スタッフブログ

大規模修繕に関するマメ知識やイベントなど最新情報をお届けします！

マンション大規模修繕の減価償却の考え方と経理処理｜法人の節税ポイント

大規模修繕はマンションを維持する上で重要なメンテナンスですが、けして安くない費用がかかるため、経理処理の方法や節税に関する知識も必要です。 経理処理の方法は大きく分けると「資本的支出」と「修繕費」の2種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。減価償却をしたい場合は資本的支出となりますが、本当に資本的支出が相応しいのかは、状況によって異なるでしょう。 今回は「マンション大規模修繕の減価償却の考え方と経理処理」と題し、節税ポイントなどを詳しく解説しますので、参考にしてみてください。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事で減価償却するメリット、デメリットについて【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 資本的支出（減価償却）で計上するメリット・デメリット 資本的支出（減価償却）で計上するメリットとデメリットは以下の通りです。もっとも大きなポイントは、減価償却により分割して計上することにメリットを感じるかとなります。 減価償却とはそもそも何か 減価償却とは、長期間にわたって使える資産（建物・機械・車・設備など）の購入や修繕にかかった費用を、その資産の使用期間に分けて少しずつ費用として計上する会計処理のことを指します。 減価償却による分割計上（メリット） 資本的支出は耐用年数に応じて減価償却で分割計上できるため、単年度に大きな費用が集中しません。分割することで長期間にわたり節税することが可能となります。 資産価値の計上ができる（メリット） 大規模修繕によって耐用年数が延びたり機能が向上したりするならば、固定資産として計上することで、建物の資産価値が上昇します。また支出が単年度の大きな赤字にならず、資産側に振り替わるため、短期的な見た目の健全性が保たれるでしょう。 一括費用化を避けられる（メリット） 法人や事業としてマンションを保有している場合、修繕費を一括計上するとその期の利益を大幅に減らします。資本的支出なら複数年に分けて費用化でき、利益の急激な変動を防げるでしょう。 減価償却で費用化が遅れる（デメリット） まとめて出費する場合でも、会計上は複数年に分割して経費計上するため、短期的には利益が減らず、節税効果が限定的となります。マンションの管理組合の場合、今期の収支が修繕費として反映されにくいでしょう。 税務判断が難しい場合もある（デメリット） 大規模修繕が資本的支出として計上すべきなのか、それとも修繕費として計上すべきかの判断はグレーゾーンが多く、誤ると税務調査で否認され、追徴課税になる可能性があります。証拠となる書類（設計書・見積書・工事内容の明細）を残しておかないと説明が困難なので注意しましょう。 現金流出とのズレによる資金ショート（デメリット） 会計上は分割されていても、支払いは工事完了時に一括になるケースが多く、キャッシュフローの管理を誤ると資金繰りが厳しくなるかもしれません。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事の見積もりを取るときの注意事項について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 修繕費で計上するメリット・デメリット 修繕費で計上するメリット・デメリットは以下の通りです。大きなポイントは1度に計上することに対してメリットを感じるかどうかとなります。 費用を一度に計上できる（メリット） 工事完了時に全額を当期の費用とできるため、減価償却のような分割計上の手間がありません。特に法人所有の物件では、その期の利益を圧縮でき、節税効果がすぐに出るでしょう。 経理処理が資本的支出よりシンプル（メリット） 資本的支出かどうかの判断を避けられる場合があり、減価償却の計算や耐用年数の設定も扶養です。管理組合にとっては、修繕積立金を使って支出をその年度の収支に反映という形になるため、現金の出入りと会計上の費用計上時期が一致し、資金管理がしやすくなります。全体像の把握や住民への説明も簡単になるでしょう。 大きな赤字計上の可能性（メリット） 大規模修繕を一括費用化すると、その年度の収支が大幅な赤字になる可能性が高くなります。管理組合の決算書を見ると極端な収支変動があり、長期的な収支計画が見えにくくなるかもしれません。 節税効果が一時的（デメリット） 法人では当期の節税ができても、翌期以降は節税効果がなくなります。結果として数字上の翌期以降の利益が急増し、今期に比べ税金も高くなるでしょう。 税務否認のリスク（デメリット） 実際には耐用年数を延ばすような大規模改良なのに修繕費として計上すると、税務調査で資本的支出に分類され、さかのぼって減価償却計算をやり直す必要が出る場合もあります。 また、修繕によって実質的に建物価値が上がっても、資産計上しないため会計上の資産額は増えません。財務諸表上は「現金減・費用増」となるだけです。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕で使える補助金・助成金の種類と探し方【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 マンション・アパートの大規模修繕における節税のコツ マンション・アパートの大規模修繕における節税のコツは以下の通りです。いずれも重要なポイントなので、できるだけ多く実施することをオススメします。 長期的な修繕計画を立てる 大規模修繕をおこなうにあたって、何もかもまとめて1度におこなうのではなく、複数年に分割しておこなった方が短期的で大幅な支出を抑えられます。また「今期は資本的支出にできる修繕をおこなう」「翌期は修繕費として計上できる修繕をおこなう」といったように、経理上の観点から分けることで、会計処理もシンプルになるでしょう。 支払い時期を調整する 節税効果を高めるためには、支払い時期を調整することも重要です。資本的支出（減価償却）の場合は、翌期以降も節税効果を受けられるためます。修繕費で計上する場合は、課税所得が多い年度に大規模修繕の支払いをおこなえば、節税効果が大きくなり税負担も減らせるでしょう。 税務処理を意識した見積りをおこなう 修繕内容が曖昧だと、税務調査に引っかかる可能性があります。見積りの段階で大規模終戦の具体的な目的や内容を詳しく記載してもらいましょう。業者に相談して費用の区分を設定するのも1つの方法です。 税理士や大規模修繕のコンサルタントを活用する 税務処理の判断が難しい場合は、税理士や大規模修繕のコンサルタントを活用しましょう。どちらも雇う費用が発生しますが、税務処理や大規模修繕の計画が立てやすくなります。まずは彼らに頼って方法を学び、いずれ自走するというのも1つの方法です。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕におけるコンサルタント活用法と業務内容の全体像 資本的支出or修繕費、どちらで計上すべきか 資本的支出と修繕費のどちらで計上すべきか迷う場合もあるでしょう。資本的支出が好ましいケースを修繕費が好ましいケースを紹介しますので参考にしてみてください。 資本的支出が好ましいケース 大規模修繕の金額が非常に大きく、修繕費で一括計上すると当期の収支が極端に悪化する場合は、資本的支出が向いています。減価償却で複数年に分割して費用化し、決算書の利益を安定させるとよいでしょう。 利益をあまり圧縮したくない場合も資本的支出が向いています。利益を残して金融機関の評価を高く保ちたい場合や、節税よりも自己資本比率や利益率を重視する場合は資本的支出の方がよいでしょう。 修繕費が好ましいケース 当期の利益が多く、税金を大幅に減らしたい場合は修繕費での計上が向いています。修繕費なら全額をその年の経費にできるため、即時に節税効果を感じられるでしょう。 経理処理をシンプルにしたい場合も修繕費での計上が向いています。現金支出と会計上の費用計上が一致するため、計算が簡単になるでしょう。減価償却のような複雑な計算や資産管理を避けられます。 マンション大規模修繕の経理処理はリフォームウイングに相談！減価償却と修繕費の違いを理解して賢く節税 マンションやアパートの大規模修繕は高額になりやすいため、経理処理をどうするかが大きな節税ポイントになります。経理処理には「資本的支出（減価償却）」と「修繕費」の2種類があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。資本的支出なら費用を複数年に分割して計上でき、利益の急激な変動を防ぎつつ資産価値を高められる反面、短期的な節税効果は限定的です。一方、修繕費なら当期に全額を計上でき、即時の節税効果を得られる反面、翌期以降の税負担が増えるリスクがあります。 どちらで計上すべきかは工事の内容や法人の収支状況によって変わるため、安易な判断は危険です。税務調査で否認されるリスクを避けるには、工事内容の明細や見積書を残し、税理士や修繕コンサルタントに相談するのが賢明です。特に資本的支出か修繕費か迷う場合は、長期的な修繕計画や資金繰りも含めて検討する必要があります。 修繕ひらまつでは、税務判断を意識した見積もり作成や、大規模修繕に関する資本的支出・修繕費の判断ポイントについても専門的にサポート可能です。複数年に分けた修繕計画や補助金の活用なども含め、法人の節税対策として最適なご提案をいたします。まずはお問い合わせフォーム、メール、お電話、またはショールームでのご来店からお気軽にご相談ください。リフォームウイングが、大規模修繕の経理処理を含めた安心の住まいづくりをサポートします。 2025年8月15日 更新

大規模修繕の豆知識大規模修繕業者の選び方専門知識・実務ノウハウ

大規模修繕におけるコンサルタント活用法と業務内容の全体像

マンション大規模修繕には多岐にわたる判断が求められ、管理組合や修繕委員会だけで全てを進めるのは極めて困難です。特に費用対効果や修繕内容、施工品質といった重要なポイントを適切に決めるには、専門的な知見と経験が不可欠です。 そこで注目されるのが、第三者の専門家として中立的に関与する「コンサルタント」の存在です。 今回のコラムでは 「コンサルタントが果たす役割」 「費用対効果」 「管理会社や施工会社との違い」 「どのような場面で頼るべきか」 といった疑問にお答えしながら、大規模修繕におけるコンサルタント活用の全体像をわかりやすく解説していきます。 ▼合わせて読みたい▼ マンション修繕箇所の重要度ランキング【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 コンサルタントとは？その役割と業務全体像 大規模修繕の現場において、コンサルタントは単なる外部アドバイザーにとどまりません。管理組合の「企画参謀」として計画段階から関与し、中立の立場で意思決定を支える存在です。さらに「監理者」として施工業者をチェックし、利益相反を排除する役割も担います。 建物診断から工事設計、見積もり精査、住民への説明補助まで、その活動領域は広範囲に及びます。管理組合だけでは判断が難しい専門分野を補完することで、工事の質と透明性を高めることができるのです。 ここでは、コンサルタントが実際にどのような業務を行うのかを整理し、導入するメリットを具体的に見ていきましょう。 劣化診断から修繕計画まで―建物の現状を把握し最適化 大規模修繕は「今どこが傷んでいるか」を正確に把握することから始まります。コンサルタントは居住者アンケートや現地調査を通じて、外壁のひび割れ、屋上防水の劣化、鉄部のサビといった具体的な不具合を洗い出します。その上で、修繕の必要度を分類し、優先順位を明確に設定します。 さらに、この診断結果は長期修繕計画の見直しにも直結します。たとえば、今すぐ直すべき箇所と数年先に対応すべき箇所を切り分けることで、資金計画を無理なく立てられるようになるのです。 加えて、診断内容をもとに将来的な修繕費用の目安を算出してくれるため、管理組合にとっては「資金不足の不安」を軽減する指針となります。 この段階を丁寧に行うかどうかで、その後の修繕計画全体の精度が大きく変わります。劣化診断を軽視すると、不要な工事に予算を投じてしまう恐れがあるため、第三者であるコンサルタントの視点が不可欠なのです。 施工会社選びと設計監理で公正な判断と質の担保 大規模修繕で最も悩ましいのが施工会社選びです。業者によって得意な工法や実績が異なり、見積もり額も数百万円単位で差が出ることがあります。コンサルタントはこうした見積内容を精査し、過剰な費用や不要な工事項目を取り除きます。第三者が入ることで業者間の競争が健全化し、コストダウンにつながるのです。 また設計監理方式を採用すると、工事仕様や工法の選定においても中立的な立場からアドバイスを受けられます。たとえば防水工事ひとつを取っても、ウレタン塗膜防水・シート防水・FRP防水など複数の工法が存在し、それぞれ耐用年数やコストが異なります。コンサルタントは建物の条件や管理組合の方針を踏まえて、最適な方法を提案してくれるのです。 さらに、施工中の仕様変更や追加工事が妥当かどうかを都度チェックし、不透明な契約が進まないよう監視します。これにより、公正な業者選定だけでなく、工事全体の質も高いレベルで維持できるのです。 工事中の進捗・品質管理と住民対応までサポート 大規模修繕は数か月から1年近くに及ぶこともあり、その間に必ずトラブルが発生します。代表的なのは塗料の飛散や工事音によるクレームですが、こうした問題に迅速に対応できるかどうかで、住民満足度は大きく変わります。コンサルタントは施工会社と住民の間に立ち、苦情対応の窓口となるため、管理組合の精神的負担を大きく軽減します。 品質管理の面でも、施工が図面どおり行われているか、材料が仕様通り使われているかを定期的に確認します。万が一の施工不良や工期遅延を早期に発見し、是正措置を求めるのもコンサルタントの重要な仕事です。 工事が完了した後は、仕上がりの検査や保証内容の確認にも立ち会います。さらに、長期的な不具合の発生を見越してアフターフォローを提案することもあり、単なる「工事期間中の監視役」を超えて、マンション全体の資産価値を守る役割を果たすのです。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事の見積もりを取るときの注意事項について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 管理会社主導型修繕との違い マンション大規模修繕は管理会社が主導するケースもありますが、コンサルタント型との違いを理解しておくことは重要です。 管理会社方式の特徴 管理会社主導の場合、建物診断から施工業者手配までを一括で進めるため、スピード感があり窓口が一本化される利点があります。しかし、施工会社の選定が限定されやすく、費用や工法の透明性が十分でない場合も少なくありません。 コンサルタント方式の特徴 コンサルタント方式では、管理会社と施工会社から独立した第三者が関与するため、中立性が高い点がメリットです。複数業者の入札を公正に比較でき、仕様や費用の妥当性も検証されるため、結果として住民の合意形成がスムーズになります。 導入のメリットと費用対効果 コンサルタントを使うことで管理組合の負担軽減、不透明な見積もりの抑制、品質管理の強化、住民対応のスムーズ化など、多方面のメリットが期待できます。一方で導入には一定のコストが必要となり、実施内容や関与度合いにより費用は変動します。ここでは導入による具体的な効果と合わせて、コストと得られる価値のバランスについて解説します。 第三者による専門的判断で品質と安心が向上 専門知識に基づく判断により、施工内容の精査や透明性の高い業者選定が可能となります。施工の妥当性や仕様の合理性に疑問を感じる場面でも的確にアドバイスし、住民にも説明しやすい形で進行できます。 負担軽減と合意形成の促進 管理組合や修繕委員会の業務負荷を大幅に軽減し、住民説明への時間や精神的負担を抑えることが可能です。また、住民間や理事会内での対立の火種を解消し合意形成を円滑化する力にもなります。 費用相場とコストメリットの比較 コンサルタント導入費用の相場は、工事総額の5〜10％が目安です。例えば、総額1億円の修繕工事なら500万〜1,000万円程度となり、戸数換算では1戸あたり2〜3万円という例もあります。 一方で、複数業者の見積もりを比較し適切な業者を選定することで、数百万円単位のコスト削減効果が得られるケースも多く、投資対効果は高いと言えるでしょう。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕で使える補助金・助成金の種類と探し方【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 信頼できるコンサルタントの選び方と注意点 大規模修繕にコンサルタントを導入する際は、信頼できる相手を選ぶことが何より重要です。もし選定を誤れば、施工会社との癒着や不透明な契約誘導といったリスクに直結します。結果的に高額な追加費用や不適切な工法に誘導される恐れもあり、管理組合の目的である「安心・納得の修繕」から大きく外れてしまう可能性があります。 そこで必要になるのが、確かな選定基準と、管理組合が主体性を持つ姿勢です。ここでは、具体的な基準や注意点を深掘りしながら解説します。 選定基準—実績・中立性・コミュニケーション重視 優れたコンサルタントを選ぶには、まず実績が鍵となります。過去に同規模・同条件のマンション修繕を担当してきたかどうかを確認すると、信頼性を測りやすいでしょう。さらに、一級建築士やマンション管理士といった専門資格の有無も判断材料となります。 しかし資格や実績だけでは十分ではありません。管理組合の意向を汲み取り、住民の声に耳を傾けられる柔軟な対応力も欠かせません。専門用語を並べるだけでなく、誰にでも理解できる言葉で説明できるかどうかも重要です。結果として、住民説明会での合意形成がスムーズになり、管理組合が安心して意思決定できる環境が整います。 癒着・談合を避けるためのチェックポイント コンサルタントの中には、施工会社と過度に関係を持ち、癒着や談合に巻き込む例も報告されています。例えば、見積もりの内容を意図的に操作し、一部の業者が有利になるよう誘導されるケースです。これでは公正な競争が成立せず、結果的に高額な工事契約につながってしまいます。 対策として有効なのは、管理組合が自ら候補業者をリストアップし、そこから相見積もりを取る方法です。さらに、資材価格や工法の相場をあらかじめ調べておくと、見積書の妥当性を判断しやすくなります。複数のデータを突き合わせることで、コンサルタントが不自然な提案をしていないかを見抜けるのです。 業者推薦の偏りに注意—一社推しは危険信号 複数の見積もりを比較しているにもかかわらず、コンサルタントが特定の業者だけを強く推す場合は注意が必要です。背景に業務提携やキックバックがある可能性を否定できません。こうしたケースでは、公正さよりも利害関係が優先され、管理組合に不利益が及ぶリスクが高まります。 このような偏りを防ぐには、提案理由を必ず確認することです。もし「なぜこの業者を推すのか」が不明瞭であれば、別のコンサルタントを検討する判断材料にすべきでしょう。あくまでも管理組合が主体となり、最終判断を行う姿勢が大切です。 管理組合にも一定知識を持たせることの重要性 コンサルタントに全面的に依存してしまうと、誤った提案に流されるリスクが高まります。防水工事であれば「ウレタン防水」「シート防水」「FRP防水」の特徴や耐用年数、シーリング工事なら「打ち替え」と「増し打ち」の違いといった基礎知識を管理組合側も理解しておく必要があります。 たとえば、打ち替えは古いシーリングを撤去して新しいものを充填するため耐久性が高い一方、増し打ちは短期的なコスト削減にはなるものの耐久性に劣ります。こうした基礎知識を共有しておけば、不自然な提案に対しても適切に質問でき、議論が建設的に進むでしょう。 管理組合が主体性を持つことで、コンサルタントは「補佐役」として真価を発揮します。結果として、修繕工事の透明性と安心感が大幅に高まるのです。 ▼合わせて読みたい▼ 管理会社への過度な依存が招くリスクと組織的リスクマネジメント FAQ Q1：マンション大規模修繕でコンサルタントは必ず必要ですか？ 必須ではありませんが、工事規模が大きい、専門的判断が必要、住民合意形成が難しい場合には導入効果が大きいです。 Q2：コンサルタント費用は高いですか？ 総工費の5〜10％が目安ですが、入札管理でのコスト削減効果を考えると結果的にプラスになるケースが多いです。 Q3：管理会社に任せるのとどう違いますか？ 管理会社方式はスピーディーですが中立性に欠ける場合があります。コンサルタント方式は第三者視点で透明性を確保できるのが大きな違いです。 今こそ「修繕ひらまつ」へ相談を――法人資産を守る大規模修繕の最適解 マンションの大規模修繕は、単なる工事ではなく「資産価値を維持し、入居者の安心と快適を守るための経営判断」です。 特に法人が所有する物件や大規模なマンションでは、修繕の一つひとつが長期的な収益やブランド価値に直結します。そのため、適切な時期に診断を行い、資金計画と整合性を持たせながら修繕を進めることが欠かせません。 ここで重要になるのが、第三者として透明性を確保し、施工品質とコストを同時に管理できる大規模修繕専門業者の存在です。中立的な立場から工事内容を精査し、過剰な費用や不要な工事を排除することで、結果的に投資効率を高めることが可能となります。さらに、法人オーナーや理事会の意思決定をサポートし、住民説明や合意形成のプロセスもスムーズに進められるようになります。 修繕ひらまつは、資産価値の維持と経営判断の確実性を支えるパートナーです。 大規模修繕を「コスト」ではなく「投資」として成功させるために、まずはお気軽にご相談ください。 修繕ひらまつへのご相談方法 お問い合わせフォームからのご相談 メールでのご連絡 お電話でのご相談 ショールームへのご来訪 「修繕ひらまつ」と共に、経営資産としてのマンションを次の世代に継承できる大規模修繕を実現してみませんか。 公的出典のご紹介 【出典：国土交通省〈令和3年度 マンション大規模修繕 工事に関する実態調査〉】  【出典：国土交通省〈設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について〉（PDF）】 【出典：国土交通省〈マンション大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口について〉（PDF）】 2025年8月11日 更新

大規模修繕の豆知識大規模修繕業者の選び方

組織的修繕計画の立案方法と稟議に必要な資料整備

築年数の経過した分譲マンションや収益物件において、 「修繕の必要性は認識しているものの、具体的な進め方がわからず着手できていない」管理組合や法人オーナーも少なくありません。 長期修繕計画は、建物の維持管理や資産価値の保全のみならず「突発的なトラブルの回避、予算管理の適正化」などの観点から、重要な経営的意思決定事項です。 しかし、実務の現場では、 現状把握の方法 修繕項目の抽出 外部専門家の活用 稟議資料の整備 など不明瞭な手続きがあることから、頓挫するケースも散見されます。本稿では、管理組合や法人の実務担当者が迷うことなく計画を策定できるよう「修繕計画の構成要素、調査項目、資金計画との整合、稟議資料の整備要領」を中心に解説します。 ▼合わせて読みたい▼ マンション修繕箇所の重要度ランキング【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 長期修繕計画の必要性と管理資源としての意義 長期修繕計画とは「建物の屋上防水、外壁塗装、鉄部塗装、設備更新」などについて、管理資源の最適配分を図るための基本計画です。 計画を立てると、修繕時期および修繕範囲の可視化が可能となり、適切なタイミングで計画的な保全措置を講じる際に役立ちます。 修繕計画と資産価値維持の相関 適切な修繕を定期的に実施すると、雨漏り・腐食・劣化の進行を抑制し、建物の構造性能および外観の良好な維持が可能です。結果、物件の資産価値が長期的に保全され、居住者の満足度アップにつながります。 また、大規模修繕が発生した際に積立金を確保していれば、突発的な負担の回避につながるため、マンション管理側の資金繰りも効率化できるでしょう。 無計画によるリスクの顕在化 長期修繕計画を立てていない場面で、雨漏りや外壁落下等の緊急事態などが起こると、多額の一時金徴収や借入が発生します。修繕積立金が足りないと必要な工事を実施できず、資産価値の著しい毀損や空室率の増加に直結するリスクもあるため危険です。 ▼合わせて読みたい▼ マンション管理組合が直面する大規模修繕の課題とリスク低減策 修繕計画の基本構成および策定手順 修繕計画の基本構成および策定の際は、次のことを行います。 建物現況の精緻な把握 修繕周期と概算費用の設定 資金計画との整合性の確保 計画書の整備および可視化 それぞれ詳しく見てみましょう。 建物現況の精緻な把握 計画策定の前提として、建物の現況を精度高く把握することが不可欠です。たとえば「外壁・屋上・バルコニー・共用廊下・設備配管」の現状においては、「目視・触診・打診・赤外線調査」などの点検を実施し、「写真記録・劣化度評価・専門家のコメント」などを記載します。 その際、工事の重複・非効率を回避するため、工事項目の連動性や実施時期の最適化も検討することが大事です。 修繕周期と概算費用の設定 修繕周期の設定に際しては、国土交通省や建築学会の指針、過去の修繕履歴、施工環境などを考慮し設定します。概算費用については、「施工面積・工法・材料単価」などを明確化し、複数業者からの相見積取得により信頼性のある数値を算出するのが特徴です。 仮設費・廃材処分費・近隣対応費などの付帯費用も含めることで、現実的な予算計画を立てられます。 資金計画との整合性の確保 計画策定時には、「修繕積立金の残高・毎月の積立額・今後の収支予測」を基に、資金的な裏付けを明確化する必要があります。資金不足が懸念される場合は、積立金増額・一時金徴収・修繕ローンの活用・工事内容の段階的実施など、複数の代替案を検討・併記することが重要です。 計画書の整備および可視化 計画書はExcelや建物管理ソフトなどを用いて、表形式やグラフで視覚化します。理事会・オーナー会議・社内稟議において資料としての活用が可能となり、合意形成の円滑化に便利です。 ▼合わせて読みたい▼ マンション管理組合・理事長のための大規模修繕プロジェクト進行ガイド 点検・診断項目の体系的整理と技術的留意点 マンションの修繕計画前に点検して、状態をチェックしたうえで修繕することが大事です。ここでは、 外壁 屋上防水 バルコニー部 鉄部・配管・電気設備 で、必要な点検項目を紹介します。 外壁に関する点検項目 外壁部分については、次の観点から点検・診断を実施する必要があります。 タイルの浮きや剥離：打診棒や赤外線調査等を用い、剥落リスクの有無を評価 ひび割れ：クラックスケールにより幅・深さを測定し、雨水侵入の可能性を判定 塗膜劣化：チョーキングや剥離の進行度を確認し、塗装の再施工時期を検討 目地シーリング：破断・剥離の有無を確認し、漏水リスクに直結する箇所を優先的に補修 修繕優先度の選定および施工時期の判断に関する重要なデータです。 屋上防水に関する点検項目 屋上における防水層の健全性確保は、建物全体の雨漏りリスクを制御するうえで極めて重要です。点検時は、シート防水・塗膜防水について次のことを確認します。 膨れ・亀裂・破断の有無 排水ドレン付近のごみ詰まりや勾配不良の兆候 パラペット・笠木まわりのシーリング劣化 また、防水層の経年劣化に伴う表面硬化や摩耗などを点検することも重要です。 バルコニー部の点検項目 バルコニーは居住者の生活動線上にあるため、劣化が進むと安全性と快適性の両面で支障をきたします。点検項目は次の通りです。 床面のひび割れや防水層の摩耗 排水口の詰まりや流動性の低下 手すり基部の防水処理の劣化状態 階下漏水や鉄部腐食の温床となるため、建物全体の維持管理計画において重要です。 鉄部・配管・電気設備の点検項目 鉄部は「表面の塗膜状態・サビの発生・腐食の進行度合い」などを中心に確認します。また、配管設備は築20年以上の建物の場合「赤水・漏水・腐食進行」の確認が不可欠です。 また、電気設備に関しては「共用灯の点灯状況・電気盤の腐食・絶縁不良」などの確認が大事だといえます。 ▼合わせて読みたい▼ 信頼できる大規模修繕会社選定における評価基準と検討手順 外部専門家の活用と管理体制の高度化 マンションの修繕計画を作る際は、外部専門家の活用と管理体制の高度化も意識することが大事です。次のことを中心にお話しします。 建築設計事務所・修繕コンサルタントの導入効果 管理会社との役割分担と連携の最適化 第三者診断による意思決定の透明性向上 項目ごとに詳しく見てみましょう。 建築設計事務所・修繕コンサルタントの導入効果 建築系コンサルタントや設計事務所に任せると「建物診断、修繕計画策定、見積査定、施工監理」まで、一連の工程を管理してもらえます。 とくに、複数棟・大規模物件においては「工事品質や費用対効果の確保、住民説明資料の作成支援」など有用性が高いため、客観性の担保やトラブル未然防止に便利です。 管理会社との役割分担と連携の最適化 管理会社が日常的に実施している定期点検結果と、長期修繕計画の内容を相互参照することで、整合性のあるスケジューリングが可能です。また、資金計画・積立金シミュレーションの作成や業者手配等、実務的支援を得ることで、担当者の業務負荷を軽減できます。 第三者診断による意思決定の透明性向上 第三者による建物診断結果は、施工業者による過剰提案の抑止や、客観的な修繕必要性の説明資料として活用可能です。理事会や法人役員会での承認取得において、利害関係から独立した評価が提示されることで、合意形成につながります。 稟議資料の整備と社内承認取得の実務要領 修繕計画を立てても、稟議資料の整備や社内承認を取得しないと実行できません。ここでは、次のことをお話しします。 修繕計画書に記載すべき主要事項 関連資料（見積書・診断報告書等）の整理手順 承認取得のための説明方針 修繕計画書に記載すべき主要事項 稟議や理事会承認等に供する修繕計画書には最低限、次の情報を明示します。 修繕対象部位および劣化状況の写真・診断結果 修繕工事の内容、実施周期、施工範囲・面積 概算費用と費用根拠（相見積、積算資料等） 未実施時に発生し得るリスク（事故・資産価値低下・雨漏り等） これらの説明責任を果たす資料として、まとめることが大事です。 関連資料（見積書・診断報告書等）の整理手順 提出資料は一式をPDF化します。目次付きでクラウド上に共有できる状態としつつ、必要に応じて印刷用のファイルも準備することが重要です。 「マンションの診断書・修繕計画の見積書・業者ごとの比較表・図面等の添付資料」は、資料の信頼性を高めるためにインデックスを付けた形で統合します。 承認取得のための説明方針 承認取得の際は、 相見積もりによる価格の妥当性 未実施時の損害リスク 修繕積立金残高と補助金の活用可能性 今後の資金推移を踏まえた費用負担の合理性 など、図表・数値を用いて定量的に示すことが重要です。 ほかに、住民やステークホルダーとの合意形成を視野に入れた、説明会・質疑応答資料などの作成も承認取得の確率を高めます。 組織的修繕計画の相談は「修繕ひらまつ」へ―資料整備・稟議取得の課題も専門家がサポート 建物の長期的な価値維持や安定経営のため、組織的な修繕計画とその適切な資料整備は欠かせません。しかし実際には、現状把握から修繕項目の抽出、資金計画との整合、そして稟議に必要な書類の整理や説明に至るまで、担当者が悩みやすい工程が数多く存在します。こうした課題を確実に乗り越えるためには、専門家による第三者の視点と実務支援が重要です。 修繕ひらまつでは、建物診断や長期修繕計画の立案はもちろん、実際の見積や積立金シミュレーション、稟議書類の作成、そして社内・理事会での説明まで一貫してサポートしています。経験豊富なスタッフが法人の立場に寄り添い、複雑な資料整備や承認取得の手間を大きく軽減。安心して意思決定できる環境を提供いたします。 修繕計画や稟議に関するご相談は、修繕ひらまつの問い合わせフォームやメール、電話でいつでも承っております。より具体的なご説明や資料のご案内をご希望の場合は、ぜひショールームにもお越しください。法人担当者様の課題解決に向けて、最適な提案をお約束します。 ▼合わせて読みたい▼ 修繕ひらまつ｜会社案内 修繕ひらまつ｜ショールーム案内 2025年7月24日 更新

大規模修繕の豆知識管理組合・経営様向け課題解決ノウハウ

失敗しない！マンション大規模修繕会社の選び方と実践手順

マンションの大規模修繕を検討中の皆さま。どのように修繕会社（業者）を選ぶべきか悩んでいませんか？ マンションの大規模修繕には多額の費用がかかる上、マンションの機能や資産価値を維持するための大事な工事ですので、修繕会社選びに慎重になるのも当然のこととおもいます。 今回は、大規模修繕会社の選び方や候補を決めるコツなどを詳しく紹介しますので、参考にしてみてください。 ▼合わせて読みたい▼ マンション修繕箇所の重要度ランキング【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 マンション大規模修繕会社の決め方 マンション大規模修繕会社を決める方法は大きく分けて3つあります。それぞれにメリットと注意したい点がありますので、まずはこちらから考えていきましょう。 相見積りで直接選ぶ｜比較しやすい・お得（オススメ） いくつかのマンション大規模修繕会社に見積りを依頼して、その提案内容や費用、保証・アフターサービスなどを比較し、決める方法を相見積りと呼びます。相見積りで各会社から見積り書や提案書などをもらい、それらを管理組合のメンバーに配って吟味すれば、公正な環境で、判断できるでしょう。 候補の会社に相見積りしていることを伝えれば、競争原理が働くため、水増し請求などを防止できるだけでなく、何かしらの割引や特典が付くかもしれません。そのため費用を抑える上ではもっとも効果的な決め方です。 注意点としては、あまりに多くの会社に見積りを依頼すると、それぞれの対応が大変になってしまうため、いくつかの業者に絞り込むことをオススメします。また予算や要望・工事内容などを明確に決めて各社に見積りを依頼しないと、比較が難しくなってしまうため、各項目をある程度決めておいた方がいいでしょう。 もっとも信頼できそうな業者に1度見積りを依頼し、同様の条件で他社に見積りを依頼するのも1つの方法です。 競争入札で決める｜価格を比較しやすい あらかじめ工事の内容を細かく決めて、候補の会社に通達、競争入札をおこなえば、同じ工事内容なので価格を簡単に比較できます。価格だけを比較するならばもっとも簡単な方法ですが、そもそも工事の内容（工事仕様書）を明確に決める必要があるため、事前の準備が必要です。 マンションの大規模修繕を100％理解するには専門的な知識が不可欠となるため、管理組合内だけで判断するのは難しいでしょう。そのため競争入札をする上では、設計事務所やコンサルティング会社のサポートが必要になります。 デメリットは、設計事務所やコンサルティング会社を利用する分の費用がかかること、提案内容（工事の方向性や耐久性・美観など）を比較できないことなどです。会社選びの前段階で設計事務所やコンサルティング会社選びが発生する点にも注意しましょう。 前回の依頼先に発注する・推薦された業者に依頼する｜簡単 前回大規模修繕を依頼した業者や、管理会社や理事が推薦する業者に依頼するのであれば、業者を選ぶ工程が発生しないため、決めるのはとても簡単です。 ただし価格競争が起きないため、費用を抑えたり、適切な価格なのか判断したりするのは難しいでしょう。また公正な判断とは言いがたいため、管理組合内で賛同や信頼を得るのも難しいかもしれません。特に新しい入居者からの賛同と信頼を得るのは難しいでしょう。 管理会社や推薦人への信頼がとても厚く、管理組合の誰もが納得できる場合に向いている方法です。 ▼合わせて読みたい▼ 外壁劣化の早期発見に向けたチェックポイントと管理体制の構築 マンション大規模修繕会社の選び方｜候補の決め方 マンション大規模修繕会社の選び方、候補の決め方において重要な点をわかりやすく解説します。 建築に携わった会社以外にも目を向ける マンションの建築に関わった会社にマンション大規模修繕を依頼すれば、依頼する会社に一定の信頼性があるため選びやすいかもしれません。しかし、建築に関わった会社でなくてもマンション大規模修繕は可能です。 マンションを建設した会社の子会社である管理会社は、親会社である建設会社を推すでしょうが、あくまで候補の1つと考え、他の会社にも目を向けましょう。 マンションの建築に関わった会社を選ぶ場合は、マンションの欠陥などを隠蔽する恐れがあります。採用率が高いため、費用も割高に設定されているかもしれません。また実際に施工するのが下請け会社の場合、仲介手数料などが密かに組み込まれる可能性が高くなります。 自社施工のマンション大規模修繕会社を選ぶ 自社施工のマンション大規模修繕会社は、抱えている職人が責任を持って施工するため、工事の品質が安定しており、仲介手数料なども発生しません。マンション大規模修繕はとても費用がかかるため、仲介手数料が1割～2割ともなると、多額の出費に繋がります。 口コミの評判などを確認する 候補のマンション大規模修繕会社については、インターネットなどで口コミを調査してみましょう。実際に利用した声をいくつも確認できれば、信憑性も高くなります。 会社の公式ページで実績や施工事例などを確認する マンション大規模修繕をおこなうような会社は、大抵公式のホームページを開設しています。ホームページ内には実績や写真付きの施工事例を公開するのが一般化しているため、会社の実績や経験を確認するのに役立ちます。 候補の会社に管理組合に向けての説明会（提案）・相談会を希望する 候補の会社には、見積り書や提案書の作成だけでなく、管理組合に向けての説明会を実施してもらいましょう。修繕会社が直接説明することで、伝達の齟齬が起こりにくく、疑問や不安におもったことはその場で質問できます。 現場責任者にも出席してもらう 説明会や相談会に営業担当者だけでなく、依頼した場合に現場責任者となる人物に出席してもらうと、より判断しやすくなります。信頼のおける人物なのか確認しましょう。 保証やアフターサービスも確認する マンションの大規模修繕においては、施工の品質だけでなく保証やアフターサービスも重要です。保証については保証期間だけでなく、内容や免責事項も確認しましょう。会社側には保証について詳しく説明する義務があるため、納得できるまで何度も質問してみてください。 見積り書に書かれた塗料や建材について調べる 見積り書に書かれた塗料や建材については、製品名や型番などでインターネット検索すれば、どのような製品なのかすぐにわかります。いくつかの会社に見積りを依頼し、使用する塗料や建材が異なる場合は、調べてみるとよいでしょう。特に機能面や耐用年数などは、重要なので確認したいところです。 マンション大規模修繕で選んではいけない｜注意したい業者の特徴 マンション大規模修繕で選んではいけない、注意したい業者の特徴についても、詳しく解説します。 管理会社や理事と密接な関係にある会社 「管理会社や理事と密接な関係にある会社＝悪質」というわけではありませんが、透明性が確保できないかぎり、信頼性や費用の妥当性の面でトラブルになる可能性があります。管理会社や理事と密接な関係にある会社は、あくまで候補の1つとし、他の会社にも目を向けましょう。 見積り書が雑でわかりにくい会社 見積り書が雑でわかりにくい会社は、何を使ってどんなことをするかを明確に提示できない会社と言っても過言ではありません。手抜き工事や水増し請求の可能性もあるため、候補から外しましょう。 安さ重視で保証内容などが心細い会社 安さだけを売りにする業者は保証内容や工事の品質が心細く、後々になってトラブルになる可能性があります。マンションの大規模修繕はその名の通り、大がかりな工事になるため、工事の品質や保証なども重要視しましょう。 「修繕ひらまつ」がご提案――失敗しないマンション大規模修繕会社選びとプロジェクト成功のために マンション大規模修繕は、資産価値の維持・向上に直結する重要な経営判断です。だからこそ、「業者選び」「比較検討」「プロセスの透明性」が経営サイドにも問われます。 修繕ひらまつは、管理組合・オーナーの皆さまが本当に納得できる修繕パートナー選定のため、相見積もり取得や競争入札サポートはもちろん、自社施工・実績公開・説明会同席・現場責任者との直接面談など、“納得感”を高める支援体制を用意しています。 修繕ひらまつが重視するのは「価格の安さ」だけでなく、見積書の透明性・保証内容・アフターサービス・現場体制・説明責任といった長期経営に直結するポイント。第三者の目線も活用し、管理会社や推薦業者に偏りすぎない“フェアな選定”を実現します。  口コミ・評判調査、製品仕様や現場責任者の資質確認、見積内容の妥当性精査、契約前のリスク抽出までプロジェクト全体を徹底サポート。 マンション大規模修繕で後悔したくない、長期的な信頼関係を築きたい -そんな方は修繕ひらまつまでぜひご相談ください。フォーム・メール・電話のほか、ショールームでもご相談をお受けしています。経営目線の安心と納得を、「修繕ひらまつ」が実現します。 ▼合わせて読みたい▼ 修繕ひらまつ｜会社案内 修繕ひらまつ｜ショールーム案内 2025年7月22日 更新

大規模修繕の豆知識大規模修繕業者の選び方

マンション管理組合・理事長のための大規模修繕プロジェクト進行ガイド

名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつへ！ 修繕ひらまつで営業部長をしております鈴木です。 マンションの機能を維持し、資産価値を守るためには大規模修繕が必要不可欠です。管理組合、ならびに理事長の方は、どのように大規模修繕をおこなうべきか、悩みや不安を抱えてしまう場合もあるでしょう。 今回はマンション大規模修繕のプロジェクト進行について詳しく解説しますので参考にしてみてください。ありがちなトラブルと解決策についても紹介します。 ▼合わせて読みたい▼ 外壁劣化の早期発見に向けたチェックポイントと管理体制の構築 マンションの大規模修繕とは マンションの大規模修繕とは、マンションの経年劣化や老朽化に対して、大規模な修繕をおこなう工事のことを指します。たとえば外壁が劣化しているなら外壁の補修が必要になるでしょう。外壁材の防水性や防カビ性を維持するために、外壁塗装を選択する場合もあるかとおもいます。 屋上やバルコニーの床面にヒビや劣化がみられるなら、防水工事が必要です。防水工事では人が踏み歩いても大丈夫なように分厚い防水層を作って、雨漏りや腐食を防ぎます。 鉄部にサビがみられるなら、サビをとって防サビ剤などを塗布しつつ、塗装が必要になることもあるでしょう。サビを放置すると鉄部が歪んだり穴が空いたりして危険です。 その他、水道管の交換やメンテナンスをしたり、エレベーターの点検・修理を同時におこなうこともあるでしょう。 点検・劣化診断の費用相場 点検・劣化診断の費用相場は、マンションの規模によって大きく異なります。小規模マンションであれば20万円～30万円程度、中規模マンションの場合は30万円から80万円程度かかるでしょう。大規模マンションの場合は50万円から100万円、あるいはそれ以上かかることもあります。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事の見積もりを取るときの注意事項について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 マンション大規模修繕のプロジェクト進行（流れ） マンション大規模修繕のプロジェクト進行について、流れを追いつつ順番に解説します。それぞれの工程における重要なポイントや注意点についても触れていきますので、気になる点があったら、チェックしてみてください。 ①修繕委員会を発足する まずはマンション内で修繕委員会を発足します。修繕箇所や修繕方法、依頼する業者、住人への説明やトラブル対応など決めなくてはいけない点がいくつもあるため、住人の代表者を集めて話し合いや取り決めが必要です。 修繕委員会でまずはじめに議題にあがるのは、自分たちだけでプロジェクトを進行するのか、それとも設計事務所やコンサルティング会社を利用して、全体的なサポートを依頼するかだとおもいます。 マンションの大規模修繕について、実績と経験が豊富な、設計事務所やコンサルティング会社は、とても頼りになるでしょう。修繕計画から業者の選定、施工の管理や確認、トラブル対応にいたるまで、任せられます。 ただし、設計事務所やコンサルティング会社を利用するにも費用がかかるため、修繕委員会内で意見が割れるかもしれません。多数決などをおこなう前にそれぞれの意見をまとめて可視化してから、あらためて採決をおこなうといいでしょう。 ②業者に点検・劣化診断を依頼し、現状を把握する 具体的なマンションの大規模修繕をはじめる上での第1歩は、点検や劣化診断です。マンションという巨大な構造物の状態を把握するためには、専門的な知識や経験が不可欠なので、住民だけで劣化箇所を想定し、工事内容を決めることは難しいでしょう。 一般的な戸建ての住まいならば、業者も無料点検・見積りなどをおこなってくれますが、マンションの場合は規模が大きいため、調査をするだけでも費用がかかります。劣化診断・調査をする業者と実際に大規模修繕工事をする業者が必ずしも同じである必要はないため、まずは点検・劣化診断のための業者を選びましょう。 業者を選ぶ上でポイントとなるのは、マンションの点検に関する実績と経験が豊富なのか、口コミの評判などがよいかです。 ③予算と大まかな工事計画を決める マンションの点検・劣化診断の報告を受けてから、予算と大まかな工事計画をすすめていきましょう。当然ながらリスク・危険性の大きいものから決定していくべきですが、修繕工事は別々におこなうよりまとめておこなった方が費用を抑えられるため、どこまでの予算を組むべきか、見極めが重要です。 すべてのリスク・危険性を回避するために大規模修繕がおこなえるなら、迷うこともありませんが、予算が膨らみ過ぎる場合は、どの劣化箇所を次回の修繕工事にまわすか考えていきましょう。 また、オートロックや監視カメラの設置といった防犯面の工事をおこないたい場合や、宅配受け取り箱の導入などの利便性を向上させるための工事をおこなうかどうかについては、意見が割れるかもしれません。こちらもしっかりと話し合って、今回同時におこなうべきか考えていきましょう。 ④依頼する施工会社を決める 予算と大まかな工事計画が決まったら、大規模修繕を依頼する業者選びをおこないます。第1候補は、点検・劣化診断をおこなった業者になるかもしれませんが、その他の業者にも、点検・劣化診断の報告書を添えて見積りを依頼しましょう。 マンションの管理会社や管理組合の中から推薦される業者もあるかもしれませんが、その他の第三者となる業者にも見積り依頼をした方が、透明性が確保できるため安心できます。 いくつかの業者に見積りを依頼する理由は、マンション大規模修繕には定価がなく、ケースごとに費用や必要な工事が異なるため、1社だけだとマンション大規模修繕の提案内容や費用が適切なのか判断が難しいからです。 ⑤要望に沿った見積り書を何パターンか作ってもらい、検討する 依頼する施工会社が決まったら、要望や予算を伝え、見積り書を何パターンか作ってもらいましょう。たとえば「最低限必要とおもわれる工事だけの見積り書」と「予算内でおこなえる範囲の見積り書」、「〇回（今回と5年後など）にわけて大規模修繕をおこなう場合の計画と見積り書」などです。 どの見積り書（提案）で実行するかを修繕委員会内で検討し決めていきましょう。どの提案も納得できない場合は、別の提案を依頼するか、別の業者に見積りを依頼してみてください。 ⑥住人に向けて工事説明会をおこなう マンション大規模修繕工事の内容が決まったら、業者と契約する前に、住人に向けて工事説明会をおこないましょう。工事を決めた理由や費用・工事期間や注意点など、詳しく説明しておいた方が、今後のトラブル回避に繋がり、計画もスムーズにすすみます。 ⑦業者と契約し着工する｜工事完了後に各所確認をおこなう 工事説明会も無事終わったら、業者と契約し着工しましょう。大規模修繕工事は長期に渡るため、工事中の進捗情報や確認も住人に報告していくとトラブルも少なくなります。工事完了後は、工事の結果や今後の修繕計画などを確認して書類にまとめておきましょう。 大規模修繕でありがちなトラブルと対策 ・マンションの住人からクレームが発生した ・近隣住民とのトラブルになった ・修繕費用が足りない ・業者に不信感を感じる 住人や近隣からのクレーム・トラブルを未然に防ぐためにはしっかりとした説明会が必要です。住人に対しては1度かぎりの説明だけでなく、各段階で報告をおこなっておくとよいでしょう。 修繕費用が足りない場合は、追加で徴収をおこなうか、銀行などから借りるべきかなどを決める必要があります。こちらも住人に説明会をおこなった上で、アンケートや多数決をおこないましょう。 業者への不信感やトラブルを防ぐためには、施工会社を決める段階で、しっかりと相見積りをとり、吟味する必要があります。少しでも不安点があるなら改善・納得するまでは契約しないようにしましょう。 ▼合わせて読みたい▼ 管理組合における修繕積立金不足問題とリスクマネジメントの実務 大規模修繕プロジェクトを成功させるために――「修繕ひらまつ」なら安心の体制と実務支援 マンションの大規模修繕プロジェクトを円滑に進め、資産価値をしっかり守るためには、「事前準備」「合意形成」「業者選定」「透明な進行管理」が不可欠です。修繕ひらまつでは、管理組合や理事長の皆さまが直面しやすい不安やトラブル（住民・近隣への説明不足、費用不足、業者とのミスマッチなど）に対して、豊富なBtoBノウハウを活かした実務サポートを提供しています。 たとえば、修繕委員会の立ち上げから劣化診断業者の選定、相見積り取得、工事説明会の運営サポート、費用計画・追加徴収や資金調達のアドバイス、施工後の書類整備までワンストップで対応。修繕ひらまつなら、プロジェクト全体の透明性と納得感、住民・関係者への適切な情報共有を徹底し、トラブルの未然防止を図ります。 「大規模修繕の進め方に自信がない」「中立な視点で進行管理や業者選びをサポートしてほしい」とお悩みの方は、ぜひ修繕ひらまつまでご相談ください。 お問い合わせはフォーム・メール・お電話のほか、ショールームでもお受けしています。経営リスクを最小限に抑え、資産価値を高める大規模修繕の実現に向けて、修繕ひらまつがしっかりサポートいたします。 ▼合わせて読みたい▼ 修繕ひらまつ｜会社案内 修繕ひらまつ｜ショールーム案内 2025年7月17日 更新

大規模修繕の豆知識管理組合・経営様向け課題解決ノウハウ

管理会社への過度な依存が招くリスクと組織的リスクマネジメント

名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつへ！ 修繕ひらまつで営業部長をしております鈴木です。 マンションやビルなどの不動産管理は、管理会社に業務委託することが一般的です。しかし、すべてを管理会社に任せきりの状態にしてしまうと、見えないところでさまざまなトラブルが進行する可能性があります。トラブルの内容によっては、組合や法人の資産価値を損なう恐れもあるのです。 今回のお役立ちコラムでは、管理会社への過度な依存が引き起こす具体的な危険性や、過去の失敗事例を紹介します。法人として主体的に管理・修繕を進める重要性を実感するためにお役立てください。 ▼合わせて読みたい▼ マンション管理組合が直面する大規模修繕の課題とリスク低減策 管理会社への過度な依存が招く具体的なリスク 管理会社に不動産運営を任せることは効率的ですが、過度に依存するとさまざまなリスクが生じます。これらのリスクは徐々に顕在化し、気づいた時には深刻な問題となっていることも少なくありません。 ここでは、管理会社への依存がもたらす具体的な危険性について掘り下げます。 管理品質の低下とコスト増大の落とし穴 管理会社にすべてを任せきりにするデメリットの1つに、管理品質の低下が挙げられます。たとえば、日常の清掃や点検が不十分になったり、入居者からのクレーム対応が遅れたりすることで、建物の価値や入居者の満足度が低下する可能性があるでしょう。管理品質の低下は、空室の増加や、収益性の悪化にもつながりかねません。 さらに、管理委託費や修繕費が割高になるリスクも高まります。管理会社が提示する費用が適正かどうかを判断する術がないまま、高額な契約が継続してしまうケースも見受けられます。 利益相反による不透明な運営と透明性の欠如 管理会社は、管理組合や法人の利益を守る立場ではありますが、自社の利益も追求する企業です。ここに利益相反が生じるリスクもあります。たとえば、修繕工事の業者選定において、管理会社が特定の関連会社を推薦したり、相見積りをとらずに高額な見積りを提示したりするケースが挙げられます。 管理会社の業務内容や会計、発注プロセスをチェックする仕組みがなければ、運営の透明性が著しく欠如するでしょう。不適切な運営にとどまらず、最悪の場合、資金の不正流用といった深刻な事態に発展する可能性も否定できません。 組合・法人側の運営ノウハウ不足と将来のリスク 管理業務を完全に外部に委託することで、管理組合や法人内部に運営に関する知識やノウハウが蓄積されにくくなります。日常の維持管理から大規模修繕計画、費用に関する判断など、重要な意思決定を管理会社任せにしていると、内部の専門性が育ちません。 ノウハウ不足は、将来的に管理会社との契約見直しや委託先変更が必要になった際にも影響を及ぼします。新たな管理会社の選定基準を適切に設定できない、提示された計画の妥当性を判断できないといった問題が生じるのです。 結果として、予期せぬトラブルや、管理会社の不正行為に気づきにくくなるという、長期的なリスクを抱えることになります。 ▼合わせて読みたい▼ 長期修繕計画は必要？概要や周期の目安などを徹底解説【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 依存体質が招いた深刻なトラブルと組織的リスクマネジメントの確立 管理会社への過度な依存は、実際に多くの管理組合や法人で深刻なトラブルを引き起こしてきました。ここでは、その具体的な失敗事例を通して、いかに主体的な管理とリスクマネジメントが重要であるかを解説します。 管理品質の低下と入居者離れを招いたトラブル事例 あるマンションでは、管理会社に清掃や点検をすべて任せきりにした結果、共用部の汚れが目立つようになり、設備の不具合への対応も遅れがちになりました。入居者からの苦情が頻発し、最終的には住民の不満が爆発。結果として空室が増加し、家賃収入が減少するという事態に陥りました。 これは、日々の管理業務がずさんになったことで、建物の魅力が失われ、入居者の満足度が著しく低下した典型的な失敗事例です。管理品質の低下は、直接的に物件の収益性悪化へとつながります。 不透明な費用請求とノウハウ不足が招いた財務・運営混乱事例 別のケースでは、大規模修繕の際、管理会社が提示した見積りが相見積りもとられずに採用され、内容も不明瞭なまま修繕工事が進行しました。組合側に専門知識が乏しかったため、高額な費用が言い値で支払われたのです。結果的にこのマンションでは、修繕積立金が大幅に不足する事態を引き起こしました。 また、管理会社を変更する際に生じたトラブルもあります。旧管理会社が持つ情報が組合側にほとんど共有されていなかったため、新管理会社への引き継ぎが滞り、入居者対応や設備管理に深刻な支障が出たのです。これは、日頃から管理会社任せにしていたために、組合内部に管理ノウハウが蓄積されず、いざという時に適切な判断ができなかった典型的な失敗例です。 管理組合や法人が主体性を欠いた「丸投げ」の姿勢をとっていると、建物の資産価値や運営の健全性を損ないかねません。 資産価値と収益を守る「主体的な管理計画」の策定と実行 トラブルを回避し、建物の資産価値と収益性を守るためには、管理組合や法人が主体的に管理・修繕計画を策定し、実行することが重要です。 管理会社からの提案を鵜呑みにするのではなく、長期修繕計画や年間保守計画を自ら把握し、計画的な点検やメンテナンスを主導しましょう。 たとえば、定期的な建物診断を実施し、外壁のひび割れや屋根の損傷、給排水設備の老朽化などを早期に発見することで、大規模な修繕が必要になる前の軽微な段階で対応が可能になります。急な高額出費を回避し、修繕積立金の計画的な運用を実現できるでしょう。 計画的な保守管理は、災害や設備故障のリスクを事前に把握し、利用者や従業員の安全を確保するうえでも極めて重要です。 不正や無駄を排除し、健全な運営を保つ「外部チェック体制」の構築 管理会社との間で生じがちな利益相反を排除し、運営の透明性を確保するためには、外部チェック体制の導入が効果的です。弁護士や建築士、会計士といった外部の専門家をアドバイザーとして迎え、管理会社の業務や会計を定期的に監査してもらう仕組みを構築しましょう。 また、大規模修繕工事の発注時には、管理会社の提案だけでなく、必ず複数の独立した業者から相見積りを取得し、内容と価格を比較検討することが重要です。これにより、管理会社への適切な牽制が働き、不必要な支出や不正を防げます。 さらに、管理組合や法人内で管理状況を共有する仕組みを作り、意思決定や発注内容をオープンにしましょう。組合員や役員自身に管理や修繕の知識やノウハウが蓄積され、将来的なトラブルや不正に気づきやすくなります。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事の見積もりを取るときの注意事項について【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 主体的なリスクマネジメントがもたらす長期的なメリット 管理会社への依存から脱却し、管理組合や法人が主体的にリスクマネジメントに取り組むことは、短期的なコスト削減だけでなく、長期的に見て不動産運営に大きなメリットをもたらします。 経営判断の透明性向上と迅速な意思決定 法人として主体的に管理を行うことで、意思決定のプロセスが飛躍的に透明化され、迅速な対応が可能になります。 管理会社に業務を任せきりの場合、情報が管理会社を経由するため、伝達に時間がかかったり、情報が一部しか共有されなかったりするリスクがあります。提案の遅れや意思決定の停滞によって問題の長期化もあり得るでしょう。 しかし、管理組合や法人が情報を直接把握し、責任を持って判断することで、情報の伝達経路がシンプルになり、問題発生時の対応スピードが格段に向上します。 意思決定の根拠が明確になり、全員が納得感を持って進められるため、透明性も高まるでしょう。 維持管理への主体的な関わりが、長期的な視点での資産価値向上と安定した収益確保に貢献するのです。 経営リスクを回避するために―「修繕ひらまつ」で主体的な管理と透明性の高い運営を 管理会社への過度な依存は、目に見えないリスクや資産価値の低下を引き起こす大きな要因となります。特に法人オーナー・管理組合が自らの意思で運営管理や修繕計画に関与しない場合、管理品質の低下や不適正な費用支出、不透明な取引の温床になりかねません。こうした状況を防ぐには、外部の専門家を活用した監査や相見積もりの取得、管理状況の情報共有など、経営側が主体的に関わる体制づくりが不可欠です。 修繕ひらまつは、法人・管理組合の「経営リスクマネジメント」のパートナーとして、現場実務のノウハウ提供から外部監査の導入、修繕積立計画や発注業務の見直し提案まで、幅広くサポートいたします。 「管理会社からの提案をそのまま受け入れて大丈夫か？」「自社でチェックできる体制が必要ではないか？」そんな課題感を持つご担当者様は、ぜひ一度、修繕ひらまつまでご相談ください。フォーム・メール・電話はもちろん、ショールームでのご相談も承ります。  健全な組織運営と資産価値の維持、経営リスクの最小化を目指すなら、まずは「修繕ひらまつ」へ。経営判断を後悔しないための第一歩を、一緒に踏み出しましょう。 ▼合わせて読みたい▼ 修繕ひらまつ｜会社案内 修繕ひらまつ｜ショールーム案内 2025年7月15日 更新

大規模修繕の豆知識管理組合・経営様向け課題解決ノウハウ

マンションの外壁劣化サイン（早期発見）と管理体制の構築

名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつへ！ 修繕ひらまつで営業部長をしております鈴木です。 マンションの管理組合・オーナーの皆さまへ。外壁劣化の補修は“早期対応”がコスト抑制と工期短縮につながるため、経営面でも重要な意思決定となります。 本稿では、マンション外壁の主な劣化サインや各症状ごとの補修・対策方法、劣化放置による経営リスク、そして早期発見を可能にする実践的な管理体制の構築ポイントまで、管理組合・法人オーナーの実務担当者目線で解説します。現場のメンテナンス戦略や修繕計画策定にお役立てください。 マンションの主な外壁劣化サイン（チェックポイント） 私が修繕ひらまつで数多くの現場調査や理事会ヒアリングを担当する中で、マンション外壁の劣化サインを“早期に拾えるかどうか”が、結局は修繕コストと長期運営の質を左右すると実感しています。オーナーや管理組合のご担当者には、ぜひこの視点を持っていただきたいと思います。 塗膜の色褪せ・変色 色褪せ・変色は「まだ外壁が傷んでいないから大丈夫」と見過ごされがちですが、実際は劣化の入口です。とくに南面や日当たり・雨当たりの強い部分は、塗膜の寿命が短くなりやすい。私自身、色褪せを見つけたタイミングで計画的な再塗装をご提案しています。 ここで対応すれば、下地へのダメージが進まず、トータルコストが下がることを現場で何度も体感しています。 ひび割れ（クラック） クラックは、幅や深さによって優先度が変わります。ヘアークラック程度なら経過観察も可能ですが、0.3mm以上や斜め・縦横複数箇所が見られる場合は、構造への影響や雨水侵入リスクが高まります。 実際の現場では、打診棒やルーペで丁寧に幅・深さを計測し、外壁材ごとの特性も考慮して補修方法を選定。安易なパテ埋めだけで済ませず、根本原因までさかのぼってご提案するよう心掛けています。 塗膜の剥がれ 塗膜剥離が起きた状態は、外壁が直接雨風や紫外線を受け続けることになり、進行が早まります。私が携わった現場では、剥がれた箇所から内部腐食が進行し、部分補修では済まなくなった例もありました。 エントランスや外廊下など人目に付く場所の剥がれは、入居者・来訪者からの「管理不十分」という印象に直結します。計画的な点検と早期補修の徹底で、こうした負の連鎖を防ぎたいところです。 チョーキング（白亜化現象） 手で触ると白い粉が付く現象は、現場でよく「塗装が寿命を迎えているサインだ」と説明しています。チョーキングが出たら再塗装を先送りせず、専門業者による現地診断と再塗装の計画が不可欠です。 塗料グレードや施工年数、外壁材との相性まで踏まえて最適な塗料を選定することで、次回の劣化サイクルも大幅に延ばせます。塗装時期の目安として、見逃さないでほしいポイントです。 カビやコケの発生 カビやコケの発生は、単なる美観の問題を超えた“建物維持と健康リスク”のシグナルです。特にマンションの北側や低層階、日陰部分に多発します。現場では、カビ・コケの再発を防ぐために、下地洗浄や高圧洗浄、根本的な防水性向上のアプローチが欠かせません。 入居者の健康や安心感にも直結するため、徹底した原因分析と再発防止策のご提案を徹底しています。 鉄部のサビ 鉄部は劣化が進むと穴あきや強度低下につながり、手遅れになると高額な交換が必要になります。手摺や階段、外構など“人の手が触れる部分”は特に注意が必要です。 現場では防サビ処理や2液型塗料など、その立地や使用環境に合わせて最適な施工を心がけています。サビの初期段階なら低コストで済みますが、放置すれば安全面・美観の両方でリスクが拡大します。 コーキング（シーリング）の劣化 コーキングのひび割れや痩せは、外壁からの雨水侵入を許してしまう最大の“見えないリスク”です。実際の現場点検では、指で押して弾力がなくなっている、表面にひび割れや剥離が見られるなどの症状があれば、早めの打ち替えをご提案します。 コーキング材の選定や厚みも重要で、建物ごとの設計・使用条件を考慮した施工が必要です。計画的な管理で、長期的な防水性能を維持できます。 ▼合わせて読みたい▼ マンションの劣化度セルフチェックのやり方をご紹介！【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 マンションの外壁劣化を放置するリスク マンションの外壁劣化を放置する主なリスクは以下の通りです。少なくとも放置して得をすることはないため、早めに修理することが賢明です。 雨漏りの原因となる 多くの外壁劣化症状は雨漏りや腐食の原因となります。雨漏りはマンションの寿命を縮める可能性があり、入居者様の不安・不満にも繋がるため、雨漏りが発生する前に修繕した方がいいでしょう。 害虫・害獣の侵入経路となる ひび割れや破損などは、害虫・害獣の侵入経路ともなります。害虫・害獣の被害が大きくなると、衛生面で問題が発生しやすく、入居者様のストレスにも繋がるため、早めに対処すべきでしょう。 資産価値が低下する マンションの外壁劣化を放置すれば、劣化症状は構造部まであらわれてきます。外観を損ねるだけでも資産価値の低下に繋がるため、注意しましょう。 クレームの原因となる 外壁の劣化が雨漏りや屋内のカビ発生、害獣･害虫の発生に繋がった場合、クレームの原因となります。クレームが発生する前に対処した方がいいでしょう。 入居率・退去率に影響する 外壁劣化は美観を大きく損ねるため、入居率に大きく影響するかもしれません。大幅な修繕工事をおこなう際には、室内工事が必要になる場合もあり、退去率にも大きく影響するでしょう。 補修費用が増加する 外壁の劣化症状は放置すればするほど深刻化するため、補修費用も増大します。また修繕工事の工期も長くなるでしょう。 早期発見のための管理体制を構築する方法 早期発見のための管理体制を構築する方法を3つ紹介します。これらを実行すれば、様々な外壁劣化症状を見逃すことなく、的確にメンテナンスをおこなえるでしょう。 定期的な点検をあらかじめ依頼しておく 業者に定期点検をあらかじめ依頼しておけば、点検を忘れることもなく、症状の早期発見にも繋がります。 修繕略歴を管理し、今後の修繕計画を立てておく 修繕略歴を管理・確認できるようにしておけば、今後の修繕計画も立てやすくなるでしょう。たとえば今回は外壁塗装やコーキングの修繕をおこない、数年後にマンションの屋上に防水工事をおこなうのであれば、メンテナンスに必要な出費も分散します。 信頼できる業者に修繕計画のサポートをしてもらう どのように修繕計画を立てるべきかは、マンションの環境や構造、外壁の状態などによって大きく異なります。全てを把握するためには専門的な知識が不可欠なので、修繕計画を練る段階から、信頼できる業者に相談し、方向性を決めていくと安心できるでしょう。 マンションの修繕・外壁劣化対策で頼りになる業者とは マンションの修繕・外壁劣化対策を考える上では、業者選びも重要なポイントです。「安い業者＝よい業者」とは限らないため、信頼できるか十分に確認しましょう。工事の品質については、自社施工の業者の方が安定しているためオススメです。自社施工の業者に直接依頼すれば、仲介手数料なども発生しません。 工事の品質だけでなく、保証制度やアフターサービス、提案力もチェックしておきたいところです。保証制度やアフターサービスについては期間だけでなく内容や免責事項なども詳しく説明してもらいましょう。 一般的な住まいとマンションでは工事の規模が違うため、マンションの修繕に関する実績や経験についても確認することをオススメします。 修繕ひらまつがご提案―マンション外壁の早期対応と最適管理体制構築のご相談はお気軽に マンションの外壁劣化は、資産価値・入居率・管理コストに直結する“経営課題”です。色褪せ・クラック・チョーキングなど初期症状を見逃さず、早期発見・補修を徹底することで、工期や補修費用を最小限に抑えることが可能です。また、修繕履歴や計画の一元管理、定期点検の仕組み化は、管理組合・オーナー様にとって“攻めの保全戦略”になります。 修繕ひらまつでは、BtoB目線でマンション外壁の劣化診断から長期修繕計画の策定、管理組合内での合意形成、実行体制構築までワンストップでサポート。豊富な現場実績を活かし、「自社施工によるコスト透明性」「保証・アフターサービスの充実」「理事会・オーナー向け資料作成」もすべてお任せいただけます。 外壁劣化を“経営課題”ととらえ、組織的な管理体制の見直しや、実践的な補修スキームの構築をご検討の際は、ぜひ修繕ひらまつまでご相談ください。フォーム・メール・お電話・ショールームでの個別相談も承ります。管理組合・オーナー様の現場課題と事業計画に即した最適な外壁保全策をご提案いたします。 2025年7月10日 更新

大規模修繕の豆知識基礎知識・施工解説

信頼できる大規模修繕会社選定における評価基準と検討手順

名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつへ！ 修繕ひらまつで営業部長をしております鈴木です。 大規模修繕は、単なる“工事発注”ではありません。建物の寿命を延ばし、資産価値を維持・向上させるための“長期経営施策”です。だからこそ、どの会社に依頼するかで10年、20年後の資産価値やランニングコストまで変わってきます。 私が現場で数多くの管理組合・オーナーの皆さんから相談を受けてきて、会社選びを間違えたことで起きた主なトラブルには、施工不良による漏水、想定外の騒音や近隣トラブル、追加費用の発生といった“後悔の典型パターン”があります。 管理組合側でも、 「積立金が限られている中で、どこまで工事範囲を設定するか」 「住民合意をどう形成するか」 「見積もりの妥当性をどう見抜くか」 など、悩みが尽きないのが実情です。オーナーが積み立ててきた大事な資金を守るためにも、“依頼先選びの失敗”は絶対に避けるべきポイントだと断言します。 私自身がこれまで多くの修繕案件に関わり、後悔しない会社選びのために押さえていただきたい評価基準や検討手順を、今回のコラムで具体的にお伝えします。単なる“価格勝負”ではなく、実績・専門性・保証体制・現場対応力まで、多角的に会社を見極めることが重要です。現場と経営、どちらの視点もバランスよく判断できるノウハウをまとめましたので、ぜひご活用ください。 会社選びが次の修繕計画、さらには資産価値まで左右する――この点を経営サイドでもっと重視すべきです。 ▼合わせて読みたい▼ 大規模修繕工事で減価償却するメリット、デメリットについて【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 大規模修繕会社を選ぶ際に比較すべきポイントは「価格」だけじゃない 大規模修繕は、数千万円単位のプロジェクトが当たり前。ここで会社選びを誤ると「安かろう悪かろう」の典型パターンに陥りかねません。安さ優先で発注した結果、不適切な材料で数年で外壁にひびが入りやり直し…という相談は、正直後を絶ちません。 現場対応や住民告知の甘さから駐車場や共用部利用のトラブルが起きたり、保証の不備で追加費用が発生し、結局積立金を圧迫する羽目になるケースも現実にあります。 会社選びが次の修繕計画、さらには資産価値まで左右する――この点を経営サイドでもっと重視すべきです。 見積書の内訳と透明性――“細かさ”こそ会社の本気度の証拠 正直な話「一式」や「おまかせ」表示が多い見積もりは、現場経験上トラブルの温床です。優良会社ほど、 仮設足場の㎡単価・必要期間 外壁補修は何㎡・どんな補修方法か（クラック注入、タイル張替え等） シーリングは何メートル、どのメーカー・グレードを使うか 塗装・防水の材料名、塗布回数、色番号まで具体的 それぞれの工事に何年保証が付くのか ここまで細かく書かれているものです。  特に“数量”と“材料の指定”がはっきりしているかは要チェック。追加工事や“思っていたより高くなった”リスクを減らすコツです。 施工実績と地域・物件特性への対応力――“数”だけでなく“質”を見抜く 施工実績で重要なのは「件数の多さ」より「物件の類似性」です。 築20年以上のSRC構造、駅前の中高層、地元の寒暖差・風害へのノウハウはあるか 近隣で施工した現場の写真や、担当者との面談 「こういうトラブルがあった時どう対応した？」と具体的に聞く その場しのぎでなく、実際の現場目線で答えられる会社は信頼できます。表面だけの“実績リスト”に惑わされないようにしましょう。 現場管理・品質管理体制 本当に管理ができている会社は、 週次・月次で必ず現場巡回 写真付きの進捗報告書をデータで提出 品質基準書や施工計画書のコピーを開示 日々の職長ミーティング・現場掲示板で情報共有 を当たり前にやっています。  現場に社員が「たまにしか顔を出さない」会社は、職人任せ・丸投げ傾向が強くなります。現場見学の際に「この管理帳票や写真、実際に見せてください」と頼むのが一番です。 アフターサービス・保証の内容 保証書の発行だけでなく、 どの部位が何年保証かを明記 保証条件・免責事項を最初に説明 定期点検（例：1年・3年・5年）の案内・実績 保証対象外でも、現地調査や見積もりを無料で対応してくれるか ここまでやっている会社は、万が一の時も責任感を持って動きます。トラブル発生時の対応記録（過去の実例など）も確認しておくと安心です。 トラブル・緊急対応力 本当に現場対応力の高い会社は、 工事前の住民説明会・質疑応答の開催 近隣対策（車両カバー、作業時間の制限、掲示物・チラシ配布）の徹底 工事中の緊急連絡先と専任担当の配置 台風・地震等、突発的な災害時の対応マニュアルや保険体制 まで、リスク管理を“当たり前”にしています。 逆に「連絡がつかない」「担当者がたらい回し」「保険未加入」な会社は、緊急時に後悔することが多い。  見積もり段階で「過去にトラブルが起きた際どう動いたか」をぜひ質問してみてください。 ▼合わせて読みたい▼ 長期修繕計画は必要？概要や周期の目安などを徹底解説【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 大規模修繕会社に依頼する際の流れと手順 大規模修繕工事は高額かつ長期にわたるプロジェクトです。管理組合やオーナー側で事前にプロセスを把握し、的確な準備・判断を進めることで、予算超過やトラブルの回避につながります。以下、実務レベルで押さえておきたい基本手順と注意点をまとめます。 1.相見積もりの取得と比較 まずは複数（3社以上が推奨）の修繕会社から相見積もりを取得します。ただし、単に見積もりを集めるだけでは意味がありません。 重要なのは、塗料グレード・防水工法・仕様条件などを統一し、同じ土俵で見積もりを比較することです。安さだけで業者を選ぶと、品質・保証体制が不十分な会社を掴むリスクが高まります。 条件の標準化は、管理組合の情報収集力・ディレクション力が問われるポイントです。 2.見積もり内容の精査とヒアリング 条件を揃えて見積もりを取得したら、内容の精査とヒアリングを行います。 価格が極端に安い場合は、材料グレードの低下や必須工程の省略がないか理由を必ず確認 使用材料のメーカー保証有無や保証期間も重要 ヒアリングの際は、コスト削減案や工期短縮策など、業者からの“提案力”も比較対象に 実際の修繕周期や長期コストを見据えて、単年度コストだけで判断しないことが経営的な視点では重要です。 3.提案内容・管理体制の確認 発注候補の会社には、 工事スケジュールの工程表提出 現場巡回・常駐管理の体制（担当者の資格・頻度・連絡先明示） 住民・テナント向けの説明、クレーム対応策、告知体制 などを具体的に提示させましょう。 質の高い会社は工程や管理体制が“見える化”されており、リスク管理や配慮も十分。 現場の快適性やトラブル抑止を重視した提案内容かどうかも、選定時の大きな判断材料です。 4.総合的な判断と合意形成 依頼先決定後は、選定理由や見積比較表、工事の必要性・資金計画を記載した「総会資料」を用意し、住民・所有者向け説明会を複数回実施して合意形成を進めます。 反対意見・疑問点には丁寧な説明で対応し、合意できるまで情報共有を徹底することがトラブル未然防止につながります。 実際の質疑応答や反対理由のヒアリングも、次回以降の合意形成プロセス改善に役立ちます。 5.大規模修繕開始 工事開始前には、掲示板・回覧板・告知書などを活用した情報周知が必須です。 管理員や清掃員とのスケジュール共有 共用部や機械室などの鍵管理・立会い調整 工事中は、定例会議への参加・工事進捗の逐次確認・クレーム対応指示など、管理組合の実務が多岐にわたります。 工事完了後は、完了検査への立ち合い、竣工図や保証書・工事写真台帳の受領、工事報告会でのフィードバック共有までを行い、次回修繕に向けた資料・ノウハウを蓄積してください。 ▼合わせて読みたい▼ 管理組合における修繕積立金不足問題とリスクマネジメントの実務 修繕ひらまつが提案する―経営リスクを抑える大規模修繕会社選定と運営体制構築のご相談はお気軽に 大規模修繕会社の選定から合意形成、工事運営まで、管理組合や法人オーナーが直面する実務負担と経営リスクは想像以上に大きいものです。 「どこまで工事範囲を設定するか」 「積立金が不足しているなか資金計画をどう組むか」 「見積もりが妥当かどうか見極めたい」 といった課題は、管理組合の多くが必ず経験します。修繕ひらまつでは、これまでの豊富な現場サポート経験をもとに、“現場と経営の両輪”で最適解を一緒に考え、実践的な助言を提供しています。 ポイントは、“価格”だけでなく施工管理体制・アフター保証・現場対応力まで多角的に評価すること。複数社の比較検討から資料作成・総会合意・工事運営のフォローまで、組織運営の実務プロセスもサポート可能です。また、急な仕様変更や想定外のトラブルが発生した場合にも、リスクヘッジ策や迅速な調整方法を具体的にご案内します。 経営判断・意思決定でお困りの管理組合・オーナーの皆様へ。 修繕ひらまつでは、お問い合わせフォーム・メール・お電話はもちろん、ショールームでの個別相談も承ります。自社の状況や現場課題に即した具体策がほしい方、今まさに会社選びや稟議通過に悩まれている方は、ぜひ一度修繕ひらまつまでご相談ください。 現場経験に基づいたBtoB向けの専門ノウハウで、資産価値の維持・向上に向けたパートナーとしてサポートいたします。 2025年7月10日 更新

大規模修繕の豆知識大規模修繕業者の選び方

最新動向を踏まえた大規模修繕費用の相場分析と実践的予算計画

名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつへ！ 修繕ひらまつで営業部長をしております鈴木です。 マンション管理組合や法人オーナーにとって、大規模修繕は中長期の資産価値維持および健全な管理運営に不可欠な業務です。近年の大規模修繕を取り巻く環境としては、資材価格・人件費の高騰による予算不足や、急な一時金徴収の必要性に直面する事例が増加傾向にあります。これらの課題は管理組合の経営リスクを高める要因であり、計画的な資金管理と合意形成プロセスの強化が求められます。 本稿では、最新の大規模修繕費用の相場データや、実際の補助金・助成金の活用事例、予算策定の実践ポイント、区分所有者向け資料の作成ノウハウなど、管理組合・オーナーが直面する実務課題の解決に直結する情報を解説します。 予算計画から合意形成まで、組織運営の現場目線で実践的なヒントをご提案します。 ▼合わせて読みたい▼ マンション管理組合が直面する大規模修繕の課題とリスク低減策 大規模修繕とは？愛知県のマンション・ビルに必要不可欠な工事 マンションやビルを適切に維持管理する上で、大規模修繕は資産価値の維持・向上および建物機能の長期保全に不可欠な業務です。 愛知県における大規模修繕の現状としては、近年の資材価格・人件費の高騰により、従来計画を大きく上回る予算不足や急な一時金徴収が必要となる事例が増加傾向にあります。管理組合やオーナーにとっては、計画的な予算確保と定期的な費用見直しが重要な経営課題となっています。 愛知県の大規模修繕費用の最新相場（2025年版） 2025年時点での愛知県内の大規模修繕工事費用は、2023年比で1.1〜1.2倍に上昇しており、㎡単価は12,000〜18,000円程度が一般的です。特に名古屋市中心部では15,000〜18,000円/㎡と高値圏で推移しています。 戸数別では20戸未満で700〜1,500万円、20〜50戸で1,500〜4,000万円、50戸超で3,000〜7,000万円超が想定相場です。戸数増加に伴い総額も増加するため、物件規模に応じた精緻な予算計画が求められます。 主な大規模修繕工事項目とその意義 大規模修繕に含まれる主な施工内容と目的は下記の通りです。 タイル外壁の浮き補修：外壁落下事故防止・耐久性向上・美観維持 シーリング打ち替え：雨漏り・浸水リスク低減、建物内部の劣化抑制 屋上・バルコニーのウレタン塗膜防水：台風・豪雨対応、建物内部漏水対策 鉄部塗装（階段、手摺、玄関扉等）：腐食・破損防止、長期使用・共用部美観維持 駐車場ライン引き直し・アスファルト補修：利用者の安全性・利便性向上、資産価値維持 特に愛知県のように寒暖差や台風・ゲリラ豪雨の影響が大きいエリアでは、外壁や防水、鉄部塗装の劣化進行が早まる傾向があります。立地・気候条件を踏まえた工事項目の優先順位付けと、適切な周期での大規模修繕実施が安定経営の要となります。 タイル外壁の浮き補修 タイル外壁の浮き・剥離補修は、大規模修繕における重要な工事項目です。劣化部位を精確に特定し、エポキシ樹脂等を注入固定することで、外壁落下事故のリスクを抑制し、構造体の耐久性を向上させます。併せて美観も維持できるため、資産価値保全の観点でも効果的です。 シーリング打ち替え工事 目地やサッシ廻りのシーリングは経年劣化によるひび割れ・硬化が発生しやすく、放置すれば雨漏りや浸水リスクが高まります。定期的な打ち替え工事を実施することで、外壁・サッシ間からの浸水を抑止し、建物内部の劣化防止および長寿命化につながります。 屋上・バルコニーのウレタン塗膜防水 屋上・バルコニー等は防水層の劣化により雨水侵入リスクが高まります。特に台風やゲリラ豪雨が多い地域では、ウレタン塗膜防水の再施工が建物内部への漏水対策として不可欠です。適切な防水施工により建物全体の耐候性・防水性が向上します。 鉄部塗装（階段、手摺、玄関扉等） 鉄部はサビ・腐食が進行すると構造物の強度低下や破損を招く恐れがあります。大規模修繕においては防錆処理および塗装を施し、共用部の美観維持と安全性向上、長寿命化を実現します。 駐車場ライン引き直し・アスファルト補修 駐車場のライン消失や舗装劣化は利用者の安全性・利便性低下につながります。大規模修繕時にライン引き直し・アスファルト補修を実施することで、利用者満足度の向上、安全管理および施設全体の資産価値維持に寄与します。 ▼合わせて読みたい▼ マンションの劣化度セルフチェックのやり方をご紹介！【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 大規模修繕の見積もりは“コスト管理とリスク回避”の要―鈴木が考える失敗しないポイント 大規模修繕のコスト最適化や品質確保は、最初の見積もり段階からすでに始まっています。見積もりを軽視すると、余計なコスト負担やトラブルリスクが膨らみます。ここでは、管理組合やオーナーさまに必ず押さえていただきたいポイントをまとめます。 1.見積もりは最低でも3社以上から取得 これは鉄則です。1社だけで判断すると、相場から外れた高値づかみや“いつも同じ顔ぶれ”でのなあなあ発注に繋がりがちです。複数社から取ることで価格競争が生まれ、業者側も適正価格を提示せざるを得なくなります。私自身、見積もりを3〜5社並べて見比べることが、結局いちばん納得感のある契約につながると感じています。 2.比較条件を揃えることが重要 「同じ外壁塗装」といっても、使う塗料の種類や耐久グレード、保証年数で大きく価格が変わります。比較条件がバラバラだと、どれが本当にコストパフォーマンスが良いのか分かりません。必ず仕様や工事項目、保証内容まで揃えて比較してください。 3.見積書の内訳も必ずチェック 金額の合計だけを見て終わり、はNGです。㎡単価・材料費・人工費などの内訳がしっかり記載されているか。内訳の不明点は業者にどんどん質問すべきです。私は現地で内訳を突っ込んで聞き、余分な項目や過剰見積もりを削減した経験が何度もあります。 4.工事期間・支払い条件・アフター保証も要チェック 価格だけでなく、工事期間や支払い条件、アフターサービス内容も比較しましょう。工期が長引けば住民からクレームが出やすくなり、短すぎると手抜き工事のリスクが増します。支払い条件や保証内容も、実際にトラブルが起きた時の安心材料になります。 5.“安すぎる”見積もりには注意する 私が強く言いたいのはここです。相場より安すぎる業者は、工程を省略したり手抜き工事に走る可能性が高い。過去に「安さで決めたら、後から大規模な補修が必要になった」という相談は後を絶ちません。大事なのは“安さ”より“適正価格と信頼性”です。しっかり比較した上で、妥当な価格で発注すれば、資産価値の維持にもつながります。 予算計画・稟議資料作成の“通るコツ” 大規模修繕を進めるとき、稟議をどう通すかは管理組合・オーナーの皆さんにとって最大のハードルです。書類一つで否決・先送り、逆にしっかり準備すればすんなり可決、両方見てきました。私自身、稟議資料づくりには「数字と根拠」をどれだけ“見える化”できるかがポイントだと痛感しています。 愛知県の㎡単価相場・戸数別相場を必ず記載  稟議書には、最新の㎡単価相場や戸数別・規模別の大まかな費用を数値で載せることが鉄則です。「ウチの物件はこれくらいかかる」「近隣の類似マンションではこれだけの予算が必要だった」といったデータを盛り込むことで、オーナーや理事会に“相場の納得感”を持ってもらえます。 修繕積立金残高・不足額、一時金や借入の有無を明記  どこまで積立ができていて、何が足りないのか。その数字を正直に、シンプルに記載しましょう。一時金徴収が必要なら「いくら必要か・分割の可否」、借入の予定があるなら「返済期間・条件」まで細かく載せることで、曖昧な部分を極力なくします。理事会やオーナーも、“数字の根拠”があれば前向きな判断がしやすくなります。 修繕延期のリスクも“見える化”して伝える  修繕を先送りした場合、どういうリスクがあるか。現場目線では、シーリングのひび割れ、屋上防水の劣化、コンクリ中性化による鉄筋腐食などを例示して具体的に書くと「ここで止めないといけない理由」が伝わります。リスクを数字や写真、過去の事例で示すと、稟議書の説得力がまったく違ってきます。 補助金・助成金の活用可能性も盛り込む  今は愛知県でも省エネ改修やバリアフリー、長期優良住宅リフォーム推進など、さまざまな補助金制度が使えます。条件や上限額、申請時期もできる限り書き込み、「稟議可決後すぐに申請できる体制」を事前に整えておくと、実務担当者として評価されるはずです。 ▼合わせて読みたい▼ 長期修繕計画は必要？概要や周期の目安などを徹底解説【名古屋市の大規模修繕・防水工事は修繕ひらまつ】 大規模修繕・予算策定の悩みは「修繕ひらまつ」へ――現場目線で実務を徹底サポート 大規模修繕の費用高騰や予算計画、稟議の通し方に頭を抱える管理組合・オーナー様は年々増えています。実際、現場では資材・人件費の上昇、急な一時金徴収、合意形成の難しさなど、表には出にくい課題が山積みです。 私たち「修繕ひらまつ」は、こうした現場のリアルな課題に対し、最新の相場データと地域事例をもとに、“数字と根拠”で納得できる予算案づくりを一緒に進めます。 ご要望があれば、愛知県の最新相場・補助金情報・実際の見積もり比較や稟議書作成も徹底サポート。築年数・戸数・積立金残高から逆算した最適な修繕案を、多角的にご提案いたします。稟議書の説得力アップや所有者向け説明会の運営もお任せください。 ご相談は問い合わせフォーム、メール、お電話、またはショールームで随時受付中です。実務で困った時は、「修繕ひらまつ」まで、まずは一度ご相談ください。 ▼合わせて読みたい▼ 修繕ひらまつ｜会社案内 修繕ひらまつ｜ショールーム案内 2025年7月8日 更新

大規模修繕の豆知識管理組合・経営様向け課題解決ノウハウ