理組合は、自組合の資金状況や長期修繕計画を踏まえ、最適な徴収方法を検討することが求められます。 長期的な資金計画と定期的な見直しの重要性 修繕積立金の適切な水準を維持し続けるためには、単に相場や一般的な徴収方式に頼るだけでなく、各マンションごとに現状の建物状況や将来的な修繕ニーズを継続的に分析し、長期修繕計画を定期的に見直すことが不可欠です。 資材価格や人件費の高騰、設備の老朽化や法改正など、環境の変化に応じて必要な費用が大きく変動するケースもあるため、実態に合った積立金設定が求められます。 さらに、区分所有者への十分な情報提供と合意形成を行うことで、急な追加負担や資金不足リスクを未然に防ぐことができます。定期的なコンサルティングや専門家の意見を取り入れながら、持続可能な資金運営体制を構築することが管理組合の責務です。 ▼合わせて読みたい▼ マンション管理組合が直面する大規模修繕の課題とリスク低減策 修繕積立金不足への対応策と実務ポイント 修繕積立金が不足した場合、管理組合や法人オーナーは以下のような複数の手段を検討する必要があります。 一時金の追加徴収 金融機関からの借入 補助金・助成金の活用 修繕範囲・内容の見直し 一時金の追加徴収 積立金不足が顕在化した際、最も即効性のある手段は区分所有者からの一時金追加徴収です。ただし、区分所有者への高額負担となる場合が多く、合意形成や分割納付案の提示など、丁寧な調整・説明プロセスが不可欠となります。 金融機関からの借入 住宅金融支援機構や民間金融機関等からの資金融資も有効な選択肢です。一般的な金利は1.5〜3%、返済期間は10〜20年程度が目安となります。組合名義での借入時は、管理費や積立金による安定した返済原資を確保するため、事前の資金計画見直しが必須です。 補助金・助成金の活用 自治体によっては、耐震改修や省エネ改修、防災対策工事等に対する補助金制度が整備されています。さらに、名古屋市など一部自治体では分譲マンション修繕融資の利子補給制度も存在します。補助金等の申請を検討する際は、管轄自治体の窓口や専門家への早期相談が望まれます。 修繕範囲・内容の見直し 一時金徴収や借入だけでは十分な資金確保が困難な場合、修繕工事項目の優先順位付けと絞り込みも実務的な対応策です。安全性確保や資産価値維持の観点から必要最低限の工事に限定することで、総費用の抑制が可能となります。 管理組合は、これら複数の手法を状況に応じて組み合わせ、実効性の高い資金調達計画を策定することが求められます。 修繕積立金不足判明時の合意形成と実務対応フロー 修繕積立金不足が明らかになった場合、管理組合や法人オーナーが計画性なく対応すると、区分所有者からの反発や組合運営の混乱を招き、トラブルが深刻化する恐れがあります。こうした事態を未然に防ぐためには、下記のステップに基づいて合意形成と実務を進めることが重要です。 修繕積立金残高・不足額の算定 長期修繕計画の再評価 資金調達・コスト削減案の整理 所有者向け資料作成 説明会・アンケートの実施 総会での決議手続き 決定後の進捗報告・フォロー 1.積立金残高・不足額の算定 現状の修繕積立金残高、今後の積立計画、直近の修繕予定工事費用を整理し、不足額を可視化します。必要に応じて建築士・管理会社からの見積もりデータも活用します。 2.長期修繕計画の再評価 工事項目や優先順位を見直し、費用圧縮や先送り可能な工事を特定。資材費・人件費の高騰を踏まえ、将来的な財務計画を再設定します。 3.資金調達・コスト削減案の整理 一時金徴収、金融機関からの借入、自治体補助金の活用、工事項目の削減等、選択肢ごとのメリット・デメリットや所有者負担額を整理し、比較資料を作成します。 4.所有者向け資料作成 積立金不足の原因、対応策、負担額シミュレーション、第三者評価（専門家コメント等）を含む説明資料を作成し、透明性を高めます。 5.説明会・アンケートの実施 所有者説明会は1回で終わらせず、複数回開催を基本とします。説明後はアンケート調査を実施し、所有者の疑問や意向を把握した上で、追加説明や方針調整を行います。 6.総会での決議手続き 管理規約に則り、普通決議や特別決議を実施します。意思決定の内容は、詳細な議事録を残して「言った言わない」などの後日のトラブルを防止します。 7.決定後の進捗報告・フォロー 総会後は、資金調達や工事準備、借入手続き、返済スケジュール等の進捗状況を定期的に所有者へ報告します。継続的な情報共有により、信頼関係を維持し、追加費用発生時の協力体制強化にもつなげます。 合意形成を円滑に進めるための説明とコミュニケーションのポイント 合意形成を図る際は、説明手法と情報開示の質が極めて重要です。 管理組合・オーナーは、以下のポイントを意識したプロセス計画と説明責任を徹底することが求められます。 1.修繕積立金不足の要因を可視化・明確化 積立金不足が生じた理由について、区分所有者全体が納得できるよう、定量的・客観的なデータに基づき説明します。 過去の積立額推移、計画時と現状見積額の差異（資材・人件費高騰など）、追加工事や予期せぬ劣化による費用増加の背景などを整理し、資料やグラフを活用した透明性の高い報告が不可欠です。 2.不足を放置した場合のリスクを具体的に提示 積立金不足を是正せず放置した場合、以下のようなリスクが現実化することを明確に示します。 修繕の遅延や先送りによる雨漏り・漏水等の事故発生リスク 資産価値の下落、売却・賃貸時の不利な条件発生 管理不全マンションと見なされることによる金融機関からの評価低下 上記リスクの事例やシミュレーションを提示することで、追加負担の必要性や合理性に対する区分所有者の理解を促進します。 3.複数の対応策と負担案の比較・提示 多様な所有者層（高齢者、子育て世帯、投資オーナー等）が存在する中、単一案での負担案提示は納得を得にくいため、複数の資金調達方法や負担案（分割納付、猶予、低金利借入など）を比較表で可視化し、選択肢を明示します。 各案のメリット・デメリット、個別負担額を示したうえで合意形成プロセスを進行することが重要です。 ▼合わせて読みたい▼ 長期修繕計画は必要？概要や周期の目安などを徹底解説【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 修繕積立金問題・資金計画は「修繕ひらまつ」へ―管理組合実務の最適解をご提案 修繕積立金不足は、マンション管理組合の安定運営や長期的な資産価値の維持に直結する重要な経営課題です。計画的な修繕や適切な資金調達手段、合意形成プロセスの確立は、どれか一つでも欠ければ組合運営全体に大きなリスクが生じます。 修繕ひらまつでは、現状分析から長期修繕計画の見直し、最適な資金調達・負担案の比較、資料作成・説明会・総会サポートまで、管理組合のBtoB実務に特化した支援をワンストップでご提供可能です。 専門家として第三者視点でのリスク診断や、複雑化した所有者間調整も実務経験に基づいてサポートします。ご相談・お見積り依頼は、問い合わせフォーム・メール・お電話、またはショールームへのご来店予約にて承ります。 課題が顕在化する前の早期対策が、組合経営の安定と資産価値向上のカギとなります。修繕積立金や合意形成に課題を感じた際は、ぜひ「修繕ひらまつ」へご相談ください。 2025年7月3日 更新

大規模修繕の豆知識管理組合関連

マンション管理組合が直面する大規模修繕の課題とリスク低減策

名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつへ！ 修繕ひらまつで営業部長をしております鈴木です。 マンションの大規模修繕はマンションの安全性や美観、資産価値を守る上で重要なメンテナンスですが、工事の規模が大きくかかわる方の数も多いため、様々な課題に発展しがちです。 今回はマンション管理組合が直面する大規模修繕の課題と対策方法、マンションの大規模修繕コンサルタントについて、くわしく解説しますので、参考にしてみてください。 ▼合わせて読みたい▼ 今するべき空室対策のポイント【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 マンション管理組合が直面する大規模修繕の課題と対策 マンションの大規模修繕で課題やトラブルになりやすいポイントと対策方法は以下の通りです。該当する悩みがある方は参考にしてみてください。 業者選びで管理組合内の意見が割れる ・どの業者を選ぶか、管理組合内の意見が割れる ・何を基準に選ぶべきかで悩む ・業者の提案内容や見積り額に対しての意見が異なる マンションの大規模修繕をどんな業者に依頼すべきかで意見がわかれることもあるでしょう。まずは言った言わないでトラブルに発展しないように、ボイスレコーダーなどを利用して、議事録を作成しながら話し合うことをオススメします。 その上で、業者を選ぶ際に重要視したいこと（費用・工事品質・評判・保証制度など）を決めていき、見積りをおこなう際には3社以上の業者に相見積りをおこなって、比較してみてください。 相見積りで比較すれば、各業者の特徴やメリット・デメリット、費用などを把握しやすくなります。ある程度業者を絞り込んだ上で、まだ意見が割れるようであれば、多数決で決めたり、候補の業者に関する情報を整理してアンケートをとってみるのもいいでしょう。 業者選びで確認したいポイント ・マンションの大規模修繕に関する実績や経験が豊富なのか ・口コミ評価や評判がよいか ・保証制度やアフターサービスが充実しているか ・提案力が高く、対応がスピーディか ・自社施工なのか 業者選びで確認したいポイントは上記の通りです。口コミ評価や評判については業者の公式ホームページだけでなく、GoogleMapなどの評価を確認してみるとよいでしょう。 自社施工かどうかについては、業者の施工技術の安定度や仲介手数料の有無にかかわります。下請け業者を使って仲介手数料が発生する場合、費用は2割増しくらいになりますので、注意してください。 ▼合わせて読みたい▼ 修繕ひらまつ｜大規模修繕・マンション塗装・防水の基礎知識 大規模修繕にかかる費用が予算を超えてしまった ・修繕積立金では足りない ・一時金徴収をするのか、するとしたらどの程度徴収するかでもめる ・延期する、延期しないでもめる マンションの大規模修繕にかかる費用が想定より高く、修繕積立金では足りない場合もあるでしょう。まずは一時金徴収をするのかや額を決める前に、修繕計画の見直しをおこなって、費用を抑えられるか検討することをオススメします。 まずは修繕工事の優先順位を決めていきましょう。雨漏りにかかわる工事や放置することで住民に危険が及ぶような工事は優先順位が高くなるかとおもいます。一方で使い勝手や美観にかかわる工事は優先順位を下げてもいいかもしれません。 大規模修繕工事に関する今後の予定をどうするべきか、業者に提案してもらうのも1つの方法です。修繕のプロに数年単位での計画を立案してもらい、参考すれば、意外とあっさり意見がまとまるかもしれません。 ▼合わせて読みたい▼ マンション修繕箇所の重要度ランキング【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 工事に関する住民のクレームが多発する 大規模修繕にありがちなクレーム ・工事の音がうるさい ・ベランダが塞がれてしまい、洗濯物を干せない ・工期が長すぎる 多くの工事に関するクレームは説明不足が原因となる傾向にあります。計画を立てた時に1度だけ説明するのではなく、業者を決めた時や、着工前、着工後にも説明会を開きましょう。 業者を決めた後の説明会については、業者の担当者にも参加してもらい、詳しい内容を住民に説明してもらうと、正確に情報が伝わります。 説明会をおこなう度に、住民にアンケートをとり不安や質問をくみ取っていくと、よりスムーズに計画を遂行できるでしょう。 施工不良や手抜き工事などが発覚した、あるいは疑わしい ・施工不良や手抜き工事などが発覚した ・どう対処すべきかで意見が割れる 施工不良であれば、まずは業者に連絡しましょう。手抜き工事の場合も同様ですが、業者自体が信用できない場合は、地域の消費者センターにも連絡することをオススメします。消費者センターは質の悪い業者への対応策に慣れているため、どのように解決していくべきか相談してみてください。 工事前に不安を感じる場合は、業者の保証制度だけでなく、保険会社を介した瑕疵保証に加入するのも1つの解決策です。瑕疵保証があるなら施工不良や手抜き工事などが発覚した際には保険会社が費用を補填してくれます。 管理会社と管理組合で業者選定の意見が割れる ・管理会社の推薦する業者に不安や不満を感じる ・なぜその業者をすすめるのかで納得できない 管理会社と管理組合で業者選定の意見が割れる場合は、まず業者の推薦理由や見積り時の条件、業者の施工実績などを書面にして提出してもらいましょう。その上で他の業者にも2～3件ほど見積りをおこない、同様の書面を作成して比較すれば、意見をまとめやすくなります。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事の見積もりを取るときの注意事項について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 マンションの大規模修繕コンサルタントを利用するべきか マンションの大規模修繕に関してアドバイスやサポートをしてくれる、大規模修繕コンサルタントを利用するのも1つの解決策です。大規模修繕コンサルタントは何をしてくれるのか、導入するメリットなどを紹介しますので参考にしてみてください。 大規模修繕コンサルタントは何をしてくれるのか 大規模修繕コンサルタントは、修繕すべきポイントの選定や修繕計画の立案からはじまり、業者を選定する際のサポートや工事中の管理、様々な問題点や課題に関するアドバイスをしてくれます。 大規模修繕コンサルタントは、修繕工事のスペシャリストですので、それぞれのアドバイスには説得力があり、根拠も提示してくれるでしょう。 マンションの大規模修繕コンサルタントを導入するメリット 大規模修繕コンサルタントを導入する最大のメリットは、専門的な知識や経験を活かして的確なアドバイスや計画を立ててくれる点です。たとえば、複数の業者に相見積りをおこなう際にも何を重視して選んだ方がいいかや、どのような要望で見積りを依頼すべきかも相談にのってくれます。 工事中の進捗確認やトラブル対応、住人からのクレーム対応を任せれば、工事中もスムーズに計画がすすむでしょう。大規模修繕コンサルタントにマンションの長期的な資産価値の維持について相談すれば、修繕工事の必要性や今後の計画を住人に説明するのも楽になります。 マンションの大規模修繕コンサルタントを選ぶコツ マンションの大規模修繕コンサルタントにも善し悪しがあります。まずは過去の実績や経験を確認し、信頼できるか判断しましょう。1級建築士やマンション管理士などの資格を持っているかも重要なポイントです。 マンションの大規模修繕コンサルタントを選ぶ際にも相見積りをおこない、費用やメリットを比較して、どの大規模修繕コンサルタントを選ぶべきか、そもそも利用すべきか判断してみてください。 大規模修繕コンサルタントのかわりに業者に相談するのもあり マンションの大規模修繕に精通しており、信頼できると感じる業者が見つかったのであれば、大規模修繕コンサルタントのかわりに業者に相談するのもいいでしょう。業者に相談するのであれば、追加費用も特にかかりません。 まずは「修繕ひらまつ」にご相談ください ― 管理組合の不安や疑問はプロがサポートします マンションの大規模修繕には、多くの課題やトラブルがつきものです。管理組合や理事長として「どこに相談したらいいのか」「専門家の意見をどう聞き分ければいいのか」と迷われる方も多いでしょう。 修繕ひらまつでは、豊富な経験を活かし、管理組合の皆さまが安心して大規模修繕を進められるよう、事前の資金計画や業者選定、工事後のフォローまでワンストップでサポートしています。 管理組合内の意見調整やトラブル解決策のご提案 大規模修繕コンサルタントの選定・比較、業者選びの基準アドバイス 費用や見積り、保証制度に関するわかりやすい説明 住民説明会やクレーム対応の実例を踏まえたサポート 「修繕ひらまつ」は“マンション大規模修繕の困りごとは何でも相談できるパートナー”を目指しています。 お悩みやご不安があれば、まずはお気軽にお問い合わせフォーム・メール・お電話、またはショールーム来店相談予約にてご相談ください。あなたのマンションに最適な修繕計画を、大規模修繕工事の専門家が親身にご提案いたします。 2025年7月1日 更新

大規模修繕の豆知識管理組合関連

今するべき空室対策のポイント【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】

こんにちは　修繕ひらまつ小坂です。 今回お話しするの空室対策のポイントをお話しいます。 全国の空室率は２１.４％と言われます。　ちなみに愛知県は１８.３％となってます。 全国平均より少なめです。今後１０年後減少になっていきます。 その為には入居改善が必要になってきまね。そのためにも 入居改善の基本３項目 １賃料▪初期設定の見直し ２物件共用部改善 ３競合との差別化   １）賃料▪初期設定の見直し ２）物件共用部改善 ３競合との差別化   まとめ 賃貸物件の空室対策は、オーナーにとって重要な課題です。 空室が長引くと収入が減少するだけではなく物件の価値も下がってしまいます。 効果的な空室対策を紹介をさせて頂きました。 物件情報をインターネットに搭載し広く認知されます。写真や、動画を充実させることで物件の魅力を伝えます。　 賃料の適正化周辺の相場と比較し賃料が高すぎないか確認が必要になります。初期費用を抑えたい入居者にとって魅力的になります。 入居者の物件の特徴に応じたターゲット層に合わせたアプローチを行います。 早めの対策が重要になります。　少しでもこの情報がお役に立てれば幸いです。 2024年6月23日 更新

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外壁の色でお悩みの方【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】

こんにちは！修繕ひらまつの小坂です。 今回は外壁の色決めに迷わないためにカラーシュミレーションで、建物のイメージを提案いたします。  建物の外観を決定する際には、周囲の建物や景観を考慮することも重要になってきます。 建物が調和し、周囲の環境に溶け込むようにするために、周囲の建物の色やスタイルを参考にするのも大事だと思います。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 １外壁の色を選ぶ際に大家さんからよく聞かれる質問は？ ①　どの色がお勧めですか？ ②　この色で大丈夫ですか？ ③　濃い方がいいですか？ ④　白は汚れが目立ちますか？ ⑤　現状の色と全く違う色でも問題ですか？ 　　多くの方は色を選ぶ際に悩まれると思います。 カラーサンプルからシュミレーションのご提案を致します。   ２カラーシュミレーションでデザイン力をアップ！ 改修の色決めは一番大事になってきます。 住んでいる方、これからの入居者にも 建物を気に入ってもらえるのが一番うれしいですよね!    シュミレーション前   シュミレーション提案① シュミレーション提案② シュミレーション提案③     ３色の視覚的な効果 色は視覚的な効果を持ち、空間や物体の見え方に影響を与えます。明るい色は物体を引き立たせ、暗い色は物体を引っ込ませる効果があります。また、対照色を使うことで視覚的な強調を行うことができます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　まとめ 建物の色決めデザインを行うことで、周囲の環境に調和し、建物に適した魅力的な外観を実現することが大切なことです。 何よりも建物の色のデザイン力が大切になり住んでいる方、これからの入居者にも建物を気に入ってもらえるのが一番うれしい事ですよね！   　　                                                                                                         2024年4月5日 更新

大規模修繕の豆知識

磁器タイル塗り替えについて【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】

こんにちわ修繕ひらまつ小坂です。 磁器タイルのマンションの塗り替えについてお話をします。 多くのマンションがタイルの使用面積が多くなっている中、どのような材料が適しているか今回ご紹介をしますね。   なぜ磁器タイルに塗装をするか？ 磁器タイルは耐久性の高い材料ですが、表面や目地の箇所は長年の間に排気ガス、酸性雨などの悪化に伴う雨だれや汚れを防ぐためです。 それとタイル目地の部分から水の浸水を少なくしタイルの浮きを防ぐためです。 これらの事を防ぐためにクリヤー塗装をします。 どんな材料がいいのか？ タイルフレッシュ工法をお勧めします。 タイルフレッシュ工法は、表面の汚れを洗剤で汚れを除去し表面に超低汚染アクリルシリコンクリヤーをタイル、タイル目地に 塗装をする事によって劣化を防ぎます。 施工においての注意点 正しい施工手順 ①　磁器タイルの洗浄後クリヤー塗装をします。 ②　変成シリコン撤去打替え 間違った手順 ①　磁器タイルの洗浄後変成シリコン撤去打替え ②　変成シリコン施工後シリコン塗装 間違った手順だと写真のようにコーキングの上にしわが出来ます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　まとめ 大規模修繕にとって大事なことは品質管理品質保証が大切になってきます。 修繕施工は、建物や構造物の寿命を延ばし安全性や快適性を維持するためにとても重要です。 修繕ひらまつでは、品質にこだわりを持って施工を致します。 名古屋市のアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事はお任せください。   2024年3月25日 更新

2023年10月から足場からの墜落防止措置が強化されてます【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】

こんにちは！修繕ひらまつ鈴木です。 外壁塗装など、建物修繕に欠かせないものとして、足場があります。 建設業では、この足場からの転落、墜落により年間多くの方が転落、墜落により亡くなっています。 ２０２２年の労働災害による死亡者数は７７４人と、過去最少でしたが、このうち、転落・墜落が２３４人を占めています。 この建設業における「転落・墜落」の死亡事故は１１６人と、ここ２年は増加傾向にあり、例年１００人前後の事故が起こっています。 転落、墜落事故の多い建設業では、足場の法改正がありました。 今回は、「足場からの墜落防止措置が強化されます」について解説していきます。 厚生労働省では足場に関する法定の墜落防止措置を定める労働安全衛生規則を改正し、足場からの墜落 防止措置を強化しました。 令和５年１０月１日（一部規定は令和6年４月１日）から順次施行します。 ４月から足場の何が変わるか ①一側足場の使用範囲が明確化されます 足場設置のため確保した幅が1メートル以上の箇所について、その一部が公道にかかる場合、使用許可が得られない場合、その他当該箇所が注文者、施工業者、工事関係者の管理の範囲外である場合等については含まれません。なお、足場の使用に当たっては、可能な限り「幅が1メートル以上の箇所」を確保してください。 要するに・・・足場を使用する人が足場からの転落を防止する為に、転落しないように隙間が少なくなり、幅の大きい足場を組みます。   ➁足場の点検時には点検者の指名が必要になります 点検者の指名の方法は「書面で伝達」「朝礼等に際し口頭で伝達」「メール、電話等で伝達あらかじめ点検者の指名順を決めてその順番を伝達」等、点検者自らが点検者であるという認識を持ち、責任を持って点検ができる方法で行ってください。 要するに・・・足場を組んだ責任者は点検をする義務が発生します。   ➂足場の組立て等の後の点検者の氏名の記録・保存が必要になります 事業者又は注文者が行う足場の組立て、一部解体又は一部変更の後の点検後に➁で指名した点検者の氏名を記録及び保存しなければなりません。 要するに・・・足場を点検した資料を保管する義務が発生します。   まとめ 令和５年１０月より労働安全衛生規則を改正されたことにより、建設現場での転落、墜落事故は減少傾向となります。しかし、条件に満たない場所以外での簡易的な足場、簡素化した足場は認められません。そして、これまでとは違い足場を組む際の人件費、足場を組んだ後の管理費が、今まで以上に発生します。対象外の建物の可能性がありますので、専門知識のある外壁改修、外壁塗装の修繕ひらまつへの相談をお待ちしています。 2024年3月22日 更新

お知らせ

リフォームローンの比較表を解説！【名古屋市の大規模修繕・防水工・専門店修繕ひらまつ】

こんにちは！修繕ひらまつ鈴木です。 マンション、アパートの建物修繕には、多くの費用と時間が必要となります。 建物修繕には、足場組、外壁補修工事、シーリング工事、防水工事、塗装工事、クリーニング工事などなど・・・ 費用としては建物の大きさ、改修の仕様により異なりますが、   例　木造アパート　２階建て　6軒　外壁　サイディング面　屋根　カラーベスト　　　１ＬＤＫ 外装改修装費用　２００万～３００万 工期　約３０日   例　コンクリート造 ３階建て　１２軒　外壁　モルタル面　屋根　シート防水　　　　２ＤＫ 外装改修費用　　５００万～７００万 工期　約６０日   例　コンクリート造 ５階建て　２０軒　外壁モルタル面　一部タイル　屋根シート防水　２ＬＤＫ 外装改修費用　　１０００万～１３００万 工期　約１２０日   このように、建物の大きさやにより改修費用は大きく変わります。 そして、外装の改修のサイクルは新築から約１０年～１５年です。 アパートの場合は新築から１０年間は建設費用、毎年、固定資産税、火災保険、各維持管理が発生します。１回目の改修の内容によりますが、２回目の改修サイクルは１回目から約１２年～２０年です。 新築から１２年後に６００万円の改修を、換算すると１年約５０万となります。 外壁改修は６００万円の買い物ですので、ローンを活用する人もいます。 リフォームローンは各銀行にあります。   例　インターネット銀行　 融資額　１０万～８００万 年率　０．９８% ～ １７．５% 例　地方銀行 融資額　１０万～１０００万 年率　１．６% ～ １３．９% 例　大手銀行 融資額　１０万～８００万 年率　２% ～ １４%   マンション、アパートの保有する方は、修繕を検討する際に考えるのは、最初に費用です。 ローンを使用すると約１０年間は支払いが発生します。 だから、保有数建物が１０年間は不具合が発生しないように、訂正な施工、適正な塗料を選定する必要があります。 まとめ 建物修繕には、多くの時間と費用が発生し、リフォーンローンの支払いが完了するまで約１０年です。 多くの費用が発生するからこそ、建物をできる限り長く維持管理したい、綺麗に保ちたい方は、建物 状態、建物の立地を考慮した提案が可能な、外壁塗装専門、修繕専門の修繕ひらまつにご相談ください。 2024年2月25日 更新